房產(chǎn)商“組團(tuán)”違約 鑫琦資產(chǎn)以資抵債 方案仍有陷阱

　　王瑩

　　[用于補(bǔ)償投資者以資抵債的房產(chǎn)項(xiàng)目共有17個(gè)，其中大量項(xiàng)目為寫字樓和車位，除秦皇島、武漢、三亞、西安外，其余全是鄭州的房產(chǎn)。]

　　“沒想到在上海是這樣的效果?！边^去兩天，陜西鑫琦資產(chǎn)管理有限公司(下稱“鑫琦資產(chǎn)”)上海分公司的投資者維權(quán)行動(dòng)，將鑫琦資產(chǎn)的兌付危機(jī)推至了輿論的風(fēng)口浪尖。此前，同樣的處置安撫工作在河南和北京也已召開，但是此次卻在上海碰了釘子。

　　鑫琦資產(chǎn)以投資者不同的購(gòu)買額度分配所在房產(chǎn)的比例，并以公證處的公證為依據(jù)，指明投資者的資金走向，并提前約定相關(guān)收益，在定期付息的基礎(chǔ)上承諾到期回購(gòu)。

　　以資產(chǎn)證券化定位、利用房地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的金融衍生品在多重作用下爆出黑洞。

　　這個(gè)黑洞正在逐漸被扒開，目前，該案已經(jīng)被上海警方立案，與此同時(shí)，鑫琦資產(chǎn)在2月18日推出了更為詳細(xì)的處置方案，但該方案并沒有獲得更多投資者認(rèn)可，并且方案本身也存在重重問題。

　　其實(shí)，投資者在不同時(shí)期拿到的三份公證文案中已經(jīng)顯現(xiàn)漏洞。一位投資者表示，第一份公證由陜西省西安市公證處開具，并附有防偽條形碼并且在聲明書中注明投資金額和項(xiàng)目比例。但是在第二版中公證書已經(jīng)沒有防偽條形碼，聲明書中也僅存投資項(xiàng)目比例，投資金額已經(jīng)不見。隨后，在第三版公證書中，公證事項(xiàng)從聲明變?yōu)橛¤b，聲明書中投資金額、比例均已“消失”。

　　“雪球”越滾越大。從一開始就顯現(xiàn)的問題在后期越發(fā)暴露，作為一家總部在河南、注冊(cè)地在西安的線下理財(cái)公司，募集的投資者資金投向了大量二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)投資者各個(gè)擊破

　　“昨天，鑫琦資產(chǎn)的員工已經(jīng)拿出新的解決方案，就是用85折非原合同中的5折房產(chǎn)抵押現(xiàn)有的投資本金和利息。這些房產(chǎn)在昨天已經(jīng)被哄搶?！币晃煌顿Y者對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，他聽說18日要在浦東新區(qū)位于松林路的一家酒店召開解決方案見面會(huì)，但他表示不會(huì)簽署這個(gè)方案，而是堅(jiān)持要現(xiàn)金。

　　本報(bào)記者獲悉，2月18日，鑫琦資產(chǎn)公布了最新的解決方案，共分為三個(gè)部分。

　　方案一，資產(chǎn)兌付，資產(chǎn)打85折后全額兌付。例如:85萬元投資額(本金)給價(jià)值100萬元的房產(chǎn)。

　　方案二，資產(chǎn)兌付并協(xié)助限期變現(xiàn)，投資人按照上述方案一選定兌付資產(chǎn)后，投資人可選擇是否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司可在1年內(nèi)協(xié)助投資人變現(xiàn)，最大限度提升銷售價(jià)格，保證投資人收益。

　　方案三，投資人可成立債權(quán)人委員會(huì)，負(fù)責(zé)兌付資產(chǎn)，如投資人既不同意方案一也不同意方案二，該等投資人自行選舉成立債權(quán)人委員會(huì)，由債權(quán)人委員會(huì)統(tǒng)計(jì)該等投資人的總投資額，由公司匹配等額資產(chǎn)，交由債權(quán)委員會(huì)處置，并分配給相應(yīng)投資人。

　　對(duì)于該解決方案，大量的投資者已經(jīng)在不同的維權(quán)群里表示了不滿，并堅(jiān)持不要房產(chǎn)，只要現(xiàn)金。

　　在鑫琦資產(chǎn)兌付危機(jī)爆發(fā)的第二天，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者第一時(shí)間趕赴解決方案見面會(huì)召開的浦東酒店，但是，僅是大量的投資者圍堵在酒店門口，鑫琦資產(chǎn)的員工并未見蹤影。

　　一位大額投資者對(duì)本報(bào)記者表示，協(xié)調(diào)會(huì)已經(jīng)轉(zhuǎn)移陣地，改在斜土路打浦路路口的漢庭快捷酒店召開了。當(dāng)本報(bào)記者火速趕到時(shí)，發(fā)現(xiàn)大量的投資者被分散在不同的漢庭酒店房間，分別聽取現(xiàn)場(chǎng)解答問題的代表律師和鑫琦資產(chǎn)員工對(duì)于新方案的解釋，并有部分投資者已經(jīng)簽署了協(xié)議。

　　“沒有選擇大酒店而選擇這樣的房間就是為了各個(gè)擊破，分別勸說。”一位年長(zhǎng)投資者站在走廊中對(duì)本報(bào)記者稱，他沒有選擇進(jìn)任何一個(gè)房間。

