得益于國內(nèi)貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，2015年上市房企融資環(huán)境持續(xù)向好，上市房企融資活動持續(xù)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，特別是地產(chǎn)公司發(fā)債渠道放開，使得公司債成為融資熱點。今年以來，有多家房企發(fā)布公司債、短期融資券、非公開發(fā)行等再融資公告，全年公司債規(guī)模有望延續(xù)2015年高增長的態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，2016年海外融資難度增加，疊加美聯(lián)儲加息以及近期匯率波動等因素，將令上市房企海外發(fā)債規(guī)模呈現(xiàn)明顯萎縮，預(yù)計國內(nèi)融資將成為房企融資的主要渠道。

　　房企融資提速

　　華夏幸福1月18日公布公開發(fā)行2016年公司債券（第一期）募集說明書，本期債券為7年期，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為10億元，可超額配售不超過25億元。本期債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、補充流動資金。其中，5億元用于償還母公司金融機構(gòu)短期借款，其余募集資金用于補充公司流動資金。

　　世茂股份日前則宣布，2016年度第一期短期融資券已于1月11日發(fā)行完畢，募集資金已于1月12日全額到賬。此次發(fā)行總額為20億元，票面年利率為3%。

　　金隅股份1月8日收到中國證監(jiān)會批復(fù)，核準公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過50億元的公司債券。此前，2015年8月，金隅股份公布定增預(yù)案，公司擬募集資金不超過47億元，用于朝陽區(qū)朝陽北路（原星牌建材制品廠）、朝陽區(qū)東壩單店等多個項目的建設(shè)，并補充流動資金。

　　保利地產(chǎn)1月18日公告，經(jīng)中國證監(jiān)會批復(fù)核準，保利地產(chǎn)獲準向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過150億元的公司債券。根據(jù)第一期發(fā)行公告，本期債券分為5年期和7年期兩個品種。本期債券發(fā)行工作已于年1月15日結(jié)束。5年期品種最終發(fā)行規(guī)模為25億元，最終票面利率為2.95%；7年期品種最終發(fā)行規(guī)模為25億元，最終票面利率為3.19%。此前，1月13日，保利地產(chǎn)收到中國證監(jiān)會出具的核準公司非公開發(fā)行股票事項的批復(fù)。此次擬募集資金為100億元，扣除發(fā)行費用后將投資于南京、合肥、天津、福州、成都等地多個項目的建設(shè)。

　　此外，今年以來，還有雅戈爾、濱江集團、格力地產(chǎn)、北辰實業(yè)等多家公司公布非公開發(fā)行股票獲得中國證監(jiān)會審核通過的相關(guān)公告。

　　公司債井噴

　　房企融資方式包括銀行貸款、信托貸款、公司債、中期票據(jù)、海外發(fā)債、定向增發(fā)等多種方式。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)信托成立797只，信托規(guī)模1617.71億元，相比2014年，成立數(shù)量和規(guī)模分別下降30.33%、32.98%，萎縮趨勢明顯。在信托市場整體下行的背景下，投資者對于房地產(chǎn)信托持謹慎態(tài)度。在貨幣流動性持續(xù)寬松的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市品牌房企積極尋求多元化的低息融資方式進行融資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和替換，也加劇了信托貸款規(guī)模的萎縮。

　　隨著海外融資難度增加，2015年房企海外融資規(guī)模也大幅縮水。根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測，2015年房企海外發(fā)債預(yù)案融資規(guī)模928億元，與2014年相比大幅下滑26%，規(guī)模萎縮明顯。發(fā)行成本方面，上市公司海外發(fā)債成本為7.32%，同比下降0.76個百分點，但明顯高于境內(nèi)融資成本。

　　與信托、海外發(fā)債等融資規(guī)?？s水形成鮮明對比的是，房企境內(nèi)公司債融資規(guī)模卻出現(xiàn)爆發(fā)式增長。根據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計，2015年共有105家房企累計公告了171筆公司債預(yù)案，涉及融資規(guī)模6621億元，與2014年相比在數(shù)量和融資規(guī)模方面均實現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　市場研究機構(gòu)克而瑞分析稱，市場發(fā)債標準放寬是刺激房企融資規(guī)模擴大的重要原因。為緩解融資難、融資成本高的問題，中國證監(jiān)會修訂2007年公布的《公司債券發(fā)行試點辦法》，并于2015年1月公布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，發(fā)行主體范圍擴大至所有公司制法人，并推出豐富債券發(fā)行方式、增加債券交易場所、簡化發(fā)行審核流程等具體舉措。隨著監(jiān)管層對信用優(yōu)良企業(yè)發(fā)債監(jiān)管的寬松，預(yù)期未來有較強綜合實力的規(guī)模房企將更多選擇發(fā)行境內(nèi)債券進行融資，上市公司債發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)維持當前高增長態(tài)勢。

　　事實上，由于境內(nèi)融資環(huán)境寬松，海外融資成本攀升，中國金茂、碧桂園等在香港上市的多家內(nèi)地房企已經(jīng)轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)行公司債。

　　銷售回暖增強融資信心

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%，增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

　　定金、預(yù)收款、按揭貸款的持續(xù)向好，從側(cè)面反映了銷售端的持續(xù)活躍。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金呈現(xiàn)改善跡象，其中銷售回籠加快是支撐房企到位資金好轉(zhuǎn)的主要因素之一。此外，國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)利好，資金面持續(xù)寬松、地產(chǎn)小周期處于景氣高位，對緩解房企資金壓力也有一定的支持作用。

　　2015年以來房企銷售出現(xiàn)回暖態(tài)勢。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前公布2015年全年業(yè)績的房企為22家，大部分企業(yè)的業(yè)績同比出現(xiàn)明顯上漲，22家房企2015年合計銷售金額達到11477億，平均業(yè)績同比漲幅達到23.2%，其中超過50%的有4家。在中原地產(chǎn)監(jiān)測的24個重點城市中，多數(shù)城市的庫存面積有細微降低，這些城市已經(jīng)壓制住庫存消化周期繼續(xù)增長的勢頭，部分城市的消化周期已經(jīng)略有回落。按當前市場趨勢，重點城市銷售市場的活躍仍可維持。房地產(chǎn)銷售回暖給房企融資帶來更多積極的影響。