剛剛結(jié)束的五一小長(zhǎng)假期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時(shí)，一直堅(jiān)挺的成交價(jià)格也出現(xiàn)下行跡象，4月份的“百城房?jī)r(jià)指數(shù)”顯示，近半數(shù)城市環(huán)比下跌，甚至萬(wàn)科等開發(fā)商也對(duì)未來(lái)樓市流露出悲觀態(tài)度。

與去年持續(xù)全年的“高燒”不同，今年一季度，樓市降溫明顯。官方數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額、銷售面積等核心指標(biāo)均出現(xiàn)同比大幅回落。其中，萬(wàn)科一季度雖然實(shí)現(xiàn)銷售面積415萬(wàn)平方米，銷售金額為542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。但營(yíng)業(yè)收入94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的凈利潤(rùn)更是13年來(lái)首次出現(xiàn)同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業(yè)整體降幅持平。

2014年開局全國(guó)商品房銷量不佳，市場(chǎng)成交低迷已是不爭(zhēng)的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度全國(guó)商品房銷售面積達(dá)2億平方米，同比下降4%，繼2012年3季度以來(lái)全國(guó)商品房銷量增幅再次出現(xiàn)同比下跌。

與此同時(shí)，樓市潛在新增供應(yīng)也如期回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1季度全國(guó)商品房新開工面積為2.9億平方米，同比大幅下滑25%，降幅達(dá)歷史新低。

偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)分析師趙紅娟認(rèn)為，從宏觀層面來(lái)講，樓市下調(diào)主要受兩方面因素影響：

一是2014年以來(lái)，銀行信貸收緊，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資整體資金來(lái)源增幅下滑明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度房地產(chǎn)投資資金來(lái)源合計(jì)為2.9萬(wàn)億元，同比漲幅為7%，繼2012年2季度以來(lái)資金來(lái)源增幅最低，同時(shí)，也遠(yuǎn)低于2013年全年27%的增長(zhǎng)水平。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金不到位是造成新開工面積下滑的重要原因。

二是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不妙，經(jīng)濟(jì)下滑壓力依然較大。一季度全國(guó)GDP增幅為7.4%，較上季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，漲幅創(chuàng)歷史新低。房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳往往會(huì)加劇對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期，隨之市場(chǎng)觀望情緒將更加濃厚，影響市場(chǎng)交易量走低。

除了上述原因外，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，凈利潤(rùn)和營(yíng)收的雙重下降是否還有別的原因呢？

2013年，萬(wàn)科高調(diào)轉(zhuǎn)型。定位城市配套服務(wù)商，第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目亮相、收購(gòu)徽商銀行、進(jìn)軍社區(qū)金融，均大大超出其住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)范圍。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)的報(bào)道，萬(wàn)科在2013年一系列的舉動(dòng)，似乎都有著未雨綢繆的意味。正如萬(wàn)科總裁郁亮所言，萬(wàn)科銷售規(guī)模達(dá)到1萬(wàn)億不太可能，住宅市場(chǎng)每年十幾億平方米的銷售也不可持續(xù)。如何平滑風(fēng)險(xiǎn)，突破極限？對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)方向，一是資本化持有型物業(yè)， 獲得租金和管理收益等穩(wěn)定的現(xiàn)金流；二是搭建金融平臺(tái)，理順從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的資金鏈條，并將社區(qū)業(yè)務(wù)向金融服務(wù)延伸。

對(duì)于收購(gòu)徽商銀行股權(quán)，萬(wàn)科管理層只模糊表示，徽商銀行一來(lái)可以讓萬(wàn)科為社區(qū)業(yè)主提供金融服務(wù)，二來(lái)可以為其5000家供應(yīng)商提供融資幫助。截至目前，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)并無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

“對(duì)于萬(wàn)科而言，目前面臨了各類威脅。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，萬(wàn)科目前嘗試轉(zhuǎn)型社區(qū)建設(shè)，亟須在社區(qū)商業(yè)等方面投入資金。這樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，顯然會(huì)使得萬(wàn)科的各類投入成本加大。而且從目前萬(wàn)科的業(yè)務(wù)重心看，預(yù)計(jì)此類成本未來(lái)還有可能上升。

