在房地產(chǎn)委貸項(xiàng)目受市場不景氣打壓的情況下，一些基金子公司卻把另一類涉房項(xiàng)目玩得風(fēng)生水起。這類貼著“保障性住房”標(biāo)簽的資管產(chǎn)品動(dòng)輒一天售罄。然而，一旦遇到難以流轉(zhuǎn)的“問題”土地，投資者的錢可能要“后會(huì)無期”。

　　保障房有沒有保障?

　　在不少基金子公司的產(chǎn)品發(fā)行清單中，記者發(fā)現(xiàn)，限價(jià)房、安置房、經(jīng)適房等貼著“保障性住房”標(biāo)簽的一類委托貸款產(chǎn)品隨處可見。

　　細(xì)看產(chǎn)品說明，此類保障房項(xiàng)目和普通委托貸款類產(chǎn)品并無異，只是募集資金的投向并非傳統(tǒng)的商業(yè)或住宅類項(xiàng)目。而從記者的不完全統(tǒng)計(jì)來看，類似產(chǎn)品的投向地區(qū)多為江蘇、浙江、天津、四川等地。

　　“這類產(chǎn)品一方面可減輕地方政府和銀行的壓力;另一方面，又為投資者提供了收益率市場化的理財(cái)產(chǎn)品?！?匯添富資本的一位負(fù)責(zé)人表示。

　　而在基金銷售人員看來，這類產(chǎn)品由于有著較高的“政府公信力”成分，客戶比較買賬，發(fā)行相對有保證。

　　然而，保障房項(xiàng)目果真有保障嗎?

　　一位基金子公司業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人透露：“所謂的安置房、保障房和剛需房之類的項(xiàng)目只是表面風(fēng)光，實(shí)際上很多抵押土地存在瑕疵，在現(xiàn)實(shí)中很難流轉(zhuǎn)，出問題走入處置階段，問題也會(huì)暴露?！?/p>

　　眾所周知，在涉房項(xiàng)目中，土地抵押和項(xiàng)目工程抵押算是安全等級很高的擔(dān)保措施，“很多產(chǎn)品根本沒有土地抵押，只有類似的股權(quán)抵押、公司和個(gè)人的連帶擔(dān)保、抑或財(cái)政函、人大決議這種更弱的方式?！边@位負(fù)責(zé)人表示。

　　而如果真如其所言，一旦房企出現(xiàn)問題致產(chǎn)品償付出現(xiàn)危機(jī)，靠土地變現(xiàn)或不再靠譜。

　　銷售現(xiàn)違規(guī)

　　涉房類資管計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)隱憂客觀存在，然而主觀的誤導(dǎo)銷售卻是傷害投資者更加直接的匕首。

　　記者近日接到某大型基金公司推銷子公司產(chǎn)品的電話，該產(chǎn)品募集資金投向廣西某家房企，用于彌補(bǔ)某樓盤的內(nèi)部精裝修、支付材料款及支付超出容積率需補(bǔ)交的土地出讓金。

　　“產(chǎn)品的募集規(guī)模為1.3億元，期限6個(gè)月，收益率是7.5%，到期有某資產(chǎn)管理公司回購，非常安全?！边@位自稱是某公司直銷團(tuán)隊(duì)的客服表示。

　　然而出人意料的是，當(dāng)記者問起產(chǎn)品是否保本時(shí)，該客服承諾產(chǎn)品是“保本、保收益的”。而后，其給記者的郵箱發(fā)送了一份詳細(xì)的產(chǎn)品說明書和合同。

　　據(jù)了解，去年監(jiān)管層就曾在業(yè)內(nèi)明確劃出監(jiān)管紅線，要求基金子公司產(chǎn)品不能有保底承諾，無論是口頭上還是文字上的明示、暗示。

　　“現(xiàn)在競爭壓力大，很多基金都實(shí)行的是母公司、子公司全員營銷策略，能賣產(chǎn)品就給提成，說實(shí)話在實(shí)際操作中確實(shí)很難約束和規(guī)范?！北本┠臣一鹱庸矩?cái)富管理部人士分析。

　　近日，包括信托和基金子公司產(chǎn)品違約不能償付的案例并不鮮見，而更令人憂慮的是，基金子公司資本金普遍以“千萬”計(jì)，而公司運(yùn)作的產(chǎn)品規(guī)模卻是以億或幾十億計(jì)，出現(xiàn)問題或難有實(shí)力實(shí)現(xiàn)“剛性兌付”。