編者按：國家關(guān)于鐵路土地資源綜合開發(fā)文件成型下發(fā)之際，各地就軌道交通土地資源利用計劃正逐步展開。多省市也已表示或出臺政策，希望通過鐵路沿線土地開發(fā)彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。不過有專家指出，開發(fā)鐵路土地資源需不同部門間協(xié)調(diào)規(guī)劃，政策的操作細(xì)節(jié)需待頂層設(shè)計進(jìn)一步明確后方可實施。

　　多地躍躍欲試

　　據(jù)悉，鐵路土地綜合開發(fā)方案目前已上報國務(wù)院，有望在近期出臺。國土資源部副部長胡存智近日表示，最近由國土資源部，國家發(fā)改委、建設(shè)部、原鐵道部共同起草的《關(guān)于支持鐵路站場土地綜合開發(fā)》的文件已經(jīng)成型，并已經(jīng)出臺。胡存智指出，對軌道交通站場上蓋、附近的土地進(jìn)行綜合一體開發(fā)，能形成綜合開發(fā)新型城鎮(zhèn)的格局，國土資源部會給予大力支持。

　　天津國資委6日發(fā)布消息稱，重組后的天津市軌道交通集團(tuán)已于7月23日正式掛牌運(yùn)營。下一步將從提升服務(wù)等方面進(jìn)行初步研究，推進(jìn)各項適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營要求的管理模式改革。此外，在資源開發(fā)和土地整理方面，依托軌道交通建設(shè)優(yōu)勢，做好軌道交通上蓋資源開發(fā)，提高資產(chǎn)收益率；認(rèn)真梳理28宗整理地塊，盤活土地資源，實現(xiàn)資金回籠。

　　2013年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革鐵路投融資體制 加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》。《意見》提到“地方政府要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車站及線路用地一體規(guī)劃，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展”，并部署國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部負(fù)責(zé)制定政策細(xì)則。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等省明確提出要通過鐵路沿線土地開發(fā)來彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾主權(quán)及政府公共產(chǎn)業(yè)評級董事鐘良認(rèn)為，內(nèi)地可以借鑒港鐵公司對地鐵沿線土地開發(fā)的經(jīng)驗。有實力的地方政府可以在開發(fā)區(qū)興建地鐵，通過超前發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施來發(fā)展沿線房地產(chǎn)，從而創(chuàng)造土地出讓收益，帶動就業(yè)和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，轉(zhuǎn)而反哺地鐵公司。相關(guān)資料顯示，作為香港最大的土地儲備商，2013年港鐵公司在香港境內(nèi)總收入為254.61億港元。除客運(yùn)票務(wù)收入外，車站商務(wù)和物業(yè)租賃及管理的收入達(dá)83.66億港元，占總收入32.9%。

　　實施細(xì)則仍待落實

　　不僅是地方政府，部分公司也開始邁出軌道交通土地開發(fā)的步伐。今年2月，公開對外招標(biāo)的中國鐵路總公司土地評估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置項目評估機(jī)構(gòu)選聘正式開標(biāo)，標(biāo)志著中國鐵路總公司開始啟動土地開發(fā)。而綠地集團(tuán)在7月底也宣布與申通地鐵(行情,問診)、上海建工(行情,問診)等企業(yè)簽署合作協(xié)議，并牽頭成立“綠地地鐵投資發(fā)展公司”的聯(lián)合體，開始在中國多個城市開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　北京交通大學(xué)教授趙堅表示，借鑒國外的經(jīng)驗，城際鐵路的建設(shè)可以與沿線房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)合起來，但目前我國城際鐵路推行土地開發(fā)模式尤其是在火車站附近進(jìn)行高密度開發(fā)將面臨一些挑戰(zhàn)?！巴恋氐墓芾須w國土部門管，城市建設(shè)歸建設(shè)部門管，建設(shè)部門和規(guī)劃部門對城市有一個整體規(guī)劃，城市規(guī)劃若不調(diào)整的話，火車站附近要進(jìn)行高密度的開發(fā)很難進(jìn)行”。

　　實際上，盡管企業(yè)和地方政府對鐵路土地開發(fā)顯示出積極信號，但具體實施細(xì)則仍有待細(xì)化。福建省去年9月發(fā)布有關(guān)改革鐵路投融資體制加快鐵路建設(shè)發(fā)展八條措施中就明確，支持合資鐵路公司盤活鐵路用地資源，鼓勵對現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合開發(fā)。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度。支持省鐵路投資有限責(zé)任公司與地方政府對鐵路沿線土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，有關(guān)稅費(fèi)給予優(yōu)惠和減免。但其中涉及的相關(guān)配套政策仍有待出臺。

