一份不明出處的所謂“滬上某大行剛剛下發(fā)的房貸新政文件”，自上周六晚間開始流傳于網(wǎng)絡，昨天更是持續(xù)發(fā)酵。因為其中對首套房認定條件的放寬定義，被引申理解成“上海在一線城市中首個嘗試放松限貸”。記者多方了解，截至發(fā)稿前，沒有任何銀行官方證實與該網(wǎng)傳房貸文件有關。

　　滬上各大銀行紛紛否認傳聞

　　眾所周知，前幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱，管理部門、地方政府和銀行，通過“限購”和“限貸”進行調(diào)控。隨著近來房地產(chǎn)市場降溫，國內(nèi)有部分城市松綁“限購”，但上海未在其中。不過，上周末流傳的這份“某銀行文件”，則引發(fā)市場猜想：上海市場是否會另辟蹊徑，不放松限購令，而是選擇在“限貸”上由銀行松一松，以穩(wěn)定樓市？

　　記者多方求證，滬上各大銀行紛紛否認該文件出自本行。從網(wǎng)傳文件看，該文件更像是一個內(nèi)部流轉文件而非正式文件。另外，文件上寫著，“主送大客戶一部、浦東分行、自貿(mào)區(qū)分行、各城區(qū)行、縣支行、營業(yè)部”。哪家大銀行同時擁有這些部門？建行被認為最接近上述情況。不過，建行上海分行相關人士明確否認。

　　隨后，工、農(nóng)、中、建、交，以及上海銀行、浦發(fā)銀行等各大銀行，都否定與自己有關。有銀行人士還指出疑點，認為該文件格式有問題，非常不規(guī)范。另一名大銀行人士也認同此說法。

　　然而，盡管各銀行一再對此否認，一些房產(chǎn)中介則說得信誓旦旦，稱“這是一份銀行內(nèi)部流轉文件，還只是草稿，和正式文件不同”，但實際操作上會作為依據(jù)，略有放松。

　　網(wǎng)傳“松貸范圍“其實很小

　　且不說網(wǎng)傳文件真假，先推敲其中的內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)，該“文件”真正的適用范圍非常有限。

　　記者研究這份流傳甚廣的“文件”發(fā)現(xiàn)，之所以讓市場“激動”了一下，是因為該網(wǎng)傳文件中對首套房的認定條件有所變化，這也是一些輿論認為是對“限購”松綁的所謂依據(jù)。對于首套房認定，該網(wǎng)傳文件中至少涉及兩條：一是對于因公調(diào)動工作單位而遷居本市的，原所在地住房貸款已結清，現(xiàn)具備本市購房資格，在本市首次購房申請貸款可認定為首套。二是對于本市戶籍居民，現(xiàn)家庭名下無自有住房，且在2011年1月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺前發(fā)放的購房貸款（2筆及以下）現(xiàn)已全部結清的，現(xiàn)具備本市購房資格，在本市首次購買自有住房申請貸款可認定為首套房貸款。另外，對于居民家庭僅有一套自有住房或無住房，名下購房貸款已全部結清的，現(xiàn)具備本市購房資格，在本市購房申請貸款可認定為二套房貸款。

　　逐條仔細分析，第一條針對的根本不是上海的主體購房群體，而是少數(shù)因公調(diào)任上海、且外地購房貸款已結清的人士，更何況還要具備本市購房資格，則要再參照相關的在本市居住、就業(yè)、交稅、繳金等指標，這一類人本來就是少數(shù)。第二條雖針對在2011年調(diào)控政策出臺前有過2筆及以下貸款的本市戶籍居民，是市場解讀“認房不認貸”的重要依據(jù)，但其前提是此前貸款全部結清，而且目前家庭名下無房，且在本市首次購房，這在實際中數(shù)量也是很少的。大部分此前有過兩次及以上貸款記錄的本市居民家庭，很少會已將所有房產(chǎn)出售。

　　網(wǎng)傳文件中，對于首套房可享受的利率優(yōu)惠也有苛刻的前提：首套房最低可享基準利率的八折，而享受八折要求客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%。根據(jù)這種表述，假設你符合在上海購買首套房的條件，購買一套總價為200萬的房子，首付三成即60萬，貸款140萬，享受優(yōu)惠利率的前提是，在該銀行擁有至少112萬的金融資產(chǎn)。正巧符合上述所有條件的購房者實在為數(shù)不多。

　　可見，即便網(wǎng)傳文件是真，實際操作中真正可以享受該政策的適用人群也非常小，現(xiàn)在說上海限貸松綁為時過早。

　　值得注意的是，網(wǎng)傳文件在事由說明中提到，此次明確個人房貸首套、二套認定標準，是主要適用于經(jīng)“一樓一策”差別化信貸政策準入的該行個人房貸“合作樓盤”?？梢?，并非所有購房需求都適用于這種認定范圍，而只是少數(shù)購買特定樓盤（即與該銀行有合作的樓盤）的客戶，又恰好符合上述所有條件的，才能享受首次購房相關政策優(yōu)惠。有業(yè)內(nèi)人士因此分析，與其說是放松限購，不如說是銀行助力合作樓盤開發(fā)商促進新房銷售量，以回籠資金。因為相比于不良率較低的個人房貸，在另一頭，開發(fā)商與銀行之間的開發(fā)貸，則是在樓市下行時銀行更大的違約風險壓力所在。