中國澳門投資客涌入橫琴購房

　　房價一年間瘋漲1.7萬元∕平方米

　　《證券日報》記者調查獲悉，自去年第一個商品住宅項目入市后，多家知名房企進軍橫琴新區(qū)樓市，而超七成購房者來自中國澳門

　　去年開盤均價2.5萬元∕平方米，今年均價即漲到4.2萬元∕平方米！在全國樓市全面低迷，開發(fā)商想盡辦法降價把房賣出去的背景下，華融·琴海灣今年銷售額卻達到了25億元。

　　“5分鐘步行通關”，“房價不足中國澳門一半，“首付貸款享受中國澳門的低利率”，“巨大的升值收益”……《證券日報》記者在珠海市橫琴新區(qū)現(xiàn)場調查獲悉，上述種種因素促使中國澳門居民大批涌入橫琴購房，在當?shù)貒@華融置業(yè)(中國華融控股子公司)開發(fā)的橫琴新區(qū)第一個商品住宅項目華融·琴海灣周邊，三個貨值約百億元規(guī)模的項目相繼入市，而這四個項目的購房者的70%都來自中國澳門。

　　據(jù)記者調查獲悉，橫琴目前已經吸引了華融置業(yè)、中海地產、K2地產以及本地房企華發(fā)股份爭搶進駐，樓面地價每平方米已接近2萬元，為全珠海市最高地價，甚至直逼珠海市臨河豪宅的銷售價格。

　　超七成購房者來自中國澳門

　　12月5日，在陰沉的天氣中，《證券日報》記者走訪了橫琴新區(qū)華融·琴海灣項目。該項目對面即珠海通往中國澳門的橫琴口岸，據(jù)悉，12月18日該口岸將實現(xiàn)24小時通關，而從該項目到中國澳門僅需要5分鐘。

　　在華融·琴海灣銷售中心，記者發(fā)現(xiàn)一輛持有中國澳門和廣東省的雙牌照轎車正從項目駛離。隨后，該項目銷售人員向記者透露，“我們項目中不少購房者來自對岸的中國澳門居民，所以經?？匆姵钟兄袊鴥鹊睾椭袊拈T雙牌照的車輛出入”。

　　據(jù)記者觀察，華融·琴海灣項目已經建成了幾棟高層板樓和不少雙拼別墅，多數(shù)樓棟外立面已經做好。此外，項目附近還有去年迎來第一批新生的澳門大學新校區(qū)，身后則是橫琴新區(qū)最大的濕地公園。

　　值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，整個橫琴島三年前仍處于荒島狀態(tài)，但近兩年變化非常大，去年基礎設施建設見成效，今年則已經非常成熟，十字門中央商務區(qū)建成，橫琴長隆酒店開業(yè)。而隨著橫琴口岸24小時通關等各類政策性利好逐步落地，橫琴新區(qū)的首個商品住宅項目華融·琴海灣的房價也一路迅猛上漲。

　　“項目去年下半年開盤，當時銷售均價約為2.5萬元∕平方米，現(xiàn)在雙層別墅項目僅剩少量房源，銷售單價為7萬元-10萬元∕平方米；高層板樓二期則早已售罄，現(xiàn)在推出的房源銷售均價為4.2萬元∕平方米。”該項目銷售人員向記者表示。

　　對此，有消息人士向本報記者透露，2013年該項目將要銷售時，珠海市中心海景豪宅銷售均價僅3萬元∕平方米。當時，業(yè)內預測，華融置業(yè)預售價格維持在9000元∕平方米才會有市場。

　　令人驚詫的是，該項目開盤時均價為2.5萬元∕平方米，項目自首期入市到現(xiàn)在的一年多時間內，房價提升空間是1.7萬元∕平方米，漲幅達68%。

　　此外，記者調查獲悉，與華融置業(yè)旗下項目相鄰的K2·荔枝灣高層公寓房價甚至高達4.2萬元-4.9萬元∕平方米之間。

　　而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份，珠海市商品住宅的成交均價為13029元/平方米，與之相比，橫琴新區(qū)目前在售的房屋均價已遠遠超出了珠海市平均水平。

　　值得注意的是，華融置業(yè)相關人士透露，該項目為華融置業(yè)首個真正意義上操盤的項目，但其開盤以來已經實現(xiàn)近50億元的銷售額，今年單盤銷售也已經超過25億元，有望擠進全國單盤銷售額排名前十榜單，而其明年還有近30億元的貨值將推向市場。

　　“我們的項目與對岸的中國澳門房價相比，即使賣到4.2萬元∕平方米，也低了近一半。所以，項目客戶主要來自中國澳門，比例高達70%以上?！比A融置業(yè)相關人士向《證券日報》記者表示，附近其他的商品住宅項目主要購買力也來自中國澳門，其中有不少中國澳門投資客。

　　多房企搶灘橫琴樓市

　　值得注意的額是，作為一個處在開發(fā)當中的經濟特區(qū)，橫琴新區(qū)的商品住宅用地非常稀少，升值空間非常高，這也是多家開發(fā)商爭搶進入橫琴新區(qū)的動力。

　　“橫琴新區(qū)緊鄰中國澳門，但商品房項目開發(fā)只占整個橫琴島總體開發(fā)建筑面積的2%，非常低”。華融置業(yè)相關人士向《證券日報》記者表示，這種超低的商品房規(guī)劃和位置優(yōu)勢吸引了不少自住和投資需求向橫琴新區(qū)靠近。

　　在這種背景下，中海地產、K2地產以及本地房企華發(fā)股份均在橫琴新區(qū)摘得土地，不過，與華融置業(yè)相比，這些房企進軍橫琴樓市稍微晚了一步，其拿地樓面地價都高達近2萬元∕平方米。

　　2013年10月21日，位于橫琴的兩宗約25萬平方米的商住用地拍出，華發(fā)以1.84萬元/平方米的樓面地價，再次刷新珠海“地王”紀錄，另外一宗地塊則由K2地產以樓面地價1.8萬元/平方米成交，而華融置業(yè)憑借其先天優(yōu)勢，獲得的土地成本相對較低。

　　據(jù)記者了解，華融置業(yè)為中國華融控股子公司，雖然在房地產二級開發(fā)市場尚屬于新兵，但其緊密結合中國華融不良資產管理主業(yè)，以“存量+增量”不良資產盤活思路運營，目前已經在珠海、青島、湘潭、貴陽、涿州等多個城市布局。據(jù)悉，中國華融對其要求是成為“中國華融重要房地產戰(zhàn)略平臺和利潤中心”。

　　而在房地產市場利潤率逐漸下滑，“黃金”變“白銀”的大勢下，華融置業(yè)在利潤的大賬上則有其獨特的減成本方式。

　　據(jù)華融置業(yè)上述相關人士透露，目前華融·琴海灣項目所在地塊是中國華融利用不良資產置換而獲取的。

　　對此，在近日召開的中國改革(橫琴)論壇上，中國華融資產管理股份有限公司董事長賴小民向記者表示，“我們搞房地產跟別的企業(yè)不一樣，我們把不良資產變?yōu)閮?yōu)質資產。”他表示，用收購重組方式獲得不良土地資產，而不是以在土地市場上舉牌斬獲土地，這樣能充分提升這些資產的溢價能力，在市場逆周期下實現(xiàn)順周期發(fā)展。