自3月17日起,北京刮起的樓市調(diào)控風(fēng)暴,不僅讓房地產(chǎn)業(yè)界一片嘩然,也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對(duì)此番調(diào)控政策,剛需族、投資客、開發(fā)商、中介經(jīng)歷了什么?
剛需族
第一套“房”入手低價(jià)位商住
3月17日,北京新政出臺(tái)之際,劉欣(化名)剛?cè)胧至朔可揭粋€(gè)商住項(xiàng)目,這是她在北京購(gòu)置的第一套房。
在北京工作六七年的劉欣,已經(jīng)有了購(gòu)房資格?!安惶星椋娴牟恢涝诒本?,還有什么新盤首付在100萬左右。”幾個(gè)月前,劉欣在郊區(qū)四處看房,最后發(fā)現(xiàn),在北京要買下一套兩居室,總價(jià)怎么也要四五百萬,無論首付還是月供都承受不起。
最后,她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個(gè)90多平方米的公寓?!熬鶅r(jià)3萬多,首付140多萬,是自己勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)得起的?!眲⑿勒f,項(xiàng)目戶型還可以,能暫時(shí)滿足自己的居住需求。
“這次新政,對(duì)我來說,就是以后在北京沒法換住宅了?!眲⑿勒f,她在固安買過房子,并且辦理過貸款,這意味著下次在北京買住宅的成本大幅提高了。
根據(jù)北京的認(rèn)貸政策,認(rèn)貸是指認(rèn)全國(guó)的房貸。只要有過貸款紀(jì)錄,不管房子是否在名下,貸款是否還完,在北京再次購(gòu)買都算二套。
“原來想著,暫時(shí)買一套商住過渡,后面再把固安的房子也賣了,加點(diǎn)錢,過幾年,換一套住宅,現(xiàn)在看起來是不可能了。”劉欣說,北漂多年,自己一直希望有一個(gè)小兩居,眼看著房?jī)r(jià)越漲越高,離心中的夢(mèng)想也越來越遠(yuǎn)了。
隨著北京房?jī)r(jià)水漲船高,更多剛需購(gòu)房者像劉欣一樣,把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后,關(guān)注商住項(xiàng)目的人更多了。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,剛需置業(yè)在北京有個(gè)硬杠杠,基本就是單價(jià)3萬、總價(jià)200萬,即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半,但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上,公寓的確成為許多剛需首選房。
投資客
被“認(rèn)貸”后放棄投資房
“我目前名下這套房值500多萬,原本考慮賣后拿300多萬去撬動(dòng)1000萬的房子,手頭再預(yù)留200萬,足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值后,我再轉(zhuǎn)手出售。新政一出,我只能放棄這一念頭?!?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/person/detail.php?id=1183" target="_blank" title="李丹 ">李丹說。
因?yàn)檠劭粗績(jī)r(jià)一路高漲,李丹才萌發(fā)了賣房、重新買房“翹杠桿”的打算,“我并非是為了改善需求而換房,純粹是投資”。她說。
李丹的原計(jì)劃是:第一步,準(zhǔn)備好資金,將余下的公積金貸款全部還清;第二步,鎖定換房目標(biāo);第三步,出售原住宅。經(jīng)過這三步,按北京原購(gòu)房政策,李丹再買房,仍屬首套房,首付比例35%。
相比二手房,李丹更看好新房市場(chǎng),她將換房目標(biāo)鎖定在西二環(huán)附近一新房項(xiàng)目,100多平方米,總價(jià)1100萬元。
李丹已將余下公積金貸款的資金準(zhǔn)備到位,只等該項(xiàng)目開盤。然而,等來的卻是北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新一輪樓市新政。
“新政出臺(tái)后,我完全打消了換房打算,60%首付怎么都不劃算?!崩畹o奈地表示,賣房獲得500萬后,拿出300萬去買房,也只能買到500萬左右的房子,跟目前所住房子沒太大區(qū)別,如果用500萬全部用于換房,則還貸壓力太大。
