深圳多家銀行下調(diào)貸款利率后 樓市走向牽動人心

　　第一財經(jīng) 陳淑貞

　　從深圳11號線塘尾站出來后，怎么過對面馬路的華強城，真是個難題。

　　深圳西部沙井像一個大工地。地鐵口的雙向大馬路連個紅綠燈都沒有，環(huán)衛(wèi)工人看著為難的路人說，你一會趁著人少，沖過去。

　　華強城于2018年底開盤，盡管稍顯偏僻，配套未全，但在今年1、2月，都是深圳一手住宅成交套數(shù)的Top3。同樣暢銷的還有三公里之隔的萬科星城，這些均價不到5萬的新盤，共同組成深圳剛需之底。

　　幾個開盤數(shù)月的項目去化已見底，深圳樓市到底部了嗎？這是個縈繞無數(shù)深圳購房者腦海的問題。

　　雖受假期等因素影響，成交量仍出現(xiàn)下滑，但今年1月開始，深圳一手住宅均價結(jié)束過去二十多個月的月月微跌狀態(tài)，變成微漲52元／平方米，2月深圳一手住宅均價再度微漲120元／平方米，同時二手住宅成交均價也終止了連續(xù)六個月的下滑，企穩(wěn)回升。

　　同期，在資金面寬松影響下，深圳各大銀行個貸利率出現(xiàn)全面下調(diào)，普遍從基準利率上浮10%調(diào)整到上浮5%。

　　樓市春江水暖的背后，從嚴的調(diào)控政策并未消除，而房產(chǎn)稅再度雷聲隆隆，在中國這片市場化程度最高的土地上，樓市的前景似乎并沒有那么樂觀，迷惘期仍未度過。

　　此際，唯有一樣可以確定：樓市仍舊牽動著民眾最敏感的那一根神經(jīng)。

　　開發(fā)商謹慎探路前行

　　Q房網(wǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，過去一周（3月4日~3月10日），深圳全市一手住宅成交了730套，成交面積為7.09萬平方米，環(huán)比均上漲兩成，成交均價53497元/平方米，環(huán)比微跌0.35%，總體來說，量漲價穩(wěn)。

　　從備案數(shù)據(jù)來看，上周萬科星城成交104套，全市第一，緊隨其后的華強城成交93套。深圳西部這兩個剛需大盤，同樣是過去兩個月中深圳一手住宅的成交大戶。

　　深圳機場再往北上，萬科、華強集團、海岸地產(chǎn)、招商蛇口、華僑城等開發(fā)商在沙井扎堆開工，它們的項目附近，多數(shù)是一片片小產(chǎn)權房和工廠，商業(yè)形態(tài)落后，交通不便。但在前海蛇口自貿(mào)區(qū)、大空港、粵港澳大灣區(qū)等規(guī)劃利好下，這一帶成為剛需新好。

　　需要看房人鼓起勇氣才能走過去的華強城售樓處，在上周備案成交近百套后，銷控表已然飄紅，駐場中介不緊不慢地對第一財經(jīng)說，“項目去化已經(jīng)七七八八，只剩極少量大戶型在售?！比A強城售樓處現(xiàn)場，連合作的駐點銀行都已撤走。

　　同一片區(qū)的萬科星城，銷售也接近尾聲，去年底一次性推出的3000多戶，目前僅剩不到1000戶在售，一些朝向稍好的戶型已經(jīng)所剩無幾。

　　記者在現(xiàn)場看到，即便是工作日（周一），項目也有多組客戶參觀樣板房。萬科星城項目銷售表示，“近期工作日每日能去化10套左右，如果是周末每天能賣30多套。”

　　該人士表示，由于受到限價等政策影響，目前項目不能漲價，但萬科星城是精裝交房，購房者需要簽“雙合同”，目前優(yōu)惠的部分主要集中在裝修款上。不過，3月13日起，萬科將調(diào)整項目優(yōu)惠力度，取消部分折扣。

　　深圳一家房企營銷負責人表示，“從市場整體情況來看，今年1月開始，深圳多個樓盤調(diào)整促銷力度，一些項目取消或縮窄折扣。目前政策出現(xiàn)了一定的放松空間，譬如限價和利率放松，開發(fā)商的資金面也寬松一些了。”

　　上述負責人表示，現(xiàn)在開發(fā)商跟購房者一樣，也要觀望，看市場情況再定價，不急于推盤。

　　利率下行攪動市場微瀾

　　當開發(fā)商小心謹慎呵護著久違的一點春意之際，銀行貸款利率的下調(diào)，儼然催生草木的雨露。各方消息顯示，約從3月8日開始，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、中國銀行等在內(nèi)，深圳各大銀行陸續(xù)調(diào)整個貸利率。

