有律師表示，眾籌購(gòu)房的方式與非法集資的界限不清，可能構(gòu)成非法經(jīng)營(yíng)罪

　　北上深樓市近期持續(xù)升溫。有趣的是，房?jī)r(jià)的暴漲又一次讓眾籌進(jìn)入公眾視野，一大批房屋中介所謂的“眾籌”買房開始引發(fā)眾人的關(guān)注。

　　中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“房地產(chǎn)眾籌主要分為營(yíng)銷推廣、理財(cái)投資和眾籌建房三類?！彼硎荆骸案鞣慨a(chǎn)眾籌平臺(tái)出現(xiàn)的各種首付貸和房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品是這次房產(chǎn)熱潮的主力軍，購(gòu)房者自發(fā)組成的眾籌湊款買房則起到推波助瀾的作用。目前房產(chǎn)眾籌處于灰色地帶，面臨政策風(fēng)險(xiǎn)較大?！?

　　零壹財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)部總監(jiān)趙金龍對(duì)本報(bào)記者說：“國(guó)內(nèi)涉及房產(chǎn)眾籌的平臺(tái)大概在25家左右，上線的項(xiàng)目數(shù)量并不多，整體表現(xiàn)還是非常謹(jǐn)慎。”

　　一線城市樓市火爆

　　房產(chǎn)眾籌平臺(tái)普遍慘淡

　　據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，以2015年2月-2016年2月為區(qū)間統(tǒng)計(jì)，樓市價(jià)格北京均價(jià)漲幅19.7%，上海均價(jià)漲幅42.5%，深圳均價(jià)漲幅為68.2%。新年伊始，雖然出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策并非針對(duì)一線城市，但市場(chǎng)心理產(chǎn)生變化，一線樓市持續(xù)高燒，售樓處一派火熱景象。此外，更是催生了一系列杠桿炒房、“場(chǎng)外配資”的投機(jī)心理。

　　與之相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)卻是另一番景象，根據(jù)零壹財(cái)經(jīng)提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，2016年已經(jīng)過去兩個(gè)多月，并未觀察到新上線的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，在房產(chǎn)行業(yè)亂象及政策不明的情況下，市場(chǎng)表現(xiàn)似乎相當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　趙金龍對(duì)記者稱，“據(jù)我們觀察，2015年全年房產(chǎn)眾籌不到50億元，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)的首付貸產(chǎn)品更是可以忽略不計(jì)。如果說對(duì)房產(chǎn)行業(yè)有影響的話，那應(yīng)該是線下部分造成的?！?

　　盈燦咨詢高級(jí)分析師張葉霞也對(duì)本報(bào)記者表示：“房產(chǎn)眾籌平臺(tái)在2015年出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，但并未隨著2016年炒房熱出現(xiàn)明顯增加?！?

　　趙金龍談道，“目前國(guó)內(nèi)涉及房產(chǎn)眾籌的平臺(tái)大概在25家左右，包括平安好房、無憂我房、搜房網(wǎng)、眾籌網(wǎng)金、房金所、安家貸、京東眾籌、團(tuán)貸網(wǎng)（房寶寶）等，上線的項(xiàng)目數(shù)量并不多，整體表現(xiàn)還是非常謹(jǐn)慎。值得注意的是，北斗云籌、微投房?jī)杉移脚_(tái)已無法打開，眾籌網(wǎng)在2015年3月-5月完成3個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目后便不再涉及房產(chǎn)項(xiàng)目?！?

　　特例平臺(tái)10分鐘完成募集

　　購(gòu)房?jī)r(jià)卻低于市場(chǎng)價(jià)100萬元

　　在普遍“慘淡”的行情下，拼房網(wǎng)顯得格外與眾不同?！拔覀儭?502項(xiàng)目’上線不到10分鐘就完成了?！北緢?bào)記者以投資者的身份致電拼房網(wǎng)的客服，他如此表示。

　　據(jù)資料顯示，拼房網(wǎng)創(chuàng)立于 2015年，屬于深圳前海科瑞迪資產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，注冊(cè)資本1000萬元。其官網(wǎng)稱，拼房網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家二手房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)。據(jù)客服介紹，該平臺(tái)的具體流程：推出房源——根據(jù)房產(chǎn)情況計(jì)算眾籌金額——發(fā)起眾籌——融資成功——購(gòu)買房產(chǎn)——1年后回購(gòu)或出售——按眾籌份額獲取收益。

　　前述的“1502 項(xiàng)目”目前已經(jīng)募集完結(jié)，眾籌資金150萬元。在該項(xiàng)目融資表中顯示，富通城四期12棟1502戶，建筑面積82.76平米，購(gòu)房?jī)r(jià)353萬元，其中融資的150萬元首付款中包括，定金20萬元、首付款86萬元、傭金8萬元、稅費(fèi)6萬元、月供20萬元、備用金10萬元。

　　但記者發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)中最近消息更新于去年12月4日，而近3個(gè)月的進(jìn)展如何并未有顯示。對(duì)此，該平臺(tái)客服解釋稱，“這是去年的項(xiàng)目，今年開始一直很忙，我們會(huì)盡快更新信息，目前項(xiàng)目已經(jīng)做完了，房產(chǎn)證也抵押給了銀行。”

