相比其他地產(chǎn)項(xiàng)目，險(xiǎn)企更青睞于投資寫字樓和酒店，因?yàn)樗鼈兊耐顿Y收益較穩(wěn)定，同時(shí)又與險(xiǎn)企的負(fù)債相匹配，收益率普遍超過了10%

　　這廂在舉牌上市房企，那廂在全球搜尋地產(chǎn)項(xiàng)目，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)近期對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度持續(xù)升溫。

　　倫敦最大也是價(jià)格最高的辦公樓之一——匯豐控股的全球總部大樓，近期引來數(shù)百家機(jī)構(gòu)問詢與競購，其中就包括了中國平安(601318，股吧)和中國人壽。

　　從目前已拍下或正在競購的地產(chǎn)項(xiàng)目來看，險(xiǎn)企更青睞于投資寫字樓和酒店。相比其他地產(chǎn)項(xiàng)目，這兩類項(xiàng)目的投資收益較穩(wěn)定，同時(shí)又與險(xiǎn)企的負(fù)債相匹配，收益率普遍超過了10%。

　　歐洲密洽寫字樓和酒店

　　保險(xiǎn)資金境外投資大門洞開后，第一、第二梯隊(duì)的保險(xiǎn)公司相繼試水，主要以地產(chǎn)和酒店項(xiàng)目為主。

　　在分別拿下倫敦老金融城的勞合社大樓和倫敦金絲雀碼頭的地標(biāo)性大樓后，中國平安和中國人壽又馬不停蹄地密洽新項(xiàng)目。

　　有消息稱，匯豐控股正在出售其位于倫敦的全球總部大樓，在數(shù)百家前來問詢的機(jī)構(gòu)中，就有來自兩家中國的保險(xiǎn)巨頭——中國人壽和中國平安。中國平安內(nèi)部人士稱，確實(shí)在這個(gè)項(xiàng)目上與對方接觸過，但目前沒有任何實(shí)質(zhì)消息。中國人壽方面則未予以證實(shí)。

　　由于國壽和平安出價(jià)并不算高，遠(yuǎn)低于如卡塔爾主權(quán)財(cái)富基金等競爭者的報(bào)價(jià)，因此市場預(yù)計(jì)，他們最終拿下這一倫敦地標(biāo)大樓的可能性不大。這在一定程度上也折射出，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在收購海外項(xiàng)目上的謹(jǐn)慎。

　　一家中資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士稱，收益率是其投資海外地產(chǎn)項(xiàng)目的重要考量，“因?yàn)橛袇R率風(fēng)險(xiǎn)，如果投資回報(bào)率沒有10%，我們不會輕易出手?！?

　　“我們一直在尋找海外投資項(xiàng)目，主要是有現(xiàn)金流的、收益比較穩(wěn)定、能與我們負(fù)債相匹配的投資品種，包括：公用事業(yè)、寫字樓、基建類項(xiàng)目等。”一家大型保險(xiǎn)集團(tuán)投資負(fù)責(zé)人向記者透露，“今年派團(tuán)隊(duì)去海外看過幾個(gè)不動產(chǎn)項(xiàng)目，比如歐洲一些酒店，但評估后發(fā)現(xiàn)，裝修維護(hù)等經(jīng)營成本較高，所以最后放棄了投資?！?

　　境內(nèi)密集拿地趨勢難擋

　　在境外搜尋酒店和寫字樓項(xiàng)目的同時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)拿地上也沒閑著。

　　廣州下半年迄今最激烈的賣地，在本周一下午上演。經(jīng)過21家企業(yè)耗時(shí)兩小時(shí)的激烈競拍后，八幅地塵埃落定。其中，中國平安旗下平安不動產(chǎn)管理的深圳聯(lián)新投資管理有限公司以24.1億元的總價(jià)，一舉拿下天河區(qū)黃云路華美牛奶廠兩大地塊。

　　就在兩周前，太平人壽與北京置地簽署了《金融街(000402，股吧)廣安中心D地塊項(xiàng)目寫字樓訂購協(xié)議書》，交易總價(jià)款約為50.19億元。在低迷了一段時(shí)間后，京滬深等一線城市寫字樓的空置率持續(xù)下降，租金出現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢。

　　值得注意的是，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資商業(yè)樓宇的模式也在逐漸發(fā)生改變。正由“自用為主、租賃為輔”變?yōu)椤白赓U為主、自用為輔”。為了賺取不菲的租金，一些保險(xiǎn)公司寧愿讓自己的部分員工租用相對便宜的辦公樓，而把自己買下的黃金地段寫字樓的大部分樓層租出去，以賺取租金差價(jià)。

　　已有明顯跡象顯示，近兩年來，投資性房地產(chǎn)在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資資產(chǎn)中的占比大幅上升，且趨勢難擋。尤其是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮漸起，對于養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老設(shè)施的大量投資需求不言而喻。

　　一方面，走“高舉高打”的養(yǎng)老地產(chǎn)式發(fā)展模式的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，選擇直接拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)；另一方面，也有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)走城市小型化路線，在城市中心城區(qū)收購舊賓館、舊廠房等現(xiàn)有物業(yè)，采取改建成養(yǎng)老設(shè)施的模式。

　　無論是圍獵商業(yè)地產(chǎn)還是養(yǎng)老地產(chǎn)，不論采取哪種投資模式，有一點(diǎn)毋庸置疑：隨著負(fù)債端保費(fèi)收入的持續(xù)增長，險(xiǎn)企對不動產(chǎn)的配置需求將持續(xù)相應(yīng)增加，不排除在未來數(shù)年后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。

　　不過，由于投資時(shí)間不長，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷尚顯經(jīng)驗(yàn)不足，在管理商業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)方面的能力也欠一定火候，同時(shí)海外投資還存在不容忽視的匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)須警惕在投資決策過程中過于樂觀、冒進(jìn)的心態(tài)，把握好投資的最佳時(shí)間窗口，尤其在海外投資時(shí)更應(yīng)匹配好對沖工具。