6月8日，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式完成注冊，成為國內(nèi)首只獲批的公募REITs基金。從投資人配置類型來看，REITs往往被海外投資人定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產(chǎn)。根據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)，2015年4月底公募基金管理資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)6.2萬億元，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產(chǎn)。鵬華前海萬科REITs完成注冊意味著公募基金投資標(biāo)的完成突破，涉足資產(chǎn)證券化。

　　這一突破將開啟公募基金新的投資視野。不同于股票、債券、貨幣類標(biāo)的的投資“標(biāo)準(zhǔn)化”程度過高，公募行業(yè)在REITs領(lǐng)域的試水，接下來可以直接對接除寫字樓之外的各類基礎(chǔ)資產(chǎn)，譬如服務(wù)類公寓、工業(yè)類、酒店類等資產(chǎn)，尤其是公共基礎(chǔ)設(shè)施類達(dá)數(shù)十萬億的基礎(chǔ)資產(chǎn)體量，將為各類金融機(jī)構(gòu)在該類業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提供巨大的市場容量。

　　公募基金投資新嘗試

　　單純從公募基金的投資標(biāo)的來看，繼股票、債券、貨幣工具、證券衍生品以及海外各類證券標(biāo)的之后，鵬華前海萬科REITs首度引入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化的品種。2011年，鵬華基金發(fā)行鵬華美國房地產(chǎn)基金，借道QDII產(chǎn)品投資海外REITs，最早讓部分國內(nèi)投資人了解這一類投資產(chǎn)品。時隔三年，國內(nèi)市場真正的公募REITs基金姍姍來遲。

　　根據(jù)證監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，4月22日，鵬華前海萬科REITs申請被證監(jiān)會受理。6月8日，該產(chǎn)品完成注冊，也意味著鵬華基金在該類產(chǎn)品創(chuàng)新上撥的頭籌。此前，也有基金公司傳出過發(fā)力REITs的消息，但最后沒有下文。

　　從1998年公募基金起航，該行業(yè)創(chuàng)新不斷，但在大類資產(chǎn)配置中的開創(chuàng)性創(chuàng)新，只有這么幾個節(jié)點：1998年，公募基金投資上市公司發(fā)行的有價證券；2002年，首只債券基金獲準(zhǔn)發(fā)行，公募基金投資范圍擴(kuò)大至債券；次年公募基金又誕生以貨幣為主要標(biāo)的的貨幣基金。

　　從2003年之后的12年來，公募基金的創(chuàng)新更多的是在這三類資產(chǎn)上深耕細(xì)作，但投資范圍沒有實質(zhì)性突破。直至2015年，鵬華前海萬科REITs的誕生，才將公募基金投資標(biāo)的的范圍突破至資產(chǎn)證券化。

　　券商發(fā)力REITs產(chǎn)品更早并已有成績。如2014年5月21日，由中信證券發(fā)起的“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所上市。該產(chǎn)品實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)從非標(biāo)到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的跨越，但從產(chǎn)品類別上來看，僅對接機(jī)構(gòu)投資者，并無法與普通投資者分享收益。

　　鵬華前海萬科REITs成為讓普通投資者投資國內(nèi)第四類資產(chǎn)的橋梁。這一模式因此成為普通公眾資金參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個嘗試，從而備受市場關(guān)注。根據(jù)萬科方面此前透露的信息，本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對象為萬科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶。此外，并從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。在退出機(jī)制設(shè)置上，將在投資期屆滿，由萬科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購項目公司股權(quán)。

　　 探索PPP的中國表現(xiàn)

　　跳出公募基金行業(yè)。鵬華前海萬科REITs也在探索中國PPP模式的創(chuàng)新模式。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)和財政收入不斷下行之際，地方債務(wù)規(guī)模仍在攀升，財政政策遭遇“天花板”，如何在財政可承受范圍內(nèi)，有效利用社會投資來拉動經(jīng)濟(jì)，并撬動中國十幾年來難以攻破的財稅、投融資改革“堡壘”，現(xiàn)實的中國需要一個楔子。而PPP正是這樣的楔子。5月25日，發(fā)改委公開發(fā)布1043個PPP項目，總投資額近2萬億元。各地也陸續(xù)推出各種PPP規(guī)劃。