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者隨后登陸鏈家網(wǎng)查詢到，富通城四期二手房普遍房?jī)r(jià)為每平米55000元—58000元左右。其中，有兩套在售的83平米二手房，報(bào)價(jià)分別為500萬元、580萬元，均與拼房網(wǎng)的報(bào)價(jià)相去甚遠(yuǎn)。

　　“去年12月份富通城四期的均價(jià)在45000元—47000元左右，總價(jià)大概在 450萬元—470萬元上下”，鏈家銷售人員表示。當(dāng)記者借口稱朋友去年353萬（即前述眾籌項(xiàng)目融資表的購(gòu)房?jī)r(jià)）買到房時(shí)，他表示：“不可能，再低也不會(huì)低100多萬元。去年聽說有個(gè)最低的成交也是近400萬元的?！?

　　如此看來，拼房網(wǎng)的購(gòu)房?jī)r(jià)似乎過低。對(duì)此，趙金龍對(duì)本報(bào)記者表示：“拼房網(wǎng)其盈利方式無非是靠交易手續(xù)費(fèi)?！睋?jù)他了解，在深圳樓市整體上漲的背景下，有的項(xiàng)目持有4個(gè)月后收益率高達(dá)77%。目前，監(jiān)管方對(duì)房貸行業(yè)盯的緊，政策風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，樓市也不可能一直瘋狂下去，所以眾籌到的房產(chǎn)也可能有貶值風(fēng)險(xiǎn)。

　　“我們不保本保息。對(duì)房產(chǎn)會(huì)考察評(píng)估，大概2天內(nèi)完成，而且公司的資金是由第三方易寶支付資金托管，也有法律顧問團(tuán)隊(duì) ?！睂?duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)，拼房網(wǎng)客服如此回應(yīng)。

　　民間湊份子眾籌存風(fēng)險(xiǎn)

　　發(fā)起人或涉及非法集資

　　明知道有風(fēng)險(xiǎn)，但想眾籌買房的人卻不在少數(shù)。除了通過眾籌平臺(tái)買房外，據(jù)了解還有一種民間湊份子的眾籌買房方式。實(shí)際上就是幾個(gè)朋友湊錢付首付，備好兩年左右的月供資金，籌資的人簽訂一個(gè)合約，以其中某一位的名義買房，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例分成。

　　而這種聯(lián)合炒房的極端是“包樓”，即一些有實(shí)力的投資客會(huì)抱團(tuán)，在看好某個(gè)新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包下整棟樓，然后留著慢慢賣。

　　“這周已經(jīng)有4個(gè)朋友跟我商討過要不要眾籌買房?！币晃幌胭I房的李女士人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，她對(duì)眾籌買房有些猶豫，但十分動(dòng)心?！拔疑磉呌械呐笥岩呀?jīng)眾籌買了房，雖然知道會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)，但朋友之間互相信任，而且現(xiàn)在不買房錢放在手里也是虧的。”

　　大學(xué)剛畢業(yè)沒多久的小赫稱，“看著房?jī)r(jià)一直在漲，再漲就買不起了，所以很想眾籌買房，但身邊的朋友都沒有這個(gè)實(shí)力，也挺著急?！彼J(rèn)為，與其找不到眾籌買房的伙伴，不如找一些能眾籌買房賺錢的平臺(tái)去投資買房。

　　不過，這些方式也不安全。如果未來的房產(chǎn)證上只登記了一個(gè)人的名字，那么該房子就屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)。即使一起眾籌的出資人有過分成協(xié)議，也可以根據(jù)借貸關(guān)系解決，只需要將其他出資人的資金歸還即可，那筆升值的資金很有可能落入房主個(gè)人口袋。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)首席法律顧問谷遼海律師接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“從司法實(shí)踐中的諸多案例來看，眾籌買房對(duì)購(gòu)買商品房缺乏足夠資金的年輕人來說具有巨大的誘惑力，而通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)眾籌買房具有相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，若一旦有問題，眾籌的發(fā)起人有可能會(huì)涉及到非法集資方面的犯罪。”他進(jìn)一步解釋稱，在司法實(shí)踐中，眾籌的發(fā)起人往往通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)這一媒介向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收建房資金，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，可能會(huì)以非法吸收公眾存款罪定罪處罰?！?

　　北京市人大常委會(huì)立法咨詢委員會(huì)委員楊兆全也對(duì)本報(bào)記者表示：“以投資為目的的眾籌買房面臨極大的政策風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種方式會(huì)人為非理性地推高房?jī)r(jià)，與國(guó)家政策目標(biāo)相違背，隨時(shí)存在被政府叫停的可能。其次，眾籌購(gòu)房的方式，與非法集資的界限不清，從普通投資人進(jìn)行資金歸集，承諾回報(bào)，可能構(gòu)成非法經(jīng)營(yíng)罪。再次，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，投資人損失會(huì)很大。在貸款償還上，會(huì)產(chǎn)生糾紛甚至是法律訴訟?！?/p>