金融讀書匯|徐遠(yuǎn)：房價(jià)上漲的根本原因是什么？

　　3月26日，《城里的房子》作者，北京大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師徐遠(yuǎn)做客頭條財(cái)經(jīng)聯(lián)合中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)共同舉辦的“金融讀書匯”，分享買房和租房背后產(chǎn)業(yè)鏈邏輯，詳解我國房價(jià)上漲的根本動(dòng)力。

　　徐遠(yuǎn)在訪談中直擊大眾置業(yè)的“靈魂3問”：“買房好還是租房好”、“城中心的小房子增值快，還是郊區(qū)的大房子更有投資空間”、“買房應(yīng)不應(yīng)該一步到位”。對(duì)此，徐遠(yuǎn)稱，買房比租房好很多，城中心的小房子更值得投資，根據(jù)資金壓力決定買房是否一步到位，以免“貽誤戰(zhàn)機(jī)”。

　　對(duì)房價(jià)上漲的根本原因，徐遠(yuǎn)表示，是經(jīng)濟(jì)增長，通貨膨脹，城市化。而其他的原因，比如貨幣超發(fā)，土地供應(yīng)，投機(jī)炒作，證據(jù)都不足，理論上也經(jīng)不住推敲。

　　以下為訪談實(shí)錄：

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：歡迎北大教授徐遠(yuǎn)做客中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)聯(lián)合頭條財(cái)經(jīng)舉辦的“金融讀書匯”欄目。本期我們請(qǐng)到了暢銷書《城里的房子》的作者徐遠(yuǎn)，請(qǐng)徐遠(yuǎn)教授先跟盆友們打個(gè)招呼吧。

　　徐遠(yuǎn)：大家好我是徐遠(yuǎn)，北大教授，博士生導(dǎo)師。今天做客《金融讀書匯》是想和大家分享一些我對(duì)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)和理解，幫助大家澄清一些流行的謬誤，成為一個(gè)懂房子的人。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：《城里的房子》出版后廣受業(yè)內(nèi)好評(píng)，請(qǐng)您先就本書的寫作背景和寫作原由做一下簡單介紹吧！

　　徐遠(yuǎn)：這本書有兩個(gè)背景，一個(gè)大背景，一個(gè)小背景。大背景是，前面十幾年，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長和城市化花過點(diǎn)功夫，房子的價(jià)值，就是城市的價(jià)值。因此呢，研究房子，有一些學(xué)術(shù)上的準(zhǔn)備。小背景是，2018年年初，替香帥在“得到”代課，講述房地產(chǎn)投資。當(dāng)時(shí)是講了一周，很受歡迎。后來就發(fā)現(xiàn)，房子的問題雖然從學(xué)術(shù)上并不復(fù)雜，但是大家很關(guān)心，也存在一些流行的誤區(qū)，有必要說清楚，于是就有了這本《城里的房子》。這本書出版以后很受歡迎。但是呢，其實(shí)我并不很滿意，很多問題說得不夠清楚，于是就又寫了些文章，發(fā)在我的頭條號(hào)上。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：我們開宗明義，您先來解答下您的“靈魂3問”吧?！百I房好還是租房好”、“城中心的小房子增值快，還是郊區(qū)的大房子更有投資空間”、“買房應(yīng)不應(yīng)該一步到位”？

　　徐遠(yuǎn)：這三個(gè)問題很重要，我可以給出很直接的回答，一般而言：

　　(1)買房比租房好很多，因?yàn)橘I房抗通脹，還能抵御房租上漲；

　　(2)城中心的小房子更值得投資，因?yàn)閰^(qū)位價(jià)值更大，房子主要是位置值錢，郊區(qū)的房子不一定能長起來，風(fēng)險(xiǎn)較大；

