國內(nèi)第一只公募REITs終于浮出水面。

　　證監(jiān)會網(wǎng)站近日發(fā)布的“行政許可事項——證券投資基金募集申請行政許可受理及審核情況公示”顯示：一只名為“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被受理。

　　這將是國內(nèi)市場上首只公募REITs產(chǎn)品，也意味著，停滯多年的公募REITs終于浮出水面，這類在海外市場作為現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大資產(chǎn)，將有機會進入中國內(nèi)地居民的資產(chǎn)配置池。

　　破冰

　　REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

　　這類產(chǎn)品自上世紀(jì)60年代誕生美國后，經(jīng)過多年發(fā)展其優(yōu)勢獲得認(rèn)可，并從上世紀(jì)90年代中后期大規(guī)模發(fā)展。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2014年，全球共27個國家有上市的REITs市場，共有783只REITs產(chǎn)品在公開市場進行交易。目前，全球REITs總市值已經(jīng)超過1.3萬億美元，2003年～2013年市場年均復(fù)合增長率15%，總市值占到全球上市房地產(chǎn)市值份額的45%。

　　造成其發(fā)展快速的原因在于其穩(wěn)定持續(xù)的回報。彭博數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，美國道瓊斯REITs過去20年年化平均收益率為11.66%，跑贏羅素2000(9.61%)、標(biāo)普500(9.83%)等主要指數(shù)。REITs長期收益率穩(wěn)居各大類資產(chǎn)收益率榜首。

　　早在2006年，時任央行副行長的吳曉靈就提出中國要努力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。

　　2008年年底，REITs被提上包括中央政府在內(nèi)的議事日程。當(dāng)時管理層就提出要創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、REITs、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

　　央行于2009年初步拿出了REITs試點的總體構(gòu)架，并初步擬定了銀監(jiān)會版本的“REITs試點管理辦法”。與此同時，證監(jiān)會也制定了證監(jiān)會版REITs方案。到了2009年下半年，央行召集相關(guān)部委召開會議并成立REITs試點協(xié)調(diào)小組。

　　2010年國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房地產(chǎn)信托投資基金試點城市。

　　隨后，REITs的發(fā)展又暫停了幾年，直至2014年9月，央行發(fā)布了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，要求積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作。隨后，根據(jù)住建部的相關(guān)部署，將首先在北京、上海、廣州、深圳四大城市展開保障房REITs試點。

　　 布局

　　基于中國房地產(chǎn)市場的高回報，國內(nèi)機構(gòu)對REITs產(chǎn)品也是覬覦已久。多年來，一直都有投資機構(gòu)、法律界人士、地產(chǎn)界人士提出要發(fā)展REITs。其間屢屢傳出REITs要出爐的消息，但是遲遲不見真實動靜。

　　2014年，中信證券開發(fā)出兩只私募領(lǐng)域的REITs實現(xiàn)這類產(chǎn)品在私募領(lǐng)域破冰。但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當(dāng)REITs推向公共市場，其價值才能被凸顯。

　　國內(nèi)一些大型公募基金公司對REITs產(chǎn)品都有花力氣研究，在產(chǎn)品線的布局上，REITs是未來必不可少的一個重頭板塊。

　　從證監(jiān)會公示來看，這次上報REITs產(chǎn)品的基金公司僅僅鵬華基金公司一家，事實上，在公募基金公司里面，鵬華基金對REITs似乎更“情有獨鐘”。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2011年，鵬華基金在三年研究的基礎(chǔ)上開發(fā)了首只REITs投資基金——鵬華美國房地產(chǎn)基金。此前也有傳出該公司有研究私募REITs產(chǎn)品。