一年前寶能控股要加碼地產投資的戰(zhàn)略已定，而旗下前海人壽則成為戰(zhàn)略執(zhí)行者之一。北京商報記者最新統(tǒng)計，最近的短短4個月內，前海人壽發(fā)生10次重大關聯(lián)交易，加上去年的5次，合計交易金額高達48億元，而這些關聯(lián)交易均與地產有著或多或少的聯(lián)系。由此看來，前海人壽已淪為地產資金的輸送機。

　　15宗交易輸血地產48億

　　前海人壽官網近日發(fā)布一則公告顯示，前海人壽出資約8.58億元受讓寶能控股持有的寶能世紀49%股權。由于前海人壽為寶能控股子公司，而寶能世紀又是地產企業(yè)，因此，前海人壽上述股權交易被認為是涉足地產類的重大關聯(lián)交易。

　　這僅僅是前海人壽地產投資的一個縮影。前海人壽官網顯示，從2013年7月至今，前海人壽一共披露了15條重大關聯(lián)交易報告，短短兩年內，其通過股權轉讓、增資、借款等形式，共耗資48億元投資于地產及其相關領域。其中，前海人壽有5次受讓地產企業(yè)的股權；5次涉及對地產關聯(lián)企業(yè)借款；3次涉及對房產類企業(yè)增資；還有2次屬于直接購買寫字樓物業(yè)。

　　讓人更為驚嘆的是，前海人壽投資地產項目的業(yè)態(tài)各有不同，包括地產投資公司、酒店項目、養(yǎng)老項目、金融大廈、物業(yè)等。如前海人壽出資約1.3億元受讓韶關寶能持有的房地產投資公司韶關德豐源100%股權，斥資7.08億元接手寶能酒店40%股權，斥資4億元拿下深圳首塊養(yǎng)老地產用地。

　　幕后金主寶能集團浮出水面

　　前海人壽進軍地產并非偶然，其出身可謂與地產有著天然關系。

　　資料顯示，姚振華擔任前海人壽的董事長兼法定代表人，并通過深圳市鉅盛華實業(yè)發(fā)展有限公司持有前海人壽20%股權，而姚振華同時也是寶能集團董事長，寶能又是以地產發(fā)家，旗下諸多寶能系公司均與地產有著很多聯(lián)系。

　　而在房地產呈現(xiàn)低迷之態(tài)時，大筑房地產版圖的寶能系逆勢爆發(fā)，不僅頻頻拿地，而且放出豪言稱“將用五年時間投資1200億元，至2018年開發(fā)建設40座創(chuàng)新型購物中心，全部自持經營”。

　　但如何籌集地產投資的款項成為關鍵。據知情人士透露，除銀行貸款外，信托渠道以及關聯(lián)企業(yè)前海人壽都是寶能系實現(xiàn)融資的主要渠道。據報道，其可查的4家信托公司和1家資產管理公司為寶能系發(fā)行了合計94億元的信托產品，這次前海人壽通過受讓寶能系地產項目及直接投資等方式，也達到了48億元。

　　為了籌資，寶能集團旗下不少項目以股權轉讓的形式出售給前海人壽。如前海人壽出資8.575億元受讓寶能控股持有的寶能世紀49%股權。而寶能控股是寶能集團的全資子公司。

　　保費變相流入地產

　　為了成全寶能集團的地產夢，前海人壽大把大把的資金流向與地產相關的各個領域。一位接近前海人壽的人士表示，在投資方面如此大方，這源于保費的快速增長。

　　保監(jiān)會數據顯示，2013年前海人壽實現(xiàn)規(guī)模保費143億元，成立不到兩年即躋身百億俱樂部；今年上半年，前海人壽實現(xiàn)保費收入150.97億元，市場排名第14位，發(fā)展速度遠超其他地方系險企。

　　然而，前海人壽保費快速增長的主力軍非純保障型產品，而是偏理財類的萬能險，上半年理財類保險收入高達136.9億元。

　　對此，一中小險企負責人分析，前海人壽的發(fā)展策略確實激進，因為保費規(guī)模做大了，對提升公司的市場份額、進行資金運用都有好處。大量的保費收入正好為寶能集團地產項目帶來了頗為豐厚的資金。

　　資料顯示，前海人壽成立于2012年，去年經過兩次增資，目前注冊資本金為25億元，其當年年底的償付能力充足率為172%，而公司成立當年的這一關鍵指標高達2924.8%。

　　地產投資風險不容忽視

　　南開大學風險管理與保險系教授朱銘來表示，對于保險公司的關聯(lián)交易問題，保監(jiān)會雖然沒有給出限額，但卻規(guī)定重大關聯(lián)交易要上報保監(jiān)會。但保險資金的特質是首重安全，尤其是當房地產可能處于下行區(qū)間的時候，保險資金投資房地產的風險才是最值得關注的。

　　據了解，此前地產價格不斷上揚，險企一方面希望將周期較長的保險資金與地產項目相匹配，另一方面通過公允價值法計量來提高實有資本。前海人壽2013年報顯示，體現(xiàn)在其財務報表里的投資性房地產數據，就是采用公允價值法計量的方式。

　　對于此類操作方式，今年6月5日，保監(jiān)會下發(fā)《關于清理規(guī)范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》，旨對采用公允價值法對投資性房地產估值的保險公司中，有公司巧借地產評估增值、濫用公允價值計量的方式，以達到虛增償付能力充足率、粉飾報表的現(xiàn)象進行檢查。

　　一位投行人士指出，此前以公允價值計量的險企，一旦地產市場下行，將會有一批險企的償付能力亮紅燈。目前，保監(jiān)會正在修訂投資性地產的償付能力資產認可標準。