房地產(chǎn)政策“組合拳”頻出 影響幾何？

　　來源：招商基金

　　近期房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，多個(gè)城市全面放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”，存量房貸也如期調(diào)整，一系列政策就像一套“組合拳”，更加符合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也有望向供需平衡的“新中樞”回歸。對(duì)于普通投資者，我們?cè)趺蠢斫夥康禺a(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有什么樣的影響呢？這是本期“招夕相伴”想與大家探討的話題。

　　首先，我們回顧一下今年7月以來接連釋放的利好政策都有哪些？

　　這些政策包括但不限于：

　　7月24日：中央政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政治局會(huì)議之后，住建部、央行、金監(jiān)局等部門積極響應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)政策開啟了新一輪的調(diào)整優(yōu)化進(jìn)程。

　　7月27日：住建部表示，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

　　7月31日：國(guó)常會(huì)指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

　　8月1日：中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局2023年下半年工作會(huì)議提出落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限。繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　8月25日：住建部、央行、金融監(jiān)管局推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，將其納入“一城一策”工具箱。同日，財(cái)政部、稅務(wù)局、住建部發(fā)布公告，延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。

　　8月31日：央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，這意味著熱點(diǎn)限購(gòu)城市二套房首付比下調(diào)10%-40%；二套住房貸款利率政策下限由不低于LPR加60BP調(diào)整為不低于LPR加20BP，大幅下調(diào)40BP。

　　中央定調(diào)后，地方也緊鑼密鼓地開始發(fā)力。比如8月31日，廣州、深圳宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。隨后，上海、北京跟進(jìn)，一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。截至目前，已有超過20個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

　　進(jìn)入9月，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市宣布部分放寬或者全面取消區(qū)域性房產(chǎn)限購(gòu)政策，執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策開始在重點(diǎn)城市逐漸“退潮”。在放開限購(gòu)政策的同時(shí)，各地還相繼出臺(tái)了“帶押過戶”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬增值稅免稅年限、降低首套住房貸款利率等配套政策，打好政策“組合拳”的決心展現(xiàn)無遺。

　　持續(xù)的房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，背景是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重要的變化。這種變化背后的短期和中長(zhǎng)期原因是什么呢？

　　從短期原因看，一是需求端基本面下滑：經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速放緩，居民購(gòu)買力不足，需求端受到影響；二是供給端輸血不足：在底部徘徊兩年多的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年下行壓力一度加大，部分房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，供給端處于深度調(diào)整，部分房企缺少新的融資渠道，缺少自我造血機(jī)制；三是新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率差異較大：催生了提前還貸以及經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款等行為，產(chǎn)生了一些風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　從中長(zhǎng)期原因看，一是人口增速放緩，人口老齡化趨勢(shì)逐漸明顯，長(zhǎng)期住房需求基本面發(fā)生變化：從2022年開始中國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)使得長(zhǎng)期住房需求基本面發(fā)生變化。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，住房供給逐步飽和：據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，2022年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，雖比2021年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，但較2021年1.3個(gè)百分點(diǎn)的增速相比仍在減緩；此外，我國(guó)家庭住房套戶比已接近1.1，住房供給整體達(dá)到平衡，但不同城市可能面臨分化不均問題；三是房地產(chǎn)供給側(cè)需要新發(fā)展模式，權(quán)益型投資將占據(jù)更大比例：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步由增量向存量轉(zhuǎn)變，此前房企的“三高”模式已不再適應(yīng)新形勢(shì)，新發(fā)展格局下權(quán)益型融資工具將發(fā)揮更大作用，如REITs，居民可通過REITs享受到不動(dòng)產(chǎn)增值收益，也自然影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端。

　?。ㄙY料來源：WIND，華西證券研究所。風(fēng)險(xiǎn)提示：引自外部機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)或信息，我們并不對(duì)該等觀點(diǎn)和信息的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性做任何實(shí)質(zhì)性的保證或承諾。）

　　政策“組合拳”連續(xù)落地的影響

　　從政策效果來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后，全國(guó)置業(yè)意愿提升了15個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個(gè)百分點(diǎn)左右。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項(xiàng)目到訪和認(rèn)購(gòu)熱度上漲明顯，特別是優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目，購(gòu)房者關(guān)注度較高，其中北京、上海市場(chǎng)熱度明顯高于其他城市。近期部分新房項(xiàng)目已明確收回價(jià)格優(yōu)惠，二手房業(yè)主預(yù)期有所好轉(zhuǎn)后，議價(jià)空間也在縮小，整體上看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一定趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。此外，除房地產(chǎn)政策以外，近期減稅、活躍資本市場(chǎng)等政策“組合拳”也持續(xù)落地，有望進(jìn)一步提振居民和企業(yè)部門的經(jīng)濟(jì)信心。

　?。ㄙY料來源：WIND，華西證券研究所。風(fēng)險(xiǎn)提示：引自外部機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)或信息，我們并不對(duì)該等觀點(diǎn)和信息的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性做任何實(shí)質(zhì)性的保證或承諾。）

　　不過，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交規(guī)模提升尚不明顯，政策顯效還需要時(shí)間。

　　短期來看，多地有望繼續(xù)加快優(yōu)化樓市政策，降低首付比例、降低房貸利率、放松限購(gòu)政策等，多個(gè)新政帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房者入市積極性提升。價(jià)格方面，針對(duì)新房?jī)r(jià)格，短期開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)仍以快速出貨、回籠資金為主，價(jià)格上漲預(yù)期和空間整體偏小，其中核心一二線城市房?jī)r(jià)有望逐漸企穩(wěn)，三四線城市房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在。二手房方面，隨著掛牌量的上升，二手房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力不強(qiáng)，預(yù)計(jì)短期二手房?jī)r(jià)格小幅上漲，整體以穩(wěn)為主。

　　整體而言，房地產(chǎn)政策的落地可能帶來多方面影響：

　　1）對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，地產(chǎn)政策體系將更加符合地產(chǎn)新形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也有望向供需平衡的“新中樞”回歸，提振經(jīng)濟(jì)信心；

　　2）對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患；

　　3）對(duì)購(gòu)房者來說，居民房貸付息支出減少，能夠提升可支配收入，助力消費(fèi)提升、擴(kuò)大內(nèi)需。按照9月20日公布的最新報(bào)價(jià)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.2%，首套房貸利率最低為4.1%。若按照貸款300萬元30年商業(yè)貸款計(jì)算，在等額本息還款的情況下，每月可節(jié)省月供約170元，總利息節(jié)省約6萬元。

　　面對(duì)地產(chǎn)政策“組合拳”，一方面，我們期待未來政策繼續(xù)朝著更加優(yōu)化的方向發(fā)展，為購(gòu)房者和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多福音；另一方面，部分核心城市房?jī)r(jià)虛高、供需失衡等問題將在較長(zhǎng)一段時(shí)間之內(nèi)持續(xù)存在或許也是不爭(zhēng)的事實(shí)，建議投資者審慎決策，理性配置。

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