不少業(yè)內(nèi)人士也表示，萬(wàn)科涉足商業(yè)地產(chǎn)，最大的軟肋在于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和傳統(tǒng)的住宅開發(fā)并不相同?！叭f(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于做住宅，做社區(qū)商業(yè)確實(shí)是一個(gè)很好的路徑，但是目前很多做商業(yè)地產(chǎn)的，一般都是借地標(biāo)性商業(yè)綜合體來(lái)贏取市場(chǎng)的?！眹?yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，從這一點(diǎn)看，萬(wàn)科想擠入一個(gè)城市中，可能還是有難度的。比如目前一線城市，不乏一些知名的海外商業(yè)地產(chǎn)商在操盤。而且此類項(xiàng)目，多半對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融的認(rèn)知程度比較好。萬(wàn)科恰是缺乏此類金融手段。而對(duì)于一些二三線城市，也往往是群雄盤踞。畢竟一些優(yōu)質(zhì)地段和商圈已經(jīng)被其他地產(chǎn)企業(yè)所分割。本質(zhì)上，萬(wàn)科還是缺乏商業(yè)地標(biāo)性的產(chǎn)品，并導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知度不高。

除此以外，嚴(yán)躍進(jìn)也建議到，目前萬(wàn)科涉足此類商業(yè)，關(guān)鍵是要積聚更多的供應(yīng)商資源。此前萬(wàn)科面臨的供應(yīng)商多半是圍繞住宅業(yè)的，但做社區(qū)商業(yè)需要更多業(yè)態(tài)支持的供應(yīng)商。從這個(gè)角度看，萬(wàn)科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售業(yè)等合作伙伴。萬(wàn)科必須先做一個(gè)供應(yīng)商的集成者，才能真正做好商業(yè)地產(chǎn)商。不過(guò)這個(gè)過(guò)程比住宅業(yè)開發(fā)的周期可能會(huì)更長(zhǎng)，耗費(fèi)的資金也比較大。

總部設(shè)于廣東深圳的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。2010年公司完成新開工面積1248萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米，銷售金額1081.6億元，率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個(gè)數(shù)字，也相當(dāng)于美國(guó)四大住宅公司高峰時(shí)的總和。

但一年之后，2012年綠地及保利也加入千億軍團(tuán)陣營(yíng)。而2013年，千億俱樂(lè)部的規(guī)模再次擴(kuò)大，已由3家增加至7家，分別是萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2014年房地產(chǎn)千億俱樂(lè)部有望擴(kuò)容至8到9家，或首現(xiàn)雙“兩千億”格局，萬(wàn)科、綠地有望雙雙進(jìn)入2000億房企行列。

萬(wàn)科在房地產(chǎn)江湖的“老大”地位被挑戰(zhàn)，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，很多優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出，從從昔日的“萬(wàn)保招金”到后來(lái)的“萬(wàn)保中恒”，再到今天的“萬(wàn)綠萬(wàn)?！保科笞蔚募眲∽兓?，實(shí)際上就是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的發(fā)展過(guò)程。

其次，萬(wàn)科的“式微”與萬(wàn)科管理層近年在多元化經(jīng)營(yíng)上邁不開大步脫不了干系。住宅專業(yè)化是萬(wàn)科成為行業(yè)“老大”的利器。在萬(wàn)科30年的歷史上，曾經(jīng)介入過(guò)超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也曾經(jīng)開發(fā)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業(yè)化、規(guī)?；@一路徑實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科的超速發(fā)展。但“成也蕭何敗蕭何”，萬(wàn)科如今被多面“夾擊”，也是因?yàn)槠渌科蠼?jīng)過(guò)多元化的積累終于急起直追，向萬(wàn)科的“老大”地位發(fā)起了挑戰(zhàn)。

而且，可以預(yù)見，隨著萬(wàn)達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)的開疆辟土、綠地在海外不斷拿地、恒大在礦泉水上“另辟蹊徑”，即使短期內(nèi)無(wú)法帶來(lái)立竿見影的效果，長(zhǎng)線而言，都是對(duì)萬(wàn)科的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。單說(shuō)恒大冰泉水，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展空間就很大。恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，恒大冰泉計(jì)劃2014年實(shí)現(xiàn)銷售額100億元，3年達(dá)到300億元，未來(lái)更要實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)量1500萬(wàn)噸、實(shí)現(xiàn)與房產(chǎn)業(yè)務(wù)相當(dāng)?shù)那|銷售目標(biāo)。

萬(wàn)科當(dāng)年剝離多元化經(jīng)營(yíng)，緊抓住宅房地產(chǎn)這個(gè)主業(yè)，讓萬(wàn)科在房地產(chǎn)江湖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷30年，但萬(wàn)科今天面對(duì)綠地、萬(wàn)達(dá)、恒大等等追兵，房地產(chǎn)江湖重新洗牌也許在所難免。

從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)上看，包括恒大、綠地等房企都對(duì)萬(wàn)科的既定業(yè)務(wù)產(chǎn)生了一個(gè)替代性的作用。而且此類房企的品牌影響力大有趕超萬(wàn)科的姿勢(shì)。在市場(chǎng)出現(xiàn)低迷的情況下，如果僅僅依賴?yán)吓谱?，那么可能在提高客戶關(guān)注度方面的優(yōu)勢(shì)會(huì)弱化。