隨著一系列行業(yè)金融支持政策的推出，以重資產(chǎn)為行業(yè)特點(diǎn)的房企融資渠道正趨多元化。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、住房抵押貸款證券化（MBS）、上市房企可在銀行間發(fā)行中票，這些舉措正改變著融資大局。

　　在近日由國(guó)時(shí)資產(chǎn)、光大銀行上海分行、新城地產(chǎn)與中歐校友地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的浦江大資管房地產(chǎn)金融論壇上，參會(huì)人士透露，房企至少一半資金仍來源于銀行，但在房企自身分化以及國(guó)家調(diào)控政策背景下，銀行的房企客戶授信標(biāo)準(zhǔn)正在不斷調(diào)整。

　　銀行授信標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

　　光大銀行上海分行的與會(huì)高管介紹說，銀行的房企客戶資金來源中，開發(fā)貸占比約20%，自有資金占比為40%左右，其他資金來源中，個(gè)貸占比大約30%，也即資金來源中50%是從銀行渠道獲得。

　　“2013年國(guó)內(nèi)房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%～78%，遠(yuǎn)高于成熟市場(chǎng)60%的水平，近年銀行涉及房企貸款日益謹(jǐn)慎，授信模式也有所調(diào)整?！鄙鲜龈吖苷f。

　　首要指標(biāo)是房企銷售金額集中度和銷售面積集中度的上升?！拔覈?guó)房企數(shù)量眾多，分化嚴(yán)重，加上近年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家調(diào)控政策偏緊，各項(xiàng)指標(biāo)排名靠前的房企顯然更受資金青睞，獲得銀行授信也更加容易?！币晃慌c會(huì)的銀行授信部人士說。

　　其次是地域差別?！皡^(qū)域發(fā)展受人口導(dǎo)入因素影響比較大，房產(chǎn)市場(chǎng)可能短期內(nèi)受供給剛性影響，但長(zhǎng)期還要看人口因素?！鄙鲜龉獯筱y行高管說。

　　基于這一原因，大部分銀行仍更多看重房?jī)r(jià)已處于高位的一線城市房產(chǎn)市場(chǎng)，其次是熱點(diǎn)二線城市和典型二線城市，其中熱點(diǎn)二線城市房屋銷售仍會(huì)穩(wěn)中有增，典型二線城市銷售平穩(wěn)，波幅不大，三四線城市則出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

　　據(jù)同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)孫益功展示的全國(guó)42個(gè)重要城市3個(gè)月移動(dòng)存銷比數(shù)據(jù)，2014年9月份一線城市房產(chǎn)庫(kù)存銷售狀況仍顯著好于二三四線城市，如北京3個(gè)月移動(dòng)存銷比為13.7個(gè)月，最高的上海為17.7個(gè)月，二線城市中最高的呼和浩特達(dá)到98.7個(gè)月，三四線城市中威海則高達(dá)259.1個(gè)月。

　　最后，銀行對(duì)房企授信政策開始傾向于優(yōu)質(zhì)民企?！胺科笾信琶?0的企業(yè)股東民營(yíng)背景資產(chǎn)占比在60%以上，而這些民企中80%為上市公司，地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)退民進(jìn)趨勢(shì)非常明顯。”上述與會(huì)的銀行授信部人士說，國(guó)資背景房企可能更注重規(guī)模，而民企背景更注重利潤(rùn)，房企股東中有上市民企背景也是銀行所看重的。

　　地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道

　　融資渠道方面，新城地產(chǎn)副董事長(zhǎng)呂小平認(rèn)為，現(xiàn)有融資渠道已非常豐富，包括開發(fā)貸、眾籌、信托、資產(chǎn)證券化等，未來將在外部融資增加、融資成本下降和組合融資方面有所體現(xiàn)。

　　現(xiàn)有監(jiān)管政策下，來自信托通道的房企資金逐年減少，據(jù)陸家嘴信托副總裁葉曉軍透露，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的資金規(guī)模在所有信托產(chǎn)品中不足10%。國(guó)時(shí)資產(chǎn)總經(jīng)理張群革則認(rèn)為，未來房地產(chǎn)金融將從由銀行主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變成為金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)共同主導(dǎo)。

　　“以復(fù)星為代表的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步金融化，房地產(chǎn)基金的興起以及互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融的出現(xiàn)，都將改變房企的融資格局。”張群革說，未來進(jìn)一步金融化的房企將迎來機(jī)會(huì)，加速轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)金融體或其他類基金投資管理機(jī)構(gòu)。