　　(3)沒有資金壓力的話，當(dāng)然要一步到位，買滿意的房子。有資金壓力的話，買房沒必要一步到位，因?yàn)檫@樣會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)，導(dǎo)致越來越買不起。先買個(gè)買得起的，你的資產(chǎn)就可以和房價(jià)一起上漲，相當(dāng)于“先買票上車”，讓自己的財(cái)富和中國經(jīng)濟(jì)的列車一起前進(jìn)，不被列車拋下，是很重要的。

　　具體的分析，請(qǐng)參考書中的章節(jié)，也可以關(guān)注頭條號(hào)(“徐遠(yuǎn)觀察”)上的文章。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為中國房價(jià)上漲的根本原因是什么呢？是不是只要貨幣不超發(fā)，土地供應(yīng)足了，抑制炒作了，人口紅利也透支了，房價(jià)就會(huì)下跌呢？

　　徐遠(yuǎn)：房價(jià)上漲的根本原因有三個(gè)：經(jīng)濟(jì)增長，通貨膨脹，城市化。其他的原因，比如貨幣超發(fā)，土地供應(yīng)，投機(jī)炒作，證據(jù)都不足，理論上也經(jīng)不住推敲。

　　比如，我國通脹并不高，比絕大多數(shù)主要發(fā)展中國家都低，很難說有貨幣超發(fā)。再比如，土地供應(yīng)可以增加，但是城中心的土地供應(yīng)是有限的，而恰恰是城中心的房子最貴。至于人口紅利，也經(jīng)不住推敲。非洲窮國那么多年輕人，房價(jià)為什么不漲？人口紅利是經(jīng)常使用的一個(gè)淺層詞匯，不能說完全沒有道理，但是底層的邏輯并不是人口紅利，而是經(jīng)濟(jì)增長，城市化，制度創(chuàng)新，技術(shù)進(jìn)步等等。

　　篇幅關(guān)系，詳細(xì)的解釋，請(qǐng)大家看書。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在的中國房價(jià)有泡沫嗎？剛需族購房，有什么原則需要遵循呢？

　　徐遠(yuǎn)：房價(jià)泡沫的觀點(diǎn)很流行，但是經(jīng)不起仔細(xì)推敲。如果說房價(jià)優(yōu)泡沫，為什么這么多年就是不破？嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然堅(jiān)挺？大城市限購之后，小城市開始漲，就說明對(duì)于房子的需要還是很大。

　　其實(shí)，現(xiàn)在中國房價(jià)雖然貴，但是并沒有泡沫，北京上海的房價(jià)比紐約、香港、新加坡便宜很多?？紤]到我國人口基數(shù)大，資源集中度高，經(jīng)濟(jì)增速快，房價(jià)基本合理。關(guān)于房價(jià)合理性的自習(xí)分析，請(qǐng)參見書中的詳細(xì)分析。而且，未來隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，北京上海會(huì)超過紐約、倫敦、新加坡。

　　剛需族買房，要遵循兩大原則。一是“先上車原則”，買不起大的買小的，資金緊張的時(shí)候不要想一步到位，免得貽誤戰(zhàn)機(jī)。二是稀缺原則，買房要買資源稀缺的地段，比如靠近學(xué)校、醫(yī)院、商圈、地鐵等等，房子的價(jià)值，主要體現(xiàn)在這些稀缺城市資源上。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：房產(chǎn)和其他投資工具相比，哪個(gè)更能改善財(cái)務(wù)狀況？如果買房的話，首付和貸款應(yīng)該如何安排呢？

　　徐遠(yuǎn)：過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)看，買房的收益比股票、理財(cái)高很多。未來大中城市的買房收益，不加杠桿的話在6%以上，加杠桿就更高。首付3成，就是加3倍杠桿，就是18%。對(duì)于大多數(shù)人而言，買股票和理財(cái)獲得這么高的收益是很難的。而且，買房投資很省心，買了放著或者租出去，不像股票那樣操心。

