高庫存城市壓力仍難解

3月30日，央行、銀監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)文，降低二套房首付比例至四成；財政部、國稅總局則以"財稅39號文"，將二手房營業(yè)稅免征時間從5年下調(diào)至2年。

救市政策"來勢洶洶"的背后，是一季度并不理想的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。3個月內(nèi)連續(xù)兩次降息并沒有帶來銷售增長，40個重點城市一季度新房銷售僅和去年同期持平；前2月全國新房銷售更是出現(xiàn)16%的同比下跌，開發(fā)投資、新開工、待售等主要指標均比去年更差。

超預期的救市政策無疑給地產(chǎn)市場打了一劑強心針，短時間內(nèi)樓盤漲價的消息已經(jīng)開始在社交媒體上流傳。這次的救市"組合拳"能否挽救低迷中的房地產(chǎn)市場，帶來全面回升？

讓我們首先看一下這次政策對市場的直接影響。

二套房貸首付比例從原先的六成降至四成，顯然有利于提高改善型需求。但是，其實在去年"9•30"二套房貸放松后，只要首套房貸還清，再購買第二套即可享受首套房貸的優(yōu)惠條件，即三成首付。而市場上常見的自住改善型需求中，大多數(shù)人是需要賣掉舊房，再買新房的。因此對這類購房者而言，"3•30"新政并未比"9•30"更優(yōu)惠，只是在換房的過程中資金周轉更靈活，讓換房更便利。而且有業(yè)內(nèi)人士指出，降低首付比例，會使得購房者貸款數(shù)量變多，按揭壓力變大。因此在現(xiàn)在的經(jīng)濟新常態(tài)之下，新政對房地產(chǎn)的經(jīng)濟刺激效果有限。

"財稅39號文"則僅針對二手房交易。稅率為5.5%的營業(yè)稅是目前二手房交易中金額最高的一項稅費，這次新政把減免時間從原先的5年大幅降低至2年，能讓市場上大量的二手房交易成本下降。一線城市房價動輒二三百萬人民幣，涉及的營業(yè)稅高達十多萬，新政顯然利于二手市場的流通。但另一方面，二手房市場的火熱，很可能造成一手房市場的冷淡，從而導致庫存不降反升。

從政策的實際效果看，這輪新政的受益面主要在一二線發(fā)達城市，尤其是一線城市，但對三四線發(fā)展中城市的幫助很小。

首先，改善型需求更多分布在一二線發(fā)達城市。一方面，這些發(fā)達城市市場發(fā)展歷史長，相較于仍在起步階段的三四線城市積累了更多的改善型需求；另一方面，這些城市中雖然房價高，但高收入的工作崗位也更多，家庭財富快速增加后催生了改善需求。另外，大城市資源競爭更激烈，人們?yōu)榱双@得更好的學區(qū)、交通、景觀等稀缺資源而有改善居住條件的需求。

其次，二手房市場也主要集中在發(fā)達城市。據(jù)估算，二手房成交金額前18位的城市，占全國二手房成交總金額的60%。作為參照，新房市場成交金額前40位的城市，占全國總成交金額的比重才為45%。而且越是發(fā)達城市，二手房占當?shù)厥袌龅谋戎鼐驮礁摺?北上廣深"二手房成交量已超過新房。武漢、青島這類二線城市，二手房成交量僅占新房的20%出頭，其余三四線城市二手比重更是微乎其微。

但從市場層面看，真正有問題的其實是那些三四線發(fā)展中城市，而不是發(fā)達城市。在前40個重點城市中，從去年四季度政策放松以來，發(fā)達城市的表現(xiàn)整體優(yōu)于發(fā)展中城市。之所以會出現(xiàn)這樣的差異，主要在于供求格局的不同。近年來，很多二三四線城市新房建設發(fā)展過快，人均新房銷售面積已超過一線城市，但人口、收入增長卻遠不如一線城市，由此造成存量高企、消化困難，因此這部分發(fā)展中城市即便放松了限貸、限購政策，房子也有可能賣不動,人們不會因為二套房首付降低而多買一套。而占全國市場比重很小的一二線發(fā)達城市，由于需求穩(wěn)定，即便沒有額外救市措施，也能保持平穩(wěn)發(fā)展，這次的信貸稅費組合拳相當于錦上添花。

樓市新政為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好，而A股市場也迎來了暌違多年的大牛市，近期更是走勢凌厲，持續(xù)強勢上漲，不斷創(chuàng)出近年新高。手有閑錢的市民突然又有了"買房還是炒股"的選擇困難癥。

有專業(yè)人士分析，樓市政策的輪番出臺，在當前市場環(huán)境下，購房的窗口期或已打開。但如果有人想趁機炒房的話，還是要慎重。就像我國前幾年的房地產(chǎn)市場，大量的投機投資需求進入，把房價炒高，市場出現(xiàn)泡沫，國家就會采取更加嚴厲的調(diào)控措施，到時候房價下跌、房子難以出手，炒房的人就可能會得不償失。

事實上，中國房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)過去，目前進入了白銀時代，除了北上廣深等少數(shù)城市，其他城市的房價已沒有底氣。樓市低迷，固然有過緊調(diào)控的原因，但一個共識已經(jīng)形成：中國人口結構變化及老齡化，導致儲蓄率、勞動力供給和房產(chǎn)消費都將逐漸走低。

民生證券表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結束，未來將是股權造富的時代，不要去接下落的刀。

海通證券也認為，人口結構轉型背景下地產(chǎn)需求趨降是長期趨勢，居民財富從地產(chǎn)向金融資產(chǎn)的轉移不會變化，地產(chǎn)時代正在過去，金融資產(chǎn)為王的時代已經(jīng)來臨。

而中金公司稱，當下是地產(chǎn)股最好的投資時間，2015年政策驚喜多于基本面，繼續(xù)看多地產(chǎn)股表現(xiàn)，從估值看仍有20%的上漲空間。

綜合來看，對于投資性需求而言，如果只比較收益率的話，股市可能要比樓市更有盼頭些。如果一路一帶、國企改革等政策真的能轉變現(xiàn)在的經(jīng)濟態(tài)勢，那么藍籌股會有更好的表現(xiàn)，并最后體現(xiàn)在股票上。

新政不會改變樓市供需基本格局

房地產(chǎn)復蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉經(jīng)濟下行趨勢，房地產(chǎn)依然是當前經(jīng)濟的主要下行壓力之一。

民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認為，雖然新政有利于緩解房地產(chǎn)市場短期壓力，但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢：

第一，剛需人口已經(jīng)進入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。

第二，房地產(chǎn)的賺錢效應也已經(jīng)消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。

第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。

第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

從長期看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的高峰期已過，但在中國經(jīng)濟轉型、找到新增長點之前，該行業(yè)對中國經(jīng)濟的重要性不言而喻。樓市政策有必要作出相應調(diào)整，以時間換空間，維持行業(yè)過度期的平穩(wěn)。不過，樓市政策的調(diào)整應該更有針對性，在城市分化日益明顯的當下，中國政府更需要因地施策，防止樓市冷熱不均。

（資料來源：人民網(wǎng) 中國新聞網(wǎng) 北京商報等）