首付貸風(fēng)險(xiǎn)引監(jiān)管層關(guān)注 多家中介機(jī)構(gòu)已停止辦理

　　房地產(chǎn)首付貸問題進(jìn)一步發(fā)酵。近日，有媒體報(bào)道，上海、北京、深圳等地監(jiān)管的部門將摸底首付貸。接近北京金融局監(jiān)管人士表示，監(jiān)管部門或?qū)⒙?lián)手摸底首付貸，約談相關(guān)企業(yè)。目前，房地產(chǎn)中介已經(jīng)停止相關(guān)業(yè)務(wù)，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)縮減業(yè)務(wù)規(guī)模。業(yè)內(nèi)分析人士指出，首付貸會(huì)加大房地產(chǎn)杠桿，此類產(chǎn)品考驗(yàn)借款人還款能力，投資人應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。

　　□事件

　　首付貸風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)關(guān)注

　　近日，隨著鏈家房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品涉嫌違規(guī)，被上海市消費(fèi)者保護(hù)委員會(huì)點(diǎn)名，首付貸被輿論推到風(fēng)口浪尖。全國(guó)政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)潘功勝9日在政協(xié)小組討論會(huì)上表示，為了解決一線城市房?jī)r(jià)過快上漲問題，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門醞釀新政，準(zhǔn)備對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的問題進(jìn)行治理，沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營(yíng)。

　　潘功勝同時(shí)指出，目前正在了解房地產(chǎn)中介是否參與配資提供貸款，“如果房地產(chǎn)金融有這樣的情況，就需要進(jìn)一步規(guī)范。對(duì)于哪些金融機(jī)構(gòu)參與提供了住房首付，有多大的規(guī)模，都要了解清楚，包括房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介以及非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)?！迸斯僬f。

　　有分析稱首付貸等場(chǎng)外配資是一線城市房?jī)r(jià)過快上漲的主因，對(duì)于這一分析，雖然沒有最終的定論，但首付貸的風(fēng)險(xiǎn)還是引發(fā)關(guān)注。媒體報(bào)道稱，北京、深圳等地金融局已經(jīng)開始對(duì)“首付貸”等樓市杠桿房貸情況進(jìn)行摸底。

　　一位接近北京市金融局的業(yè)內(nèi)人士指出，“目前北京市金融局正在對(duì)首付貸這塊業(yè)務(wù)進(jìn)行摸底，將聯(lián)手住建委等部門約談相關(guān)企業(yè)?！苯刂劣浾甙l(fā)稿，北京市金融局并未對(duì)此公開回復(fù)。

　　昨天，國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)媒體財(cái)新報(bào)道稱，上海市于9日開始摸底首付貸，是繼北京、深圳之后摸底首付貸的第三個(gè)一線城市。報(bào)道稱，上海市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位發(fā)出通知，稱由于時(shí)間緊迫，要求會(huì)員單位于3月10日將公司涉及“首付貸”或其他高杠桿放貸的具體情況上報(bào)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)將梳理產(chǎn)品數(shù)量、模式以及金額。

　　此前有媒體報(bào)道稱，深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的信函，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)，對(duì)各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。同時(shí)，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。

　　□現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)中介已經(jīng)停貸

　　此次被調(diào)查的事件主角之一房地產(chǎn)中介方面已經(jīng)做出表態(tài)。鏈家方面表示，鏈家已不再辦理二手房交易首付貸服務(wù)。同時(shí)，鏈家已于2月底停止了新房首付貸業(yè)務(wù)。

　　此前有媒體報(bào)道稱，房地產(chǎn)中介我愛我家也暫?！笆赘顿J”產(chǎn)品，我愛我家方面表示，從未涉足“首付貸”業(yè)務(wù)，所開展的金融服務(wù)產(chǎn)品都是為了促成經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成，滿足賣房客戶解抵押所提供的短期資金過橋服務(wù)。

　　網(wǎng)貸平臺(tái)調(diào)整首付貸產(chǎn)品

　　據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已知開展過首付貸的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)有50多家。目前有20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)對(duì)接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，包括搜易貸、小牛在線等平臺(tái)。

　　記者了解到，不少網(wǎng)貸平臺(tái)已開始調(diào)整旗下房貸產(chǎn)品。一些網(wǎng)貸公司自去年開始退出一線城市市場(chǎng)，目前主要集中在二三線城市?！皹I(yè)務(wù)占比較小，幾乎可以忽略不計(jì)”，小牛在線相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從監(jiān)管政策來看，政府警惕房地產(chǎn)領(lǐng)域加杠桿，對(duì)房?jī)r(jià)大幅上漲、疊加金融杠桿豐富的區(qū)域要擠出價(jià)格泡沫?！捌脚_(tái)涉及一線城市的業(yè)務(wù)少，貸款金額大，不符合普惠原則。目前首付貸主要選擇庫(kù)存量合理、價(jià)格穩(wěn)定的二線城市以及有產(chǎn)業(yè)支撐的少量三線城市開展首付貸業(yè)務(wù)。除了避開風(fēng)險(xiǎn)過高的一線城市以及四五線城市外，嚴(yán)格控制貸款人群資質(zhì)，主要針對(duì)無房城市的工薪階層?！痹撠?fù)責(zé)人說。

　　□反應(yīng)

　　應(yīng)加大監(jiān)管力度 但不宜“一刀切”

