猴年春節(jié)，在深圳工作的白領李滌非(化名)按照兩年一輪換的原則，同愛人一起回了女方在廣西的老家。由于從事房地產(chǎn)行業(yè)，李滌非格外關注各地的樓市行情，讓他略有些吃驚的是，與2015年深圳樓市狂飆突進的情況截然不同，在自己所到訪的廣西貴港、湖南郴州等城市，房價較去年不漲反降，個別樓盤的降幅還不小。而他自己在內蒙古包頭的老家同樣如此，房價同比出現(xiàn)明顯下滑。

　　這樣的現(xiàn)象并不是個例。在國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份70個大中城市住宅銷售變動情況當中，價格相比上漲的城市有21個，而下降的城市則有49個。如果要用兩個字來總結過去一年來的樓市，恐怕非“分化”莫屬——在這一年里，北上廣深等一線城市樓價漲幅讓人瞠目結舌，其中深圳更以47.5%的名義增幅(實際增幅據(jù)測算高于60%)創(chuàng)下新的紀錄；而與此同時，眾多三、四線城市卻陷入去庫存的泥潭，即使是全國70個大中城市里，也不乏丹東、桂林、遵義、大理等一大批同比出現(xiàn)下滑的“難兄難弟”。

　　在剛剛過去的春節(jié)長假，與千千萬萬在外辛勤工作一年的普通人一樣，每經(jīng)記者也回到了自己的家鄉(xiāng)，并親眼目睹了故土樓市呈現(xiàn)的狀況。在這一年多的時間里，各地是遭遇了城市群集聚效應之下的房價跟漲，還是在產(chǎn)業(yè)調整人口流出之中碰上房地產(chǎn)下滑的尷尬？每經(jīng)記者節(jié)日期間的調查，或許能夠幫助讀者管中窺豹，去認清紛繁復雜的樓市表象下“分化”的實質。

　　一線樣本：北上廣樓市“休假”

　　站在宏觀大視野，樓市去庫存已經(jīng)成為今年五大工作重點之一，針對三四線城市，國家也在發(fā)購房“紅包”。

　　就在節(jié)前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　但需求難一時間風起云涌，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，三四線城市未受到節(jié)日前新政策刺激，返鄉(xiāng)置業(yè)人口同比未漲，從數(shù)據(jù)看，三四線城市相比2015年春節(jié)的簽約未明顯上漲。

　　他認為，節(jié)日期間三四線城市的項目雖然營銷積極，但目前的新政，對返鄉(xiāng)購房者刺激不大，降低支付門檻，變相地提高了月供壓力。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：54個城市合計簽約918套，2015年春節(jié)期間54城簽約數(shù)據(jù)為2000套左右，但這主要是因為各地簽約系統(tǒng)暫停節(jié)奏導致。

　　“舉例來說，北京簽約為0，上海簽約只有27套、廣州只有20套，深圳也為0，而南京春節(jié)期間的新建商品住宅認購量為52套，這些數(shù)據(jù)都不代表實際情況?！睆埓髠フf。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，春節(jié)長假期間雖然買賣雙方達成實際成交的量并不多，但是房源登記和買房客戶登記每天都在發(fā)生，尤其從正月初四開始，新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢。

　　春節(jié)長假，北京樓市再次出現(xiàn)零開盤現(xiàn)象。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，春節(jié)零開盤主要是基于季節(jié)性因素以及城市特性。他說，春節(jié)不少人離開北京、返鄉(xiāng)過年，在一些三四線城市甚至出現(xiàn)回鄉(xiāng)置業(yè)的小高潮。對于北京來說，需求的四散使得樓市變得相對冷清，這也是歷年來春節(jié)期間北京樓市推盤少甚至連續(xù)零開盤的主要原因。

　　其他一線城市也出現(xiàn)類似情況，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，除夕至大年初五(2月7日至2月12日)，廣州市一手成交僅15套，其中14套位于外圍五郊區(qū)，全市成交均價因此被拉至11714元/平方米的低位。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，春節(jié)期間樓市本來就是淡季，加上推貨量不多，優(yōu)惠不大，所以成交量走低。此外，鄧浩志還預計，樓市第一季度的成交量也會因此受到影響。