　　宏源證券(行情,問診)分析認(rèn)為，鐵路沿線土地開發(fā)只是一小部分。鐵路廢棄和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，鐵路土地改革只解決增量問題。增量問題在投融資改革以內(nèi)，但是系統(tǒng)的歷史存量土地問題更大，存量土地問題解決才能為鐵路經(jīng)營改革鋪路。分析人士指出，按照國土部門的規(guī)定，交通用地不能用于商業(yè)用地。如開展鐵路土地綜合開發(fā)，這些政策需要作出調(diào)整。此外，由于部分二三線城市尚未形成圍繞地鐵消費(fèi)的習(xí)慣，因此在這些城市開展軌道交通土地開發(fā)還需考慮市場本身的風(fēng)險。

　　上海建工(行情,問診):業(yè)績增長顯疲態(tài)

　　上海建工2013年全年實現(xiàn)收入1，020.36億元，同比增幅為9.5%；歸屬上市公司股東凈利潤16.18億元，同比增幅為1.1%，扣除非經(jīng)常性損益的ROE為9.87%，比去年同期減少0.63個百分點。公布業(yè)績與我們此前預(yù)期基本一致。2013年公司新簽合同額達(dá)到了1，408億元，較2012年增長16.5%。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的飛速增長是全年業(yè)績的重要保障，同時建筑施工業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)業(yè)務(wù)毛利率的明顯提升也改善了公司的盈利水平。展望2014年，公司整體收入預(yù)計還將小幅增長，但由于地產(chǎn)調(diào)控和整個基礎(chǔ)建設(shè)投資面臨的不確定性，公司的業(yè)績持續(xù)增長壓力很大。公司近期公布了非公開發(fā)行的方案，對未來業(yè)績攤薄比較明顯。我們預(yù)計公司14-16年每股收益（增發(fā)攤薄前）分別為0.631、0.685和0.735元，下調(diào)后的目標(biāo)價6.50元對應(yīng)10.3倍2014年市盈率，維持公司的持有評級。

　　支撐評級的要點

　　2013年全年公司綜合毛利率為7.7%，同比升1.22個百分點；營業(yè)利潤率為1.6%，同比降0.05個百分點；凈利潤率為1.6%，同比降0.13個百分點。

　　管理費(fèi)用率為3.2%，較2012年上升0.49個百分點；財務(wù)費(fèi)用率為0.2%，較2012年上升0.11個百分點，期間費(fèi)用率整體為3.8%，較去年同期升0.72個百分點。

　　2013年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流入凈額為21.96億元，與2012年同期比較凈流人減少53%。公司第四季度單季度經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入凈額為45.71億元，同比下滑21%。報告期內(nèi)新簽合同額1，408億元，同比增長16.5%，上海以外地區(qū)新簽占比為28.4%，海外市場新簽合同額為42億元，占新簽合同總額的3.5%。全年新簽房產(chǎn)銷售合同累計65億元，銷售面積達(dá)到61萬平方米，新開工面積107萬平方米，新增可開發(fā)面積117萬平方米。

　　公司累計簽署B(yǎng)T合同額41.5億

　　截至2013年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為85.2%，償債壓力加大，公司近期也公布了非公開發(fā)行方案，擬以不低于5.56元/股的價格，向不超過10名投資者非公開發(fā)行不超過719，424，460股，發(fā)行完畢后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率有望下降至81%左右，但是發(fā)行后對公司2014年業(yè)績攤薄明顯，我們預(yù)計將攤薄15%左右。

　　2014年公司生產(chǎn)經(jīng)營的預(yù)期目標(biāo)包括新簽合同額1，518億元、加大既有項目的投資和回款進(jìn)度等。公司維持當(dāng)前業(yè)務(wù)并完成在建投資項目公司所需的資金約為160億元，新增融資需求約為120億元，整體而言，公司業(yè)績增長的壓力仍大。

　　評級面臨的主要風(fēng)險

　　宏觀政策調(diào)整下建設(shè)需求放緩

　　估值

　　預(yù)計公司2014-2016年每股收益（增發(fā)攤薄前）分別為0.631、0.685、0.735元，目標(biāo)價由7.06元下調(diào)至6.50元，對應(yīng)10.3倍2014年市盈率，維持持有評級。