　　買房的時(shí)候，應(yīng)該盡量少付首付，多用貸款，多用長期貸款。有公積金貸款的話，要盡量使用。有公積金余額的話，一定拿出來用。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在買房養(yǎng)老已經(jīng)成為了一種趨勢(shì)，那么我們應(yīng)該在哪些城市買，如何挑選城市呢？那些買房就可以移民的國家的房子，會(huì)比國內(nèi)的房子更值得投資嗎？

　　徐遠(yuǎn)：買房養(yǎng)老有兩層含義，一是老了之后有個(gè)住的地方，二是買房可以保值增值，是一份養(yǎng)老的資產(chǎn)保障，做到“老有所依”。從“老有所依”的角度，當(dāng)然是買有增值潛力的房子，主要就是一些有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘?，包括一線城市、核心二線城市。

　　至于國外的房子，像紐約、東京這些大城市的房子，其實(shí)都不便宜，而且要交房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等，其實(shí)投資收益率并不高。天下沒有免費(fèi)的午餐，國外的房子便宜，回報(bào)率高的話，早就被國際資本買走了，不會(huì)留下便宜給我們撿的。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：像北京、上海這樣的一線城市，租售年比達(dá)到60多倍，在這種情況下，當(dāng)然是租房更劃算。您認(rèn)為呢？對(duì)于年輕人和中年人，即事業(yè)剛剛起步的年輕人和面對(duì)改善性需求的中年人，您分別有什么建議。

　　徐遠(yuǎn)：表面看起來是租房劃算，其實(shí)考慮到這些城市的房租增長很快，每年在7%左右，10年就翻一番，很難說買房比租房便宜。實(shí)際上，我仔細(xì)算過一筆賬，用公積金貸款買房，比租房要?jiǎng)澦愫芏?，主要是買房是一次性把租金買斷，而租金的增速太快。今天你以為租房很便宜，以后你會(huì)發(fā)現(xiàn)根本租不起。

　　對(duì)于年輕人而言，如果是在大中城市，買房是剛需，在就業(yè)的城市買一套盡量靠近城中心、靠近工作單位的房子，不需要太多猶豫，簡單說就是“先上車”。如果是在小城市，其實(shí)不用著急買房了。

　　對(duì)于改善需求而言，要注意房子的升值潛力。目前看，大中城市依然有保值增值的潛力。至于如何挑選城市，請(qǐng)參見書中的第三章，其中講了挑選城市的“八大要素”。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：北京的房價(jià)這么高，到底會(huì)不會(huì)跌？ 2018年底，許多城市出現(xiàn)了所謂的樓市松綁，你怎么看待這種現(xiàn)象呢？

　　徐遠(yuǎn)：北京房價(jià)是很貴，但是比紐約、香港還是便宜很多，大約只有紐約、香港的一半左右。長期看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的增長、城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，北京房價(jià)還有上漲的空間。

　　至于短期會(huì)不會(huì)跌，要具體看?？傮w上看，這兩年調(diào)控很嚴(yán)，但是大部分區(qū)域并沒有跌，有些房子跌，也主要是偏遠(yuǎn)地方，或者是小區(qū)環(huán)境特別不好?？傮w上看，北京房價(jià)下跌的可能性很小，因?yàn)楸本┦钱?dāng)今世界資源最集中的城市之一。

　　最近中央提出“一城一策”，強(qiáng)調(diào)城市的主體責(zé)任。在這一政策下，一些城市房地產(chǎn)政策進(jìn)行一些探索，一些房價(jià)不緊張的城市可能會(huì)有松動(dòng)。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，倘若房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)，估計(jì)也是慢慢松動(dòng)，從中小城市慢慢向大城市蔓延。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：共有產(chǎn)權(quán)住房和完全的商品房有什么區(qū)別？共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)質(zhì)是什么？購買共有產(chǎn)權(quán)住房劃算嗎？