　　“整體北京目前可售庫存只有6萬套左右，但其實真實可售的商品房住宅只有4萬套左右?！睆埓髠フf，北京、深圳、上海等主要城市，因為2015年上漲迅猛，市場接近無房可售的狀態(tài)，這種情況下很多開發(fā)商假期較長，導致春節(jié)期間一線城市基本處于休假狀態(tài)。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，北京二手樓市將在春節(jié)后快速復蘇，日均交易量將回升至春節(jié)前水平，2016年一季度的二手房交易量有望再創(chuàng)新高。

　　二線樣本：熱點城市成交火爆

　　中指院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016春節(jié)長假期間(2月7日~2月13日)監(jiān)測的15個城市中，成交總量同比上漲6.9%，其中8個城市同比上漲，7個城市同比下降，福州和合肥降幅最大。

　　成交量上漲的城市中，武漢漲幅超過100%居首，韶關和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二、三位。

　　7個成交量同比下降的城市中，福州跌幅最大，達72.9%，其次是合肥，跌幅達72.6%。從漲跌幅的平均值來看，8個同比上漲的城市平均漲幅達到42%，而下跌的城市平均跌幅為37%。

　　張大偉說，二線城市是猴年春節(jié)相對較熱的區(qū)域，購房者在春節(jié)后將依然維持春節(jié)前積極進入市場的趨勢。部分一線城市返鄉(xiāng)需求、三四線城市看中省城資源的需求，支撐了二線城市的高溫，預計2016年房地產(chǎn)市場將主要看二線城市。

　　春節(jié)樓市一定程度上也是2015年樓市表現(xiàn)的縮影。比如前述春節(jié)期間成交量居首的武漢，在去年住宅累計成交就達22.4萬套，較2014年增加4.6萬套；成交面積為2275萬平方米，較2014年上漲幅度達30%。

　　房價方面，2015年武漢市住宅成交均價為8594元/平方米，較2014年上漲16%，漲幅顯著?！段錆h市人口專題研究》提出，到2030年，武漢市域總人口保守估計將達到1500萬人，2050年保守估計1700萬人。武漢目前既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創(chuàng)業(yè)人才，享受雙重的人口紅利，這對樓市穩(wěn)定發(fā)展是支撐。

　　武漢是樓市熱點城市的典型代表，之所以被市場認同，其背后有著較為共性的經(jīng)濟地理因素。中指院分析師邱青告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，武漢“三環(huán)十三射”的城市交通格局愈發(fā)清晰，目前“三環(huán)”格局已成，建成的放射線達到8條。武漢主城內快速路通車里程今年底將達到233公里，快速路占比超七成，密度直逼京滬。

　　從經(jīng)濟上看，2014年，武漢GDP就已達到10069.48億元，經(jīng)濟總量躋身全國城市第八。邱青說，隨著武漢市區(qū)位優(yōu)勢的明顯提升，武漢市房地產(chǎn)業(yè)在近期也得到了快速發(fā)展。

　　三四線樣本：中小城市地產(chǎn)難熱

　　2016年春節(jié)，在北京月入超萬元的程序員李征回到河北秦皇島老家，但他已經(jīng)不需要考慮置業(yè)問題了，此次回老家，他主要忙了兩件事，過年和裝修。

　　“2013年冬天已經(jīng)買了當時新開的一處樓盤，6500元/平方米，這次回去了解了一下，現(xiàn)在同樓盤新房價格基本與我買時持平?！崩钫髡f，他不會再考慮在老家買房了，現(xiàn)在更關心北京的房價走勢。

　　自2月2日不限購城市房貸新政出爐后，各地紛紛研究出臺相關房地產(chǎn)政策，樓市去庫存方案制定正在加速。

　　但很多三線城市的去庫存前景并不十分明朗，以李征購房經(jīng)歷為例，據(jù)他所講，2013年10月買房時，除在家置業(yè)的想法外，也是考慮到市場實際情況。“我的房子位于本市的開發(fā)區(qū)，面朝海，背靠山，距離市區(qū)不超過8公里的路程，地段相當不錯?！崩钫髡f，6500元每平方米的房價包含著開發(fā)商的拿地成本、建筑成本和稅費等，這個價格已經(jīng)基本沒有太大下跌空間了。

