凱德系是亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團(tuán)之一，旗下包括多個(gè)上市公司。從1994年進(jìn)入中國至今，凱德不僅是中國最大的外資房地產(chǎn)開發(fā)商，也曾成為中國房企學(xué)習(xí)的典范。

在京擁有最多項(xiàng)目、國內(nèi)體量最大、以輕資產(chǎn)模式快速拓展市場、推特色商業(yè)增強(qiáng)品牌競爭力，上述的每一個(gè)標(biāo)簽都預(yù)示著凱德曾一直走在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前列。不過，一位資深業(yè)內(nèi)人士則向記者透露，看似光鮮的凱德近年來已經(jīng)開始走下坡路。

　2009年11月，作為凱德商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺，凱德商用在新加坡交易所分拆上市，首次公開募股規(guī)模為28億新加坡元后，凱德商用就在中國市場一路跑馬圈地。短短4年時(shí)間，凱德商用通過一級土地市場或二級市場收購等方式，在中國市場就完成了37個(gè)城市布局，購物中心數(shù)量達(dá)到62個(gè)，總建筑面積645萬方，總物業(yè)值達(dá)到774億元，成為僅次于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張企業(yè)。

　2011年10月，凱德商用又以介紹方式登陸香港聯(lián)交所主板，實(shí)現(xiàn)第二上市。但奇怪的是，不足三五年時(shí)間，凱德商用卻又于2014年7月從新交所及香港聯(lián)交所除牌。凱德集團(tuán)對外宣稱，將凱德商用摘牌私有化是為了增強(qiáng)集團(tuán)在房地產(chǎn)綜合體開發(fā)方面的競爭優(yōu)勢，同時(shí)以更精簡的組織架構(gòu)、更多元的投資組合獲取資本市場的青睞。但也有業(yè)內(nèi)分析人士指出，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場上的融資功能并未如預(yù)期發(fā)揮。

從凱德商用退市前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，雖然仍能保證正向營收，但在增速上已顯出頹勢。2011年凱德商用在港交所上市之初，除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為4.56億新元（1新元約合4.6元人民幣），較2010年財(cái)政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤為6.019億新元，同比增長27.4%。

不過，從2013年起，凱德商用增速明顯放緩。財(cái)報(bào)顯示，2013年度凱德商用實(shí)現(xiàn)收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元，同比下降7.6%。

面對不斷下滑的業(yè)績，凱德商用的摘牌私有化或許也是無奈之舉。

“過去幾年間，凱德商用很少在城市擴(kuò)張上做出突破，而是深挖已開發(fā)的城市。”中國商業(yè)地產(chǎn)專家王永平表示，電商的沖擊是每個(gè)購物中心都無法規(guī)避的問題。

因商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對人才的要求高，目前掌握著商業(yè)運(yùn)作、投融資方面的知識，又能對國家政策走勢有研究和判斷的商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才稀缺。隨著房企加快“金融+商業(yè)地產(chǎn)”輕資產(chǎn)化運(yùn)作，被稱為商業(yè)地產(chǎn)“黃埔軍校”的凱德商用近年來也頻頻遭受高管離職的地震。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年，時(shí)任新加坡凱德置地中國控股集團(tuán)北京地區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理的毛大慶出走萬科，2007年，凱德中國西南區(qū)總經(jīng)理職務(wù)的韓德明辭職， 2013年，凱德置地深圳來福士項(xiàng)目總經(jīng)理李程離職，2014年5月，原凱德商用中國華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理李楠接任龍湖商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理職位。一位獵頭介紹，有凱德從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士很容易被挖角，萬達(dá)、紅星商業(yè)等高管很多都來自凱德。

有業(yè)內(nèi)人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水平不高不低，比較穩(wěn)定，與凱德相比，從開發(fā)階段過渡到運(yùn)營環(huán)節(jié)的企業(yè)更缺人才，開出的待遇、條件也會更好。

北商商業(yè)研究院專家認(rèn)為，包括中糧集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)均在不斷調(diào)整戰(zhàn)略，凱德商用則依然保持著行業(yè)標(biāo)桿、勝利者姿態(tài)沉睡于“功勞簿”上，極力維穩(wěn)、固守陳舊發(fā)展戰(zhàn)略?；蛟S目前的高管離職、項(xiàng)目工程停滯只是問題集體爆發(fā)的前兆，如若長此以往凱德將失去曾經(jīng)的優(yōu)勢和地位。

隨著越來越多城市綜合體的出現(xiàn)，凱德集團(tuán)面對的競爭壓力將越來越大。與國內(nèi)房企相比，盡管其有資金、人才等方面的優(yōu)勢，但難在本土化方面，一般外企在拿地方面審批流程較長，企業(yè)開發(fā)進(jìn)度會受到一定拖累。

在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，從整個(gè)行業(yè)分析，過去商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)增長的紅利帶動(dòng)；第二階段則主要依靠商品、品牌去做商業(yè)；而如今，伴隨消費(fèi)者的選擇在增加，商業(yè)運(yùn)營更應(yīng)該增強(qiáng)本地生活黏性，做好商圈情感交流。

商務(wù)部研究院消費(fèi)經(jīng)濟(jì)研究部副主任趙萍則表示，凱德MALL應(yīng)該明確消費(fèi)需求、明確自身定位，在品牌和業(yè)態(tài)組合上應(yīng)該多做更新。以凱德MALL西直門店為例，雖與西單大悅城同處交通樞紐核心商圈，均定位于時(shí)尚、年輕消費(fèi)群體。但在餐飲品牌組合上，凱德MALL西直門店則更偏向于標(biāo)準(zhǔn)化正餐、快餐，對年輕消費(fèi)群體缺乏吸引力。

北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長賴陽表示，凱德當(dāng)下要在商業(yè)運(yùn)營思維和模式上做出改變。在新實(shí)體商業(yè)革命過后，消費(fèi)者實(shí)體購物需求大幅下降，購物需求轉(zhuǎn)向休閑、娛樂、體驗(yàn)為主，購物中心則大部分轉(zhuǎn)型為生活方式中心、休閑娛樂目的地，具體表現(xiàn)為經(jīng)營模式體驗(yàn)化、品牌去主流化。“作為海外進(jìn)入國內(nèi)市場的代表，凱德的項(xiàng)目則依然保持著過去傳統(tǒng)的購物中心運(yùn)營模式，明顯滯后于當(dāng)下購物中心轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢。同時(shí)，伴隨實(shí)體商業(yè)銷售量不斷下降以及實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大幅度增加，缺乏新意、特色的凱德商用在經(jīng)營上壓力不小。”

（來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 北京商報(bào)《財(cái)經(jīng)》）