　　隨著鵬華前海萬科REITs“落地”，萬科前海企業(yè)公館已經(jīng)演化成PPP模式。前海管理局推出土地資源，萬科作為項目的建設(shè)管理人，鵬華前海萬科REITs作為公眾分享公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的收益機(jī)會，實現(xiàn)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和私營企業(yè)，民間資本與政府合作。相比全球市場約1.4萬億美元的REITs總市值，國內(nèi)各類金融機(jī)構(gòu)在相關(guān)業(yè)務(wù)正在起步。與此同時，隨著政策面鼓勵社會資本參與PPP項目，這一市場的潛在空間或也將被打開。

　　鵬華前海萬科REITs的模式如果推廣能夠?qū)崿F(xiàn)普通投資者參與PPP，成為中國PPP的一種創(chuàng)新模式。

　　目前市場尚不了解鵬華前海萬科REITs的收益水平，此前有媒體報道，前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達(dá)到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，其公募形式?jīng)Q定任何符合條件的投資者都可以認(rèn)購，預(yù)期投資回報率達(dá)8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。這也意味著，前海企業(yè)公館一年內(nèi)將產(chǎn)生1.65億元(理論值)的租金收益。

　　根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計，后期該產(chǎn)品將裝入封閉式基金的法律結(jié)構(gòu)并通過證券交易所上市交易，投資人除了發(fā)行期認(rèn)購之外，可以通過二級市場進(jìn)行買入和賣出交易。

　　“相比此前中信證券發(fā)行的REITs產(chǎn)品，鵬華前海萬科REITs僅通過租金的收益權(quán)進(jìn)行證券化，可能在一定程度上避免資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中評估難的問題，”根據(jù)北京某第三方機(jī)構(gòu)人士分析，這種模式的在公募行業(yè)的可復(fù)制性更大。

　　 地產(chǎn)迎新融資渠道

　　2014年，中信證券開發(fā)出兩只私募領(lǐng)域的REITs實現(xiàn)這類產(chǎn)品在私募領(lǐng)域“破冰”。但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當(dāng)REITS推向公共市場，其價值才能被凸顯。

　　推廣REITs的好處顯而易見。海通證券概括REITs的具體特點為：一是收益主要來源于租金和房產(chǎn)升值；二是大部分收益將用于分紅； 三是REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低；四是REITs對政府而言，有利于其盤活社會存量房產(chǎn)，從而擴(kuò)大稅基。同時，政府龐大自持物業(yè)可通過REITs轉(zhuǎn)成為租賃物業(yè)，既可幫助政府融資，也降低運(yùn)營成本；五是REITs對開發(fā)商而言，可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報率；開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場出讓，可規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是REITs對投資者個人而言，可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資；REITs股權(quán)具有良好的變現(xiàn)性，風(fēng)險收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。

　　目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金46%來源于銀行信貸。REITs可為開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金來源。開發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營，而REITs可加速商業(yè)項目變現(xiàn)，實現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。REITs可分散投資，無需實物交割，從而極大地豐富房地產(chǎn)管理和服務(wù)的內(nèi)涵。海通證券估算，如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲蓄0.16%看，未來我國發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達(dá)704.88億元。假設(shè)按照2010年美國上市REITs規(guī)模占儲蓄17.25%看，未來我國上市REITs規(guī)模將達(dá)7.72萬億元，對房地產(chǎn)資金來源替代率將至16.34%。

　　在此之前，REITs頗具敏感性的原因在于，是否為開發(fā)商提供了新的融資渠道，而控制開發(fā)商融資渠道是此前房地產(chǎn)調(diào)控的主要方式。如今鵬華前海萬科REITs的獲批或許能說明對于房地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)一步回歸至市場的軌道，房地產(chǎn)行業(yè)或因此也迎來新的拐點。