揭秘房企“搶地熱”幕后推手：銀行“倒貼價”貸款做支撐

　　搶地潮正在重新席卷一、二線城市，而房企競價舉牌的底氣顯然還取決于其與銀行的親疏程度。

　　“大中型房企之所以能屢屢成功拿地，是因為這些房企與大多數中小房企和地方房企從最開始就不在同一個起跑線上”，一位精通房地產業(yè)務與融資的律師對《證券日報》記者表示，“價格競拍只是一種程序公平，但實際上大中型房企的資金成本要比中小房企低得多，兩類企業(yè)對于同一個地塊測算出來的盈虧平衡點也是不一樣的，報價的底氣自然也不一樣”。

　　數據印證了上述人士的說法。《證券日報》記者注意到，銀行業(yè)作為資金主力支持房企融資的背后，部分開發(fā)貸的價格幾近“倒貼”，如果將理財產品與攬儲畫上等號，那么銀行的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎利率(LPR)貸款已經是賠本賺吆喝了。

　　“地王潮”卷土重來

　　房地產業(yè)去庫存的呼聲還言猶在耳，新一輪的搶地熱似乎已經悄然來襲。

　　中國指數研究院的數據顯示，4月份，全國300城土地出讓金總額為1495億元，環(huán)比增加14%，同比增加77%；其中，二線城市土地出讓金總額就達到了1176億元，占比近八成，環(huán)比增加33%，同比增加247%；三線城市土地出讓金總額313億元，一線城市僅為6億元。土地出讓金大幅增加的背后，地王頻現(xiàn)的“貢獻”自然功不可沒。

　　克而瑞房地產研究中心數據統(tǒng)計顯示，今年以來，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的共計20逾個重點城市土地市場持續(xù)高熱，“三高”(高總價、高單價、高溢價)地塊頻出，達118宗之多，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。

　　克而瑞數據還顯示，4月份以來，全國總價排名前十名的地塊平均溢價率高達106%，絕大多數地塊溢價率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達6幅，地區(qū)熱度可見一斑。以南京新晉單價地王為例，葛洲壩以110%溢價率競得河西中部G14地塊，折合樓板價為4.5萬元/平方米，時隔4月之后再度刷新南京地王紀錄，而4.5萬元/平方米的樓板價，也超過目前該區(qū)域所有項目的在售均價。

　　從地王身后的房企來看，保利、招商、萬科等大型房企均程度不同的參與了地王爭奪。

　　據媒體報道，日前保利力挫37家房企以54.5億元競得浦東一地塊，溢價297.8%。該地塊被認為是上海史上“最嚴出讓條件地塊”。有分析人士表示，從地塊的成交價來看，未來房價可能超過7萬元/平方米。而在此之前，北京市的三宗地塊也被拍出了高價：大興黃村地塊被首創(chuàng)以33.40億元拍下，成交樓面價3.57萬元/平方米；昌平南邵鎮(zhèn)2宗宅地被招商蛇口以總計61.95億元拍下，成交樓面價分別達到3.38萬元/平方米和3.52萬元/平方米。

　　銀行貸款做支撐

　　單個地塊動輒數十億元，而需要在各地囤地的房地產企業(yè)顯示不可能僅依靠自身的現(xiàn)金流支撐搶地。支撐一座座高樓大廈的，其實是銀行的信貸資金。

　　《證券日報》記者選取了部分上市房企的財務報告梳理發(fā)現(xiàn)，盡管現(xiàn)在房企融資渠道多元化，發(fā)行信托計劃、引入基金(或有限合伙企業(yè))、境外發(fā)債成為了部分房企的融資選擇，但是銀行信貸或票據仍舊是房企融資的最主要渠道。

　　中糧地產在2015年年報中坦言，“房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，土地儲備、項目開發(fā)一系列過程占用資金量大，及時籌措資金、保障資金支付、控制資金成本是房地產企業(yè)持續(xù)生存發(fā)展的重要因素。目前公司與各家銀行保持著良好的合作關系”。中糧地產2015年年報顯示，一年內到期的長期借款中，涉及銀行的有15筆，包括多家國有大行、股份制銀行、甚至是外資行。此外，該公司金額前五名的長期借款中，有3筆借款來自銀行。

　　金地集團2015年年末融資余額392.853億元，銀行借款占比為55.91%，應付債券占比為31.41%，其他借款占比為12.68%；長期負債占全部有息負債比重的60.34%，債務期限結構合理；有息負債中，境內負債占比95.55%，境外負債占比4.45%。報告期內，該公司資本化的利息支出合計人民幣17.93億元，沒有資本化的利息支出人民幣11.47億元。

　　截至去年年底，旭輝集團未償還銀行借款總額約為人民幣239.55億元，包括銀行及其他貸款約116.58億元、賬面值為人民幣40.21億元的境內公司債券以及賬面值為人民幣82.76億元的境外優(yōu)先票據。2015年年底，該公司有尚未動用的銀行融資人民幣15.21億元。

　　貸款利率幾近“倒貼”

　　事實上，自從央行2014年11月份首次降息至今，經過多次降準、降息，市場資金面和流動性充足，銀行對于房企的支持可以說順理成章。不過，從開發(fā)貸的定價來看，銀行已經幾乎“倒貼”。

　　年報顯示，2015年，金地集團整體平均融資成本為5.32%，利息資本化金額17.93億元。由于在各類負債中，銀行融資成本明顯較低，因此可以判斷，金地集團2015年銀行借款的平均融資成本將明顯低于5.32%。而有著國資背景的廈門國貿銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠遠低于商業(yè)銀行的一年期貸款利率。

　　H股上市公司旭輝集團的融資成本雖然遠高于央企或國企背景的上市公司，但是其融資成本也是一路下降：截至去年年底，所有債務加權平均成本(包括銀行及其他貸款、境內公司債券以及境外優(yōu)先票據)為7.2%，而截至2014年年底為8.3%。

　　《證券日報》記者同時注意到，目前LPR已經跌至4.3%，部分央企和國企背景的上市房企顯然也達標“最優(yōu)企業(yè)”。與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數中小型銀行的理財產品收益率依舊高于4.5%。換句話說，如果將理財產品與攬儲畫上等號，那么銀行的LPR貸款已經是賠本賺吆喝了。

　　當然，銀行要賺的絕不僅僅是吆喝聲?！般y行當然不是不想賺錢，但是優(yōu)質企業(yè)在與銀行的談判中往往占據優(yōu)勢地位”，一位精通房地產業(yè)務與融資的律師對《證券日報》記者表示，“畢竟，從過往的記錄來看，這些大型房企發(fā)生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發(fā)生”。

　　“對于優(yōu)質企業(yè)，銀行追求的往往是以量補價”，一位城商行有關人士進一步對《證券日報》記者表示，“從風控角度而言，銀行的貸款結構中也必須包含相當比例的低價但優(yōu)質的貸款。此外，在攬存壓力比較大、優(yōu)質貸款客戶減少的背景下，大型房企確實屬于稀缺資源，雖然銀行手握資金，但多數情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，這樣能夠在對公業(yè)務領域形成綜合經營優(yōu)勢?！?