不過,類似李丹這樣的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)環(huán)京購(gòu)房。據(jù)記者了解,在北京“3·17新政”與3·21環(huán)京地區(qū)限購(gòu)政策升級(jí)期間的這個(gè)周末,一些環(huán)京項(xiàng)目就吸引了不少北京溢出的投資客。
香河一位銷售人員表示,由于北京房?jī)r(jià)較高,加上在北京購(gòu)房資格受限,很多人選擇在北京周邊買房。但目前環(huán)京地區(qū)也在陸續(xù)限購(gòu)。
新城控股副總裁歐陽捷稱,環(huán)北京區(qū)域因?yàn)槌雠_(tái)調(diào)控政策,未來的供求關(guān)系會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)偏低的均衡水平,不太可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的可能,但下跌的可能性也較小。
中介
帶看減少協(xié)調(diào)違約交易
樓市新政一出,解答購(gòu)房資格和首付比例調(diào)整的咨詢,成了最近這一周來的中介經(jīng)紀(jì)人手里最繁忙的工作之一。
豐臺(tái)蒲黃榆片區(qū)一中介門店經(jīng)紀(jì)人表示,從3月17日政策發(fā)布起,咨詢首付款增多等問題的電話和微信就沒斷過。
除此之外,對(duì)于還沒有辦理網(wǎng)簽或者正在看房決策過程中的購(gòu)房者,經(jīng)紀(jì)人還需要通知他們最新的政策變化。上述經(jīng)紀(jì)人說:“因?yàn)檎哒J(rèn)房又認(rèn)貸,房產(chǎn)已經(jīng)還清貸款的客戶現(xiàn)在買房的話,首付從首套政策變成二套,錢數(shù)差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了,現(xiàn)在得重新幫他們算賬,看看需要多少首付,能不能湊齊?!?/p>
朝陽區(qū)青年路附近一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹,由于首付款突增,不少先買后賣的購(gòu)房者暫緩了購(gòu)房計(jì)劃,隨之而來的就是合同違約的協(xié)調(diào)處理。
不過,在一些大戶型改善項(xiàng)目片區(qū),由于中高端買家全款購(gòu)房等特點(diǎn),部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依舊在忙帶看、忙成交。
麥田房產(chǎn)北苑商圈房產(chǎn)顧問王長(zhǎng)全表示,新政公布第二天,區(qū)域里就成交了一套紫御華府大面積戶型,這位客戶是全款,所以并沒有考慮新政的因素。
近日,協(xié)助客戶辦理過戶也成了一項(xiàng)大工程。上述青年路附近的中介經(jīng)紀(jì)人介紹,因?yàn)樾抡脑颍罱枀^(qū)房管局的過戶號(hào)十分搶手,一般早上5點(diǎn)甚至更早就要到房管局排號(hào)。
新政剛出臺(tái)不到一周,業(yè)主的報(bào)價(jià)并沒出現(xiàn)明顯松動(dòng)。麥田房產(chǎn)沿海北商圈總監(jiān)劉議文介紹,新政發(fā)布后,片區(qū)里看房的客戶依然很多,但都不做決定,都在觀望。很多業(yè)主暫時(shí)不賣了,也在觀望執(zhí)行細(xì)則。
開發(fā)商
限購(gòu)嚴(yán)厲,環(huán)京項(xiàng)目搶售
面對(duì)限購(gòu),站在市場(chǎng)另一端的房地產(chǎn)開發(fā)商們卻顯得比較鎮(zhèn)定,他們雖然也保持著一貫的謹(jǐn)慎態(tài)度,但是卻并不像市場(chǎng)一樣慌亂。畢竟對(duì)于限購(gòu),他們已經(jīng)有了多次應(yīng)對(duì)的經(jīng)驗(yàn)。
位于京北某品牌房企開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,在這一次由北京而起的限購(gòu)大潮中,他們所在的區(qū)域是迄今為止唯一沒有限購(gòu)的區(qū)域。盡管如此,最近的銷售節(jié)奏也在加快。
“新政出臺(tái)當(dāng)天晚上加班到12點(diǎn)。把能夠認(rèn)購(gòu)的都做認(rèn)購(gòu)。類似這樣的指示一道一道從上面?zhèn)鬟_(dá)下來,案場(chǎng)所有的人都在加快動(dòng)作,聯(lián)系手頭的客戶資源。約有購(gòu)買意向的客戶前來看房?!备鶕?jù)該項(xiàng)目銷售人員余小姐的說法,在北京周邊都已經(jīng)限購(gòu)的情況之下,他們項(xiàng)目采取了平價(jià)跑量的銷售策略。要求按照當(dāng)前價(jià)格加速銷售,“目前項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品已經(jīng)差不多清盤了,只剩下別墅還有些剩余房源?!?/p>
