瘋狂的房企公司債：發(fā)行很“狂”但并未“瘋”

　　隨著新《公司債發(fā)行與交易管理辦法》正式出臺，房地產(chǎn)公司債今年以來發(fā)行規(guī)模大幅放量。數(shù)據(jù)顯示，自2015年初至9月末，房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債1950億。今年前三季度，房企公開發(fā)行公司債分別為561億、482億和250億，這一輪公司債浪潮一覽無遺。

　　值得注意的是，今年以來，不少實體企業(yè)所發(fā)的公司債傳出了兌付危機，譬如近期的雨潤食品就自稱中票債務(wù)存在兌付風險。在此背景下，同樣是強調(diào)資金需求的房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。針對火爆的房企債市，不少業(yè)內(nèi)和媒體人士表示了擔憂，過快過多的債務(wù)發(fā)行是否引發(fā)房企的高杠杠債務(wù)風險？資金流動性的泡沫是否又可能誘發(fā)新一輪的房價暴漲？

　　三季度發(fā)債激增

　　10月12日，數(shù)家房企同日披露公司債發(fā)行情況，以補充流動資金及償還舊債。金地集團披露，擬公開發(fā)行不超過60億元公司債券，其中第一期發(fā)行規(guī)模為30億元，發(fā)行期限是7年，票面利率詢價區(qū)間為3.50%至4.50%。金隅股份稱，董事會建議發(fā)行總額不超過50億元的公司債，并擬在完成發(fā)行后于上交所上市。同一日，西藏城投亦公告，其擬發(fā)行的不超過9億元公司債券已獲證監(jiān)會核準。北京城建的58億元公司債也在12日披露上市公告書，而華夏幸福則在同日宣布10億元公司債發(fā)行完成。

　　不僅是A股市場房企扎堆發(fā)債，在港上市的內(nèi)房股亦企圖在內(nèi)地資本市場分一杯羹。10月12日，港股公司旭輝控股公告稱，早前計劃發(fā)行的40億元境內(nèi)債券，目前第一期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為20億元，可超額配售不超過20億元，票面利率詢價區(qū)間為4.5%至5.9%。

　　事實上，房企發(fā)債井噴之勢從今年三季度開始。對此，深圳一家負責理財產(chǎn)品銷售的劉姓經(jīng)理告訴記者：“往常房企都會選擇在年初通過銀行、信托來發(fā)債融資，因為年初的市場流動性較為充分；今年6月份以后頻繁發(fā)債，主要是因為今年市場流動性本身較為充分，很多機構(gòu)的資金也在年底需要放量輸出?！?/p>

　　值得注意的是，房企公司債的利率水平在逐步下降，大有比肩國債利率的跡象。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房企公司債平均利率為6.43%，二季度則為5.55%，三季度由于發(fā)債房企暴增，資質(zhì)差別相對較大，平均利率略有上升，為5.72%。但利率水平走低的趨勢并沒有改變，例如今年1月中弘股份發(fā)行的公司債利率高達9.9%，而自9月以來發(fā)行的房企公司債利率都沒有超過8%以上，萬科50億元公司債利率已低至3.5%。

　　債市資金流入樓市

　　這些資金流入到哪里？通過數(shù)據(jù)比對，可以發(fā)現(xiàn)房企募集的大部分債務(wù)資金進入了土地交易市場。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，一線城市房企拿地前10名拿地金額總計579億元，環(huán)比上漲52%，同比上漲41%；同月一線城市房企拿地前10名拿地面積總計292萬平方米，環(huán)比上漲10.7%，同比上漲18.9%。

　　近期拿地的典型案例當屬龍光地產(chǎn)。日前，龍光地產(chǎn)以112.5億元底價“秒殺”深圳龍華新區(qū)紅山片區(qū)商業(yè)地塊，雖未創(chuàng)下深圳新總價地王紀錄，但112.5億元總成交價仍然打破了歷年來深圳龍華新區(qū)地塊的成交水平。而1.95萬元/平方米的樓面價，也趕超深圳最熱區(qū)域前海已經(jīng)拍賣的15宗地塊平均約1.8萬元/平方米的成交地價，成為深圳又一高價商業(yè)地塊的代表。

　　寶能集團的一位品牌經(jīng)理認為：“去年以來，國家在政策層面不斷給房地產(chǎn)行業(yè)釋放流動性空間，比如放開中票融資范圍、降準降息、放開調(diào)控等，房企的發(fā)債動力提高，由于樓市的回暖，房企必然將大部分的現(xiàn)金流投入土地市場或項目開發(fā)中，預計這樣的情況會持續(xù)到明年。”

　　公司債并沒有“瘋”

　　對于近期房企公司債放量的市場擔憂，國泰君安研究所給出了比較樂觀的看法，該所認為，首先，從供給的品種結(jié)構(gòu)來看，除受益于政策松綁的公司債外的其余品種并未大幅上升。從凈融資層面，目前剔除公司債品種后月均1866億，仍然明顯低于2014年2183億的月均水平；其次，從期限結(jié)構(gòu)來看，短期品種占比上升，中長期供給仍然低迷，本身也反映出總體融資需求下降。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也認為房企公司債沒有到“瘋”的程度，他認為，短期來看，房地產(chǎn)債的信用風險并不比產(chǎn)能過剩行業(yè)更大，房地產(chǎn)行業(yè)拐點并不對應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的信用拐點，未來房地產(chǎn)企業(yè)更可能是以一種主動收縮的健康方式完成行業(yè)調(diào)整，對債權(quán)人來講系統(tǒng)性風險并不大。

　　房企內(nèi)部人士則對公司債的兌付表示了一定的信心。寶能集團一位不愿具名的高管分析，第一，目前公司債相對短融、中票和信用貸款都有明顯的利率差，定價并不瘋狂，這也將間接減輕房企的債務(wù)成本；第二，發(fā)行公司債有利于優(yōu)化房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)，避免過多依賴銀行和信托，反倒對于償債是有利的；最后，公司債的收益率盡管比權(quán)益類資產(chǎn)收益率低，但隨著市場整體收益回報降低，公司債的認購吸引力將會很大，房企的債務(wù)募資將有持續(xù)增長。