從去年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入深度調(diào)整期，無(wú)論是開發(fā)商還是城市，都將在今年或未來一兩年面臨分化，而在近兩三年迅速成長(zhǎng)起來的房地產(chǎn)私募基金也將隨著地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)發(fā)生裂變。

　　根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期來看，許多在前兩年誕生的房地產(chǎn)私募基金如今陸續(xù)迎來兌付期，但之前承諾的高收益高回報(bào)是否也能如期而至卻受到不少質(zhì)疑。事實(shí)上，今年的光耀地產(chǎn)事件、港澳8號(hào)事件等深圳幾起涉及房地產(chǎn)基金兌付危機(jī)的事件都給行業(yè)拉起了警戒線，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，項(xiàng)目開發(fā)及銷售都存在一定風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)基金同樣面臨潛在的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者近日了解到，在房地產(chǎn)的弱周期和剛性兌付的“魔咒”之下，有深圳本地地產(chǎn)私募基金積極轉(zhuǎn)變商業(yè)模式來降低兌付風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著地產(chǎn)行業(yè)的分化，地產(chǎn)基金也將迎來大浪淘沙，只有提高自身的綜合運(yùn)營(yíng)管理能力才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。

　　兌付危機(jī)頻現(xiàn)：高收益背后的風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)了解，目前房地產(chǎn)私募基金的承諾回報(bào)往往達(dá)15%甚至更高，另外還有5%—10%的基金管理費(fèi)和渠道募集費(fèi)，開發(fā)商需要付出的總成本約為20%—25%。然而，近年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，投資回報(bào)率也在下降，要承受房地產(chǎn)基金20%以上的資金成本，壓力顯然很大。正因如此，近一年來，房地產(chǎn)基金頻頻出現(xiàn)兌付危機(jī)。

　　相關(guān)媒體報(bào)道，早在2012年6月，深圳融晶公司發(fā)行融晶龍?jiān)疆a(chǎn)業(yè)基金，龍?jiān)交鸬念A(yù)期年化收益能達(dá)到12%，承諾在2013年實(shí)現(xiàn)兌付，然后投資者卻未見分文。而除了龍?jiān)交穑诰Ч居?012年6月還發(fā)行了另一只產(chǎn)品融晶玖發(fā)定增證券結(jié)構(gòu)化基金，計(jì)劃目標(biāo)募集規(guī)模是2.7億元，用于參與定向增發(fā)，該產(chǎn)品期限為18個(gè)月，應(yīng)于2013年底到期，但是截止2014年3月投資者也同樣未見分文。

　　此外，由于1.2億元房地產(chǎn)私募基金的兌付出現(xiàn)問題，中裕財(cái)富于2013年年底在深圳中院起訴了港豐房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司及其實(shí)際控制人何建華，索賠約1.36億元。

　　2014年5月爆發(fā)的“光耀地產(chǎn)資金鏈繃緊”事件，牽扯到27億元金融機(jī)構(gòu)借款，包括銀行信貸、信托計(jì)劃、基金子公司資管計(jì)劃等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，多家金融機(jī)構(gòu)僅對(duì)光耀融資的未到期項(xiàng)目涉事本金就在5.5億元以上。該事件于近日又繼續(xù)發(fā)酵，廣州、惠州等地多名投資者因光耀事件而未能及時(shí)兌付本息三款有限合伙產(chǎn)品進(jìn)行維權(quán)，此次出現(xiàn)兌付危機(jī)的公司為廣發(fā)財(cái)富（北京）投資管理有限公司。

　　諸如此類的地產(chǎn)基金兌付危機(jī)不一而足，都是高收益隱藏的禍根。在市場(chǎng)向好時(shí)，房企也許還能承受得了如此高的資金成本，但市場(chǎng)一旦變壞，兌付危機(jī)將逐漸浮現(xiàn)。此外，深圳前海新富資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)還認(rèn)為，其中的緣由是隨著近些年國(guó)家的政策鼓勵(lì)支持金融創(chuàng)新，使得一些不夠?qū)I(yè)的團(tuán)隊(duì)參與到地產(chǎn)基金中，這些團(tuán)隊(duì)在人才、資源、經(jīng)驗(yàn)等方面都不夠成熟導(dǎo)致其發(fā)售的產(chǎn)品達(dá)不到預(yù)期收益或者不能兌現(xiàn)，不過這種現(xiàn)象不會(huì)對(duì)行業(yè)有太深刻的影響，不會(huì)擴(kuò)大到全行業(yè)的范圍。

　　商業(yè)模式轉(zhuǎn)型：并購(gòu)包銷降低風(fēng)險(xiǎn)

　　《2013人民幣房地產(chǎn)基金研究報(bào)告》顯示，2010年之前國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的市場(chǎng)規(guī)模。自2010年起，房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，近三年房地產(chǎn)基金市場(chǎng)規(guī)模每年都保持近100%的增長(zhǎng)。而在深圳，2010年時(shí)才有幾家房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，僅三四年的時(shí)間就達(dá)到了近百家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些房地產(chǎn)基金絕大多數(shù)是債權(quán)基金，而所謂債權(quán)基金，其本質(zhì)就是簡(jiǎn)單的借貸，并沒有涉及股權(quán)層面的深度合作。

　　記者了解到，這種債權(quán)基金的主要操作方式是：地產(chǎn)私募基金把錢借給開發(fā)商后，開發(fā)商要保證私募基金每年固定的回報(bào)，但在借錢之前必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。私募基金在投資期滿進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候，開發(fā)商以股權(quán)收購(gòu)的形式將地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行回購(gòu)，或者開發(fā)商以項(xiàng)目的銷售資金來贖回項(xiàng)目股權(quán)，其實(shí)質(zhì)是變相的借債。開發(fā)商一旦無(wú)力償還本金和利息時(shí)，投資者的利潤(rùn)就會(huì)受損。