　　徐遠(yuǎn)：共有產(chǎn)權(quán)房就是部分產(chǎn)權(quán)房，另一部分產(chǎn)權(quán)仍然在政府手里，所以是購房者和政府一起持有，分享房價(jià)上漲的收益。共有產(chǎn)權(quán)房一般位置較偏，戶型不大，同時(shí)具有商品房和廉租房的性質(zhì)。

　　共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)，是讓中低收入家庭能夠買房上車，同時(shí)又保障了地方政府的財(cái)政收入。因?yàn)楸Ｕ狭说胤秸睦?，共有產(chǎn)權(quán)房估計(jì)會(huì)長期存在下去。

　　共有產(chǎn)權(quán)房有各種限制，占用買房名額，位置較偏，投資價(jià)值比商品房小。因此呢，適合中低收入家庭，不適合較高收入家庭。買得起商品房的，還是買商品房劃算。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：很多人認(rèn)為現(xiàn)在房價(jià)之所以高，是因?yàn)榈貎r(jià)高，那又是什么推高了地價(jià)呢？這其中有什么內(nèi)在聯(lián)系呢？

　　徐遠(yuǎn)：這個(gè)問題問得好。如果是地價(jià)推高了房價(jià)，又是什么推高了地價(jià)呢？找來找去找不到。

　　其實(shí)，地價(jià)推高房價(jià)，是一種常見的誤解。正確的邏輯，是反過來的，是房價(jià)拉高了地價(jià)。地價(jià)之所以貴，是因?yàn)榉績r(jià)更貴，開發(fā)商爭著出高價(jià)拿地，是因?yàn)槟玫竭@個(gè)地，可以建房子賣更高的價(jià)，最后還能掙很多錢。

　　你看，開發(fā)商拿地，都是自己舉牌的，沒有人逼著舉牌。為什么愿意出那么高的價(jià)？是因?yàn)榉孔舆€沒建好，就有人排著隊(duì)買，對(duì)著一個(gè)挖著的大坑就可以掏錢買房子。所以，對(duì)房子的需求很旺，拉高了房價(jià)，進(jìn)一步拉高了地價(jià)。地價(jià)推高房價(jià)的邏輯，是完全說反了。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您提到了一線城市的外延外擴(kuò)，以北京為例，通州副中心、大興新機(jī)場(chǎng)、雄安新區(qū)這些北京的外延外擴(kuò)區(qū)域的房價(jià)增長，是不是要好于核心城區(qū)呢？

　　徐遠(yuǎn)：這個(gè)不一定。我一直認(rèn)為，房價(jià)還是城中心更靠譜。城市外延之后，遠(yuǎn)郊房價(jià)的潛力，需要進(jìn)一步觀察，不是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。這兩年北京遠(yuǎn)郊的房子，很多區(qū)域有明顯的下跌。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：今年對(duì)房地產(chǎn)稅的開征有一定預(yù)期，您的預(yù)期是怎樣呢，對(duì)房價(jià)有影響嗎？

　　徐遠(yuǎn)：房產(chǎn)稅我一直認(rèn)為短期不會(huì)出臺(tái)，這個(gè)觀點(diǎn)一直沒有變過。2015年的時(shí)候，我說三年內(nèi)出不來。2018年年初的時(shí)候，我又說三年出不來。主要的原因，是房產(chǎn)稅是對(duì)存量財(cái)產(chǎn)征稅，征稅成本很高，阻力大，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。

　　要看清這個(gè)道理，不妨想一下古代的“鹽鐵專賣”制度。鹽鐵專賣制度的實(shí)質(zhì)，是收稅的成本太高，因此把鹽鐵這兩大必需品收歸政府專賣，通過加一點(diǎn)價(jià)，獲取政府收入，是一種變相的稅收。

