諾亞財(cái)富：抄底還是觀望？探究退歐對英國地產(chǎn)市場影響

　　引言：

　　英國“退歐”公投之后，包括英國商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的與英鎊掛鉤的大類資產(chǎn)均遭受不同程度的沖擊。諾亞財(cái)富研究與發(fā)展中心將通過分析短期及長期因素來解析此次震動(dòng)全球的退歐事件將會(huì)對英國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響。

　　核心觀點(diǎn)：

　　1、短期來看，退歐公投情緒在一定程度上對英國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負(fù)面沖擊。

　　2、長期來看，英國房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要還是依賴其自身的經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇步伐、經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)以及供求關(guān)系等。

　　正文：

　　英國房地產(chǎn)的投資背景

　　英國一直以來都是國際投資者的熱門目標(biāo)，尤其是倫敦的商業(yè)寫字樓和高端住宅。其中主要投資者來自中東、東歐、亞太區(qū)(中國內(nèi)地、中國香港)。2009年以來，海外投資者購房占總體交易的比重一直維持在45%以上。

　　退歐公投之后，市場恐慌情緒蔓延。但分析來看，退歐最終結(jié)果很大程度將取決后續(xù)的談判。英國現(xiàn)在有很多選擇，可以繼續(xù)留在歐洲經(jīng)濟(jì)合作委員會(huì)或者協(xié)商達(dá)成雙邊協(xié)定。因此，在沒有實(shí)質(zhì)性退歐之前，英國整體政治地位和經(jīng)濟(jì)不會(huì)發(fā)生太大的變化。

　　退歐對英國房地產(chǎn)的影響

　　1、短期—退歐情緒引發(fā)房地產(chǎn)投資疲軟

　　1)恐慌情緒蔓延至房地產(chǎn)投資

　　2016年一季度以來，在英國退歐風(fēng)險(xiǎn)影響下，海外投資者在英國房產(chǎn)市場投資下降了50%。短期內(nèi)，市場對海外企業(yè)撤離英國的擔(dān)憂導(dǎo)致倫敦商業(yè)地產(chǎn)需求下降，英國境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資基金市值縮水了4.5%至5%。4日開始，流動(dòng)性耗竭的六大商業(yè)地產(chǎn)基金陸續(xù)宣布暫停交易，并在一定期限內(nèi)禁止投資者贖回。這一決定將100億英鎊左右的資產(chǎn)鎖定，引起了投資者的擔(dān)憂。

　　2)金融業(yè)受打擊致使商業(yè)地產(chǎn)投資需求減弱

　　二季度以來，英國商業(yè)地產(chǎn)基金面臨嚴(yán)重的資金流出壓力，4月商業(yè)地產(chǎn)基金凈流出規(guī)模高達(dá)1.37億英鎊，5月上升至3.6億英鎊。自英國退歐的公投結(jié)果出爐以來，商業(yè)房產(chǎn)面臨貶值的壓力。6月英國建筑業(yè)PMI由5月的51.2降至46，創(chuàng)2009年以來新低。

　　雖然一季度英國辦公物業(yè)保持強(qiáng)勁的增長，英國整體辦公物業(yè)(包含office與industrial部分)空置率也已降到金融危機(jī)后的新低。但由于市場一致預(yù)期退歐對倫敦金融業(yè)的沖擊力度較大，致使短期內(nèi)倫敦商業(yè)地產(chǎn)尤其是辦公樓的需求量或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。

　　零售地產(chǎn)近年來空置率也一路下行。但退歐后由于本幣貶值，外幣購買力上升帶來的旅游業(yè)和零售業(yè)收入的增加將促進(jìn)一些零售物業(yè)的增值。

　　2、中長期—投資空間增大

　　從經(jīng)濟(jì)危機(jī)及歐債危機(jī)前后的地產(chǎn)走勢，中長期來看，主要受兩個(gè)因素影響：

　　1)供不應(yīng)求的地產(chǎn)現(xiàn)狀將會(huì)持續(xù)。

　　根據(jù)2008年金融危機(jī)和之后的歐債危機(jī)來看，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下倫敦市場房價(jià)有所下滑，但市場上房產(chǎn)供應(yīng)量同樣大幅下滑。

　　受可建設(shè)土地、規(guī)劃審批、建設(shè)成本、技工短缺等諸多因素嚴(yán)重制約，長期來看英國房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求的基本面不會(huì)改變。英國，尤其是倫敦房地產(chǎn)的長期走勢仍將是持續(xù)上行的。

　　2)貨幣貶值降低投資成本。

　　對投資者而言，英國退歐帶動(dòng)的英鎊貶值使某些類別的資產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)產(chǎn)生下降的空間，其中包括英國的寫字樓、酒店和零售物業(yè)(受退歐結(jié)果影響，英鎊已經(jīng)創(chuàng)下1985年以來的最低位)。投資者可以適當(dāng)借著短期的外匯波動(dòng)，關(guān)注購買價(jià)格具競爭力的房地產(chǎn)。基于英國經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期，購房成本的下降將為投資者帶來更大的利潤空間。

　　數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，諾亞研究

　　結(jié)語：

　　諾亞研究認(rèn)為，現(xiàn)階段退歐公投情緒在一定程度上對英國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負(fù)面沖擊。中長期看，英國房地產(chǎn)的發(fā)展主要還是受英國自身的經(jīng)濟(jì)能力、經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)以及供求關(guān)系等因素的影響。

免責(zé)聲明：中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)轉(zhuǎn)載此文目的在于傳遞更多信息，不代表本網(wǎng)的觀點(diǎn)和立場。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。