“其實(shí)限購(gòu)我也經(jīng)歷過幾回,之前我們?cè)诠贪?,每一次北京限?gòu)或者北京周邊有調(diào)控收緊的風(fēng)聲傳來,市場(chǎng)都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)熱起來。成交的人有剛需,更多的是投資?!庇嘈〗阏f,她干房地產(chǎn)銷售四年,2014年調(diào)控收緊時(shí)市場(chǎng)確實(shí)受到了影響,買房人都在觀望,房?jī)r(jià)也因此下降,但是隨著政策的放寬,市場(chǎng)又反彈上來。
在北京高端市場(chǎng)上,市場(chǎng)熱度也沒有降低。懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)告訴記者,他們今年以來就一直對(duì)政策非常關(guān)注。項(xiàng)目在去年開盤之后一直處于順銷期,限購(gòu)政策雖然突如其來,但是并未打亂他們的節(jié)奏。據(jù)了解,目前懋源的幾個(gè)在建項(xiàng)目工程依然按計(jì)劃進(jìn)行。
“我們依然持續(xù)看好北京市場(chǎng)。因?yàn)檫@里有著大量改善型需求的人群?!眲?qiáng)表示,在限購(gòu)之后,市場(chǎng)的確對(duì)于政策走向非常關(guān)心,來咨詢他們相關(guān)政策的客戶明顯增加?!安贿^我們目前也不知道細(xì)則,只能通過公開報(bào)道了解政策,所以只能等細(xì)則出臺(tái),”他說。
對(duì)此,一位不愿具名的品牌房企高層分析認(rèn)為:“縱觀各種資產(chǎn)配置渠道,綜合考慮安全性、收益性等多種因素,不動(dòng)產(chǎn)依然是資金流競(jìng)逐的重點(diǎn)對(duì)象?!?/p>
業(yè)界觀點(diǎn)
調(diào)控來了,增房源穩(wěn)房?jī)r(jià)
小V:這一次北京限購(gòu)來得太突然,不少小伙伴都被嚇蒙了,連平時(shí)不關(guān)心買房的朋友都開始向小V打聽還能不能買房。但是小V其實(shí)也被政策搞懵了,請(qǐng)問群里大咖,有何高見?
嚴(yán)躍進(jìn)(易居研究院智庫中心研究總監(jiān)):事實(shí)上,這次限購(gòu)對(duì)于符合購(gòu)房條件的群體,尤其是沒有購(gòu)房記錄的群體來說,是一個(gè)利好,至少可選的房源會(huì)更多。對(duì)于北京市場(chǎng)來說,未來會(huì)趨于平穩(wěn),畢竟?jié)撛诘馁?gòu)房需求將減少。市場(chǎng)交易降溫,價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到遏制。
郭毅(亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)):此次調(diào)控升級(jí)主要是為了限制投資類購(gòu)房。實(shí)際上是堵住了部分改善客群,在北京今年供應(yīng)不足的背景下,抑制需求也是為了緩解供需矛盾,平抑房?jī)r(jià)。
張大偉(中原地產(chǎn)首席分析師):因?yàn)檫@個(gè)政策出來以后,北京二手房的價(jià)格會(huì)有一定程度的下降。整個(gè)政策的影響周期大概是到明年。地鐵商住未來會(huì)有一波溢出需求。但購(gòu)房者應(yīng)該珍惜現(xiàn)金流,盡量不要浪費(fèi)在商住上。
小V:還有很多朋友心系北京周邊,想要去北京周邊投資一套,卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有什么地方可以投了……
嚴(yán)躍進(jìn):繼北京之后,環(huán)京的廊坊也出臺(tái)了限購(gòu)政策,這和廊坊潛在的外來購(gòu)房人數(shù)較多有關(guān)系。會(huì)對(duì)近期環(huán)京區(qū)域的購(gòu)房行為產(chǎn)生較大的影響。不排除部分房屋買賣會(huì)面臨毀約的現(xiàn)象。建議因?yàn)檎哒{(diào)整而要?dú)Ъs的,采取靈活的處理方式,不以增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)為原則。記者 龔小鋒 方王洋 陳禹銘 張曉蘭
(責(zé)任編輯:吳起龍)