6月8日，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式完成注冊，成為國內首只獲批的公募REITs基金。從投資人配置類型來看，REITs往往被海外投資人定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產。根據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)，2015年4月底公募基金管理資產規(guī)模已達6.2萬億元，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產。鵬華前海萬科REITs完成注冊意味著公募基金投資標的完成突破，涉足資產證券化。

　　這一突破將開啟公募基金新的投資視野。不同于股票、債券、貨幣類標的的投資“標準化”程度過高，公募行業(yè)在REITs領域的試水，接下來可以直接對接除寫字樓之外的各類基礎資產，譬如服務類公寓、工業(yè)類、酒店類等資產，尤其是公共基礎設施類達數(shù)十萬億的基礎資產體量，將為各類金融機構在該類業(yè)務創(chuàng)新，提供巨大的市場容量。

　　公募基金投資新嘗試

　　單純從公募基金的投資標的來看，繼股票、債券、貨幣工具、證券衍生品以及海外各類證券標的之后，鵬華前海萬科REITs首度引入基礎設施資產證券化的品種。2011年，鵬華基金發(fā)行鵬華美國房地產基金，借道QDII產品投資海外REITs，最早讓部分國內投資人了解這一類投資產品。時隔三年，國內市場真正的公募REITs基金姍姍來遲。

　　根據(jù)證監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，4月22日，鵬華前海萬科REITs申請被證監(jiān)會受理。6月8日，該產品完成注冊，也意味著鵬華基金在該類產品創(chuàng)新上撥的頭籌。此前，也有基金公司傳出過發(fā)力REITs的消息，但最后沒有下文。

　　從1998年公募基金起航，該行業(yè)創(chuàng)新不斷，但在大類資產配置中的開創(chuàng)性創(chuàng)新，只有這么幾個節(jié)點：1998年，公募基金投資上市公司發(fā)行的有價證券；2002年，首只債券基金獲準發(fā)行，公募基金投資范圍擴大至債券；次年公募基金又誕生以貨幣為主要標的的貨幣基金。

　　從2003年之后的12年來，公募基金的創(chuàng)新更多的是在這三類資產上深耕細作，但投資范圍沒有實質性突破。直至2015年，鵬華前海萬科REITs的誕生，才將公募基金投資標的的范圍突破至資產證券化。

　　券商發(fā)力REITs產品更早并已有成績。如2014年5月21日，由中信證券發(fā)起的“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所上市。該產品實現(xiàn)基礎資產從非標到標準化產品的跨越，但從產品類別上來看，僅對接機構投資者，并無法與普通投資者分享收益。

　　鵬華前海萬科REITs成為讓普通投資者投資國內第四類資產的橋梁。這一模式因此成為普通公眾資金參與基礎設施建設的一個嘗試，從而備受市場關注。根據(jù)萬科方面此前透露的信息，本次進行資產證券化的對象為萬科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶。此外，并從其它固定收益資產投資中獲得收益。在退出機制設置上，將在投資期屆滿，由萬科深圳分公司或其關聯(lián)方回購項目公司股權。

　　探索PPP的中國表現(xiàn)

　　跳出公募基金行業(yè)。鵬華前海萬科REITs也在探索中國PPP模式的創(chuàng)新模式。

　　在宏觀經濟和財政收入不斷下行之際，地方債務規(guī)模仍在攀升，財政政策遭遇“天花板”，如何在財政可承受范圍內，有效利用社會投資來拉動經濟，并撬動中國十幾年來難以攻破的財稅、投融資改革“堡壘”，現(xiàn)實的中國需要一個楔子。而PPP正是這樣的楔子。5月25日，發(fā)改委公開發(fā)布1043個PPP項目，總投資額近2萬億元。各地也陸續(xù)推出各種PPP規(guī)劃。

　　隨著鵬華前海萬科REITs“落地”，萬科前海企業(yè)公館已經演化成PPP模式。前海管理局推出土地資源，萬科作為項目的建設管理人，鵬華前海萬科REITs作為公眾分享公共基礎設施建設的收益機會，實現(xiàn)公共基礎設施建設和私營企業(yè)，民間資本與政府合作。相比全球市場約1.4萬億美元的REITs總市值，國內各類金融機構在相關業(yè)務正在起步。與此同時，隨著政策面鼓勵社會資本參與PPP項目，這一市場的潛在空間或也將被打開。

　　鵬華前海萬科REITs的模式如果推廣能夠實現(xiàn)普通投資者參與PPP，成為中國PPP的一種創(chuàng)新模式。

　　目前市場尚不了解鵬華前海萬科REITs的收益水平，此前有媒體報道，前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，其公募形式決定任何符合條件的投資者都可以認購，預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。這也意味著，前海企業(yè)公館一年內將產生1.65億元(理論值)的租金收益。

　　根據(jù)產品設計，后期該產品將裝入封閉式基金的法律結構并通過證券交易所上市交易，投資人除了發(fā)行期認購之外，可以通過二級市場進行買入和賣出交易。

　　“相比此前中信證券發(fā)行的REITs產品，鵬華前海萬科REITs僅通過租金的收益權進行證券化，可能在一定程度上避免資產轉讓過程中評估難的問題，”根據(jù)北京某第三方機構人士分析，這種模式的在公募行業(yè)的可復制性更大。

　　地產迎新融資渠道

　　2014年，中信證券開發(fā)出兩只私募領域的REITs實現(xiàn)這類產品在私募領域“破冰”。但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當REITS推向公共市場，其價值才能被凸顯。

　　推廣REITs的好處顯而易見。海通證券概括REITs的具體特點為：一是收益主要來源于租金和房產升值；二是大部分收益將用于分紅； 三是REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低；四是REITs對政府而言，有利于其盤活社會存量房產，從而擴大稅基。同時，政府龐大自持物業(yè)可通過REITs轉成為租賃物業(yè)，既可幫助政府融資，也降低運營成本；五是REITs對開發(fā)商而言，可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報率；開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場出讓，可規(guī)避資產轉讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是REITs對投資者個人而言，可使房地產投資化整為零，便于小額投資；REITs股權具有良好的變現(xiàn)性，風險收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。

　　目前，我國房地產開發(fā)資金46%來源于銀行信貸。REITs可為開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金來源。開發(fā)商是典型的重資產運營，而REITs可加速商業(yè)項目變現(xiàn)，實現(xiàn)房企輕資產轉型。REITs可分散投資，無需實物交割，從而極大地豐富房地產管理和服務的內涵。海通證券估算，如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲蓄0.16%看，未來我國發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達704.88億元。假設按照2010年美國上市REITs規(guī)模占儲蓄17.25%看，未來我國上市REITs規(guī)模將達7.72萬億元，對房地產資金來源替代率將至16.34%。

　　在此之前，REITs頗具敏感性的原因在于，是否為開發(fā)商提供了新的融資渠道，而控制開發(fā)商融資渠道是此前房地產調控的主要方式。如今鵬華前海萬科REITs的獲批或許能說明對于房地產的調控進一步回歸至市場的軌道，房地產行業(yè)或因此也迎來新的拐點。