　　鹽鐵專賣制度，幫助我們理解稅收的成本很高，不是想收就能收的。房產(chǎn)稅很難出臺(tái)，也是因?yàn)槌杀咎摺?/p>

　　進(jìn)一步，即便出臺(tái)了，因?yàn)橐疹櫞蟛糠旨彝ィ惵室膊粫?huì)太高，對(duì)房價(jià)的影響也不會(huì)太大。打個(gè)比方，房子就像城市的股票，房子的價(jià)值就是城市價(jià)值的體現(xiàn)。一個(gè)城市的潛力大，房價(jià)就有上漲的壓力。這時(shí)候再加個(gè)房產(chǎn)稅，是下降的壓力。最后是升還是降，取決于這兩種力量的大小。

　　經(jīng)驗(yàn)上看，開征房產(chǎn)稅不一定降房價(jià)。國外很多大城市都有房產(chǎn)稅，房價(jià)還是很貴。韓國2005年加征房產(chǎn)稅，而是是累進(jìn)稅率，房價(jià)還是一路上漲，直到2008年的金融危機(jī)。金融危機(jī)之后，又恢復(fù)上漲。

　　這個(gè)問題比較復(fù)雜，大家也很關(guān)心，書中有專門的論述，詳細(xì)請(qǐng)參閱書中的第7章的論述。

　　中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)：最后，房價(jià)是很多大城市生力軍頭上的一把刀，例如北漂一族，如果按照北京有一定收入基礎(chǔ)的人群的標(biāo)準(zhǔn)話(15k/月)，您對(duì)這些人有什么買房建議嗎？

　　徐遠(yuǎn)：這是個(gè)很心酸的問題。如果收入只有15k，一年只有18萬，再?zèng)]有父母親戚幫忙湊首付，看起來是很難買得起房。這時(shí)候我的建議，是投資自己。租一個(gè)工作地附近的小房子，能安身就行，然后努力工作，努力提高自己在就業(yè)市場(chǎng)上的競爭力，提高自己的薪資水平。其實(shí)只要努力，最后都會(huì)有機(jī)會(huì)。只要每年的薪資增速超過房價(jià)，其實(shí)就有希望。如果加倍努力，薪資每年漲10%以上，幾年之后就付得起首付，供得起月供了。

　　網(wǎng)友提問：最近單身女性買房的比例不斷增長，徐老師覺得單身女性有必要買房嗎？

　　徐遠(yuǎn)：關(guān)于這個(gè)問題，我的看法是：現(xiàn)代社會(huì)女性的社會(huì)地位不斷上升，基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)地位不斷上升。女性獨(dú)立，除了在職場(chǎng)上自立自強(qiáng)之外，還要有一份資產(chǎn)作為保障。房產(chǎn)是安全、穩(wěn)定、收益率高、省心的投資。因此，女性不管是不是單身，買個(gè)房子都是必要的。單身女性買房，因?yàn)槭腔榍柏?cái)產(chǎn)，還多了一層保障。

　　網(wǎng)友提問：老師好，想問一下，現(xiàn)在除了一線城市之外，其他城市的房子還有投資價(jià)值嗎？

　　徐遠(yuǎn)：最后，也感謝這位用戶提出的問題，同時(shí)恭喜你獲得一本簽名版《城里的房子》。關(guān)于這個(gè)問題，我想說的是：未來主要是大中城市的房子投資價(jià)值大。大中城市中，除了一線城市以外，還有一些大城市有很大的潛力，比如杭州、成都、南京等等。以前給過一個(gè)城市清單，請(qǐng)參見“徐遠(yuǎn)觀察”。

　　徐遠(yuǎn)：時(shí)間關(guān)系，還有很多問題沒有能夠回答。感興趣的同學(xué)，歡迎關(guān)注“徐遠(yuǎn)觀察”，上面有很多關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)，金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)的原創(chuàng)文章，解釋一些大家關(guān)心的問題；也有一些更加學(xué)術(shù)的深度分析，幫助你慢慢建立分析的框架，理解底層的邏輯。