　　個(gè)人記賬APP挖財(cái)昨天發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60%的網(wǎng)友計(jì)劃在一年內(nèi)通過按揭方式購(gòu)房，75%的網(wǎng)友首付現(xiàn)金缺口在20萬左右；當(dāng)問到是否有意愿通過“首付貸”籌措資金時(shí)，過半人數(shù)表示可接受年利率在12%以下的“首付貸”，由此可見，目前市場(chǎng)上人們對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)的需求非常旺盛。值得注意的是，當(dāng)問到投資者是否會(huì)購(gòu)買類似“首付貸”或“房產(chǎn)貸”的P2P產(chǎn)品時(shí)，七成以上網(wǎng)友表示“風(fēng)險(xiǎn)太大”。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，民間借錢付首付款的情況是一直存在的。畢竟首付貸可以解決一部分人的首付問題，讓他們可以提前購(gòu)房。目前按照監(jiān)管要求，傳統(tǒng)銀行不能發(fā)放首付貸款，對(duì)個(gè)人貸款和小微貸款來說，現(xiàn)在法律上沒有此類禁令，進(jìn)而不少機(jī)構(gòu)開展首付貸業(yè)務(wù)。

　　北京地區(qū)一家網(wǎng)貸平臺(tái)負(fù)責(zé)人分析稱，目前平臺(tái)對(duì)于首付貸的申請(qǐng)者資格審核比較嚴(yán)格。值得注意的是，這一貸款游離于監(jiān)管之外，如果P2P平臺(tái)風(fēng)控能力不足，可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，甚至影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外值得注意的是，一旦借款人無力還款而斷供，投資者的資金將難以追回，投資者只能自己承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，首付貸實(shí)際上就是一種加大杠桿的行為，讓杠桿變得更高，將加大金融風(fēng)險(xiǎn)。這也違反了國(guó)家現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，應(yīng)該加大監(jiān)管力度。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，即便監(jiān)管層要對(duì)“首付貸”進(jìn)行監(jiān)管，也不宜“一刀切”。他表示，目前首付貸有三種機(jī)構(gòu)在發(fā)放，房產(chǎn)中介、P2P平臺(tái)和一些地方性的小貸公司及民間借貸。前兩種可以監(jiān)管，但最后一種可以算得上是灰色地帶，無法監(jiān)管。如果一刀切，可能會(huì)導(dǎo)致原本處于明面上的配資鉆入地下，更不好監(jiān)控其規(guī)模。

　　此外，還有分析人士指出，首付貸業(yè)務(wù)從實(shí)際情況來說算是一種金融創(chuàng)新，但是在操作過程中被投機(jī)者鉆了空子；對(duì)于首付貸的監(jiān)管不應(yīng)當(dāng)一刀切，要考慮到部分剛需和改善型購(gòu)房者的實(shí)際需求，嚴(yán)格限制首付貸申請(qǐng)門檻。

　　□提醒

　　P2P房貸類產(chǎn)品面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)

　　銀率網(wǎng)分析師許諾表示，P2P房貸類產(chǎn)品面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)，其一是作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的房產(chǎn)的真實(shí)性及估值問題，其二是政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，部分房貸類產(chǎn)品可能會(huì)因違規(guī)而被加強(qiáng)監(jiān)管甚至被叫停。許諾建議，網(wǎng)貸投資者在選擇具體產(chǎn)品時(shí)，一是要選擇符合監(jiān)管要求的產(chǎn)品，二是要關(guān)注資金的流向及其盈利能力，即借款人拿這筆錢去做了什么。投資者應(yīng)盡量規(guī)避兩類借款產(chǎn)品，一是資金流向了有政策風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，如首付貸等；二是資金流向了過剩產(chǎn)能行業(yè)中的“僵尸企業(yè)”。隨著政策變化、監(jiān)管加強(qiáng)，這兩類產(chǎn)品面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

　　□何為首付貸

　　首付貸需求多在20萬以內(nèi)

　　首付貸的產(chǎn)生是為了滿足購(gòu)房者首付金額不足。按照房貸相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者要在買賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，支付第一筆預(yù)付款。但有不少購(gòu)房者支付首付款存在壓力，進(jìn)而尋求房屋中介、金融機(jī)構(gòu)、民間資金等幫助，提供資金拆借，進(jìn)而也擴(kuò)大了購(gòu)房者杠桿。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前首付貸需求者都是首付款差額在10萬◇20萬元之間，寧愿貸款支付利息，也不愿向身邊人借錢。但值得注意的是，加上購(gòu)房按揭貸款的月供，借款人面臨雙重的還款壓力?？偠灾?，首付貸這類產(chǎn)品更適合半年以內(nèi)資金短期周轉(zhuǎn)，不適合長(zhǎng)期借貸，更不適合當(dāng)做投資杠桿，如果炒房者操作的話，房?jī)r(jià)沒有漲到預(yù)期價(jià)格，收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費(fèi)的。

　　購(gòu)房杠桿能升至10倍

　　今年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例為25%，另外各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著最低首付款比例能降至20%。

　　國(guó)家最新政策下，一般購(gòu)房者杠桿比例最高能達(dá)到5倍。分析稱，現(xiàn)在個(gè)人支付10%首付款，剩下10%首付款通過首付貸進(jìn)行支付，則能將購(gòu)房者杠桿比例升至10倍。首付貸一般期限為三年以內(nèi)，利率多為7%B9%。

　　從目前市場(chǎng)上來看，房屋中介提供的首付貸，一種是中介自身?yè)碛行☆~貸款等金融牌照，直接向購(gòu)房者提供金融消費(fèi)服務(wù);另一種是中介作為中間人，幫助購(gòu)房者尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，通過金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供資金貸款。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融的“首付貸”主要有三種類型:第一種是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過自營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)向購(gòu)房者提供首付貸款服務(wù);第二種是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作，由前者提供購(gòu)房首付貸款需求，后者提供資金貸款;第三種是互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立提供貸款服務(wù)。（京華時(shí)報(bào)記者 余雪菲）