　　深圳前海新富資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李先林告訴記者，現(xiàn)在很多公司發(fā)行主動(dòng)管理型的債權(quán)基金，采用的是資金池的模式，該模式風(fēng)險(xiǎn)很大?！耙?0%的融資成本把所有資金募集進(jìn)來，再以30%的成本融出去，從中賺取息差?！彼硎?，在這種低進(jìn)高出的模式中，地產(chǎn)基金自身要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，從去年下半年開始，隨著地產(chǎn)行業(yè)的下行，原有的地產(chǎn)基金商業(yè)模式已經(jīng)難以支撐私募基金的發(fā)展壯大了，需要改變。

　　“我們現(xiàn)在已經(jīng)不做支付工程款、補(bǔ)地價(jià)等地產(chǎn)的開發(fā)市場(chǎng)了，而做地產(chǎn)的‘一級(jí)半市場(chǎng)’，也就是做收購(gòu)、整售包銷。”記者了解到，新富資本近期發(fā)行了一只房地產(chǎn)并購(gòu)增值投資基金，融資規(guī)模為1.2億元，用于收購(gòu)萬(wàn)科布吉麓城及坂田潤(rùn)創(chuàng)興時(shí)代公寓商業(yè)部分，年收益率為9.5%以上。而此前，新富資本也以同樣的模式收購(gòu)了位于福田區(qū)的魯班大廈和龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋新干線部分物業(yè)。李先林介紹，他們之前與天朝實(shí)業(yè)公司合作，把魯班大廈收購(gòu)過來，再以每平米1000元左右的裝修標(biāo)準(zhǔn)來做精裝修，再以好的策劃營(yíng)銷方式賣出去，資金回籠為半年一個(gè)周期，這樣就大大減小了兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，在遠(yuǎn)洋新干線這個(gè)項(xiàng)目中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年上半年就已收到來自新富資本支付的一半收購(gòu)款九千萬(wàn)資金，而這對(duì)其上市公司的業(yè)績(jī)考核及股價(jià)提振無(wú)疑具有很大的幫助。資料顯示，新富資本當(dāng)時(shí)收購(gòu)遠(yuǎn)洋新干線部分期房的價(jià)格為26300元，而后卻以五萬(wàn)賣出去，銷售率達(dá)40%。以較短的周期回籠資金，在當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目波動(dòng)較大的節(jié)點(diǎn)，可以有效減小兌付風(fēng)險(xiǎn)，并且獲得較為可觀的利潤(rùn)。

　　地產(chǎn)分化年：拼的是精耕細(xì)作

　　地產(chǎn)基金從2010年開始一直高歌猛進(jìn)發(fā)展了三四年，可如今多起的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件也反映了地產(chǎn)基金遇到了成長(zhǎng)的煩惱，在被業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入分化時(shí)期的情況下，地產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)型升級(jí)也是刻不容緩的事情。

　　在李先林看來，地產(chǎn)基金如今已從1.0時(shí)代進(jìn)入到2.0時(shí)代?！?.0時(shí)代的地產(chǎn)基金很粗放，就是給地產(chǎn)企業(yè)做融資。它是銀行和信托以外的補(bǔ)充融資渠道，是一種債權(quán)關(guān)系。而經(jīng)過幾年的發(fā)展，一些優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司和地產(chǎn)項(xiàng)目其信貸已經(jīng)基本飽和了，因而一些地產(chǎn)基金已經(jīng)沒那么容易找到能承受較高融資成本、風(fēng)險(xiǎn)可控，同時(shí)企業(yè)質(zhì)地非常好的項(xiàng)目了。所以地產(chǎn)基金進(jìn)入了一個(gè)深耕細(xì)作的年代，再也不像以前只要地產(chǎn)基金公司把風(fēng)控做扎實(shí)，把資金募集回來投給項(xiàng)目基金公司就可以安全退出了，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，由此地產(chǎn)基金進(jìn)入2.0時(shí)代?！?/p>

　　而在地產(chǎn)基金的2.0時(shí)代，僅僅靠為開發(fā)商融資賺取回報(bào)收益顯然難以為繼，李先林認(rèn)為，如今已到了拼綜合實(shí)力的時(shí)代?！笆紫仁瞧髽I(yè)品牌，這體現(xiàn)在高管團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)影響力、風(fēng)控能力和企業(yè)自身的資源，第二是財(cái)富管理能力，第三是投資能力，要有全面的投資方向，在把控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)可觀，第四是項(xiàng)目管理能力?！?/p>

　　對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，李先林認(rèn)為需要謹(jǐn)慎為之?！暗禺a(chǎn)基金現(xiàn)在也可以做三四線城市的項(xiàng)目，但是對(duì)地產(chǎn)的專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)必須不在該開發(fā)商之下，三四線城市的很多地產(chǎn)公司都不是很專業(yè)，如果要做他的地產(chǎn)基金，就必須為其提供一定的技術(shù)支持，甚至把自己的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)植入項(xiàng)目，進(jìn)行管理輸入?！?/p>

　　李先林還認(rèn)為，地產(chǎn)基金還可以給房地產(chǎn)項(xiàng)目提供一定的策劃營(yíng)銷上的技術(shù)支持，“許多開發(fā)商不具備策劃營(yíng)銷能力，這就給我們地產(chǎn)基金提供了很多機(jī)會(huì)?！弊龇康禺a(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)包銷便是運(yùn)用了這種思維。