　　時隔將近1年半，當時的期房已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)房，李征收房后發(fā)現(xiàn)，他購買的樓盤以及周邊幾個新盤的房價的確沒有下跌，但也并沒有任何上漲。“可能庫存量實在是太大了吧，周邊都是房子?！崩钫髡f。

　　據(jù)當?shù)孛襟w報道，截至去年12月末，秦皇島市區(qū)已批準上市商品房待售面積為360.04萬平方米，同比下降45.79%。其中商品住宅待售面積為297.95萬平方米。

　　李滌非在廣西貴港的調研則揭示出另一類情況。當?shù)卦?014年初南廣高鐵正式建成通車前，毗鄰高鐵站的地塊曾出現(xiàn)房價較大幅度的上漲，可如今近兩年過去，貴港市區(qū)房價變動不大的情況下，高鐵站地塊卻出現(xiàn)了相當程度的回落。據(jù)李滌非分析，這應該表明此前熱炒高鐵站區(qū)位優(yōu)勢，使個別項目的價格出現(xiàn)了一定程度的泡沫，而如今開始回歸正常的價值中樞。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，三四線城市去庫存面臨著很多超越價格杠桿的復雜因素。

　　陜西華陰人口27萬，依托國家5A級風景名勝區(qū)—華山，且緊鄰西安，但老家在華陰的張明告訴記者，華陰雖受高鐵帶動發(fā)展較快，但人口基數(shù)小，且存在人口外流現(xiàn)象，導致樓市需求不足。他還分析說，由于距省會西安較近，兩地房價差異不大，因此導致部分需求流向省會。

　　特殊樣本：資源類城市面臨困境

　　去產(chǎn)能、去庫存都列入今年五大重點工作中，當不低的樓市庫存撞上城市的去產(chǎn)能之困，房地產(chǎn)成交與房價均面臨嚴峻考驗，河北唐山便是一例。

　　今年隨老公回家過年的王楓再次感受到唐山的“樓?！薄Ｍ鯒鞲嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，唐山建成的、沒建成的房子太多了。前兩年老公曾想買一套每平方米超一萬元的新房，幸好當時攔住了他，現(xiàn)在這個樓盤跌到只有7000元了。

　　“這個城市經(jīng)濟支柱主要靠煤、鐵等，貧富差距較大，很難消化那么多房子?！蓖鯒饕惶岬疆敃r勸阻老公的邏輯，臉上不免有些得意。

　　中指院報告顯示，唐山經(jīng)營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達3592萬平方米，而近三年的年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。

　　該報告同時稱，2014-2015年兩年間，唐山樓市申領預售證面積合計1680.4萬平方米，而銷售總面積合計僅624萬平方米，不及新上市面積的零頭，市場去化壓力巨大。

　　供需巨大缺口直接反應在當?shù)胤績r與經(jīng)濟量級的不匹配。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對優(yōu)勢穩(wěn)坐省內第一把交椅。而住宅均價僅為5912元/平方米，在省內各城市中房價居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬元的保定房價低440元/平方米。

　　中指院分析師劉雪瑞告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，唐山經(jīng)濟結構轉型存在短期困難，人口導入能力有限，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷沖高回落，聚集大量庫存，若經(jīng)濟結構未能及時轉型和調整，不能導入充足的需求來消化市場的強大供應能力，不適宜房企進入和深耕。

　　對于資源和能源型城市而言，如何導入需求的確是個大難題，山西臨汾也面臨與唐山類似的情況。

　　當?shù)厝藦埬嬖V記者，整體來看，前些年依靠煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動的房地產(chǎn)業(yè)，目前處于供過于求的狀態(tài)，臨汾房價集中在4000~5000元/平方米，農(nóng)民人均年收入?yún)s不足萬元，依靠農(nóng)民進城購房，來消化庫存的效果微乎其微。