　　以資抵債合同仍存陷阱

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)獲得的一份已經(jīng)簽署的“以資抵債協(xié)議”顯示，債務(wù)人為鑫琦資產(chǎn)，債權(quán)人為三位投資者。在第一條抵債金額中，“經(jīng)甲、乙雙方核對(duì)確認(rèn)后，截至2016年2月17日，甲方共欠乙方(購(gòu)房款/投資款)人民幣壹佰肆拾萬元整?！辈⒃诘盅嘿Y產(chǎn)中注明，甲方位于建正東方中心2號(hào)樓2單元2513。

　　與其同時(shí)簽署的還有“資產(chǎn)共有協(xié)議書”，即上述三位投資者的抵債金額分配。并指出，以上三位為資產(chǎn)共有人共同以抵債方式取得抵債資產(chǎn)所有權(quán)，并按照各自的抵債金額對(duì)應(yīng)享有該抵債資產(chǎn)同比例權(quán)益，承擔(dān)同比例風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是在現(xiàn)場(chǎng)，一位投資者指出了其中的問題。

　　第一，甲方欠乙方的究竟是購(gòu)房款還是投資款并沒有清楚指明?！斑@兩項(xiàng)不能混淆，有房子了你可以告訴我這是投資款，如果沒房子了你說投資款，容易導(dǎo)致最后推脫稱項(xiàng)目運(yùn)作失敗，將來項(xiàng)目運(yùn)作成功再行返還。”該投資者表示，即便到了法律層面，也無法證明該選項(xiàng)是在雙方簽署后再行確定的。

　　第二，在“資產(chǎn)共有協(xié)議書”中有一處顯示，“未經(jīng)以上3位資產(chǎn)共有人一致書面同意，名義所有人xx不得擅自處分該抵押資產(chǎn)?！泵x所有人后處于空白狀態(tài)，并沒有填寫具體的姓名。“簽署合同必須甲方和乙方明確，此處甲方空白，如果未來鑫琦資產(chǎn)隨便填寫一個(gè)不想管或找不到的人，就無從追溯。”上述投資者同時(shí)指出這個(gè)漏洞。

　　在協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，一位中老年男性投資者在向鑫琦資產(chǎn)員工了解以資抵債合同時(shí)表示，客戶經(jīng)理聲稱30萬元能獲得兩個(gè)車位，但是他僅有10萬元投資，鑫琦資產(chǎn)員工表示，她的親戚朋友還有兩個(gè)投資者可以“拼”在一起，而被勸說幾人“拼在一起”共同購(gòu)買以資抵債的投資者不在少數(shù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商“組團(tuán)”違約

　　在本報(bào)記者調(diào)查中，大量的投資者表示，鑫琦資產(chǎn)的資金流向了房地產(chǎn)項(xiàng)目。一位投資者稱，鑫琦資產(chǎn)用資產(chǎn)證券化的方式融資，將房產(chǎn)收益權(quán)打包成產(chǎn)品，進(jìn)而將收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，構(gòu)成金融衍生品。其本質(zhì)就是鑫琦資產(chǎn)通過P2B(個(gè)人對(duì)企業(yè)的貸款模式)的模式幫助房地產(chǎn)商融資。

　　本報(bào)記者獲得的一份用于補(bǔ)償投資者以資抵債的房產(chǎn)項(xiàng)目列表中共有17個(gè)項(xiàng)目，具體包括，建正東方中心寫字樓、瀚海北金寫字樓、蘇陜國(guó)際金融中心、武漢項(xiàng)目、三亞項(xiàng)目等共計(jì)17個(gè)，從中可以發(fā)現(xiàn)大量項(xiàng)目為寫字樓和車位。

　　上述鑫琦員工表示，除秦皇島、武漢、三亞、西安外，其余全是鄭州的房產(chǎn)。一位看過該項(xiàng)目的投資者對(duì)此頗不認(rèn)同，一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，二三線城市的房產(chǎn)價(jià)值正在急速下滑，能夠擁有的價(jià)值已經(jīng)大幅縮水。另一方面，上述房產(chǎn)還包括大量的寫字樓和車位，出租率和出售率能夠達(dá)到多少讓人頗為擔(dān)心。此外，就算最后迫不得已簽署了房產(chǎn)，與房產(chǎn)相關(guān)的房屋購(gòu)置稅以及相關(guān)稅費(fèi)仍然需要投資者自擔(dān)，這也是一筆不小的費(fèi)用。

　　在本報(bào)記者的追問下，上述員工表示，鑫琦資產(chǎn)與開發(fā)商合作的大量項(xiàng)目已經(jīng)畫上“休止符”，“大量開發(fā)商已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)違約，現(xiàn)在無法兌付?！蹦壳耙呀?jīng)披露的供投資者簽署的賠償房產(chǎn)總價(jià)為20多億元，2月17日已經(jīng)簽約價(jià)值5億元的以資抵債額度，2月18日仍有兩個(gè)千萬級(jí)投資客戶簽署以資抵債合同。至此，總計(jì)約7億元投資額的投資者選擇在列出的房產(chǎn)中以資抵債?！霸谶@20億元之外，還有價(jià)值9億元的房產(chǎn)?！鄙鲜鲻午Y產(chǎn)員工稱。