　　目前，深圳個貸首套利率基本都從上浮10%下調(diào)至上浮5%，二套利率也多數(shù)調(diào)整至上浮10%，與去年年中時首套利率上浮至15%，二套上浮20%相比，已出現(xiàn)10%的利差。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平指出，利率下調(diào)時的市場現(xiàn)狀，非常關鍵?！叭绻袌霰旧聿痪皻?，利率下調(diào)可能就沒多大影響，但現(xiàn)在本身處于微妙的時間節(jié)點，利率因素就會讓購房者覺得緊迫。”

　　或是因為利率調(diào)整時間尚短，周一記者走訪的多個樓盤現(xiàn)場負責人表示，利率調(diào)整后，訪客人數(shù)至今未有非常明顯的變化。

　　中金房地產(chǎn)研究主管張宇指出，目前的房地產(chǎn)業(yè)政策依然以穩(wěn)為主，無論是放松還是收緊，都會在一個很窄的區(qū)間里進行。

　　雖然目前政策未有大規(guī)模放松可能，不管是利率下調(diào)、股市財富效應、房企資金面稍寬松，還是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺等因素影響，2018年長期橫盤的市場狀態(tài)已有了微瀾。

　　深圳一手住宅均價在2013~2014年緩慢上漲，2015到2016年井噴式增長，2016年10月政策調(diào)控后住宅均價極其穩(wěn)定，始終維持在極小范圍內(nèi)變動。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，2016年10月開始的，長達二十多個月的一手住宅房價微跌結(jié)束，盡管1月一手住宅成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)超過一成跌幅，但住宅成交均價54112元/平方米，環(huán)比上月增加了52元/平方米。

　　而2月，受假期因素影響，一手住宅的成交套數(shù)環(huán)比下滑五成，但成交均價為54232元/平方米，環(huán)比上升0.22%，即上漲120元/平方米；二手住宅成交均價為51828元/平方米，環(huán)比上升1.44%，止住六連跌，企穩(wěn)回升。

　　購房者的十字街頭

　　過年回來，姚剛（化名）的心理預期發(fā)生變化。

　　年后他老家所在的四線城市，新房項目出現(xiàn)普遍的降價，原先賣一萬的項目，現(xiàn)在以特價房或其他活動形式把價格下調(diào)到9000乃至8000元，另外幾個他了解的二線城市的市場也并不樂觀，但他工作所在的城市深圳，景象卻有所不同。

　　姚剛從年前11月左右開始看房，那時深圳房貸利率普遍還是上浮10%~15%，所有的樓市政策都沒有展現(xiàn)出空間，他看中關外一個樓齡近二十年的大型小區(qū)三房，但一直在買與不買之間猶豫，一手房買不起，但二手住宅稅費太高。

　　直至2月底，中介暗示，市場回暖，房東或另有打算，姚剛最后才出手，早了半個月，拿不到利率下調(diào)的便宜。

　　深圳鏈家一名中介表示，3月開始，部分業(yè)主對市場態(tài)度較為樂觀，會出現(xiàn)調(diào)整掛牌價的行為，不過尚不普遍。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，本周（3月4日~3月10日）中原經(jīng)理人指數(shù)為64.87%。中原經(jīng)理指數(shù)（CMI）概括展示了中原三級市場門店經(jīng)理人對于房價走勢的看法，與實際價格的走勢具有較強相關性。當CMI讀數(shù)高于50%時，說明看漲人數(shù)占比較高，房價上升的可能性較大；低于50%時，說明看跌的人占多數(shù)，房價很可能會下行；50%則表示與上周相比無變化。

　　對于普通民眾而言，樓市無小事，任何風吹草動均足以撩撥人心。當深圳樓市因為告別二十多個月的下跌而步入新平衡之際，敏感的人心已悄然悸動。

　　此際，國家仍在強調(diào)“房住不炒”，來保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。3月12日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，去年以來，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，市場預期也發(fā)生積極變化。一是住房成交面積增速放緩；二是住房成交價格總體平穩(wěn)；三是住房市場預期逐漸趨于理性。

　　而市場上，開發(fā)商的銷售人員和房屋代理的經(jīng)紀人，開始變得活躍，在各種社交平臺傳播和渲染樓市即將“回暖”或者“反彈”的信息，試圖倒逼買家入市。

　　在房地產(chǎn)市場，每年3月過后的4、5月份，會是當年的一個交易小高潮。如今3月份已然過半，深圳的樓市在調(diào)整了整整兩年之后，是否會迎來一個新的變化。