房企“躺槍”大面積鎖房

2014年11月底，佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復正常預售，仍有1300多套被鎖定。近日，位于杭州五常區(qū)的一個項目，共計749套房源狀態(tài)也均為“限制房產(chǎn)”。今年1月20日，在廣州陽光家緣網(wǎng)上，佳兆業(yè)天御和佳兆業(yè)城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業(yè)已有3000多套貼有問題標簽的房源。

然而，佳兆業(yè)的“鎖房”事件并未到此為止，“鎖房風波”開始迅速席卷整個深圳房地產(chǎn)界。

1月15日，榮超大廈133套房源全部被鎖定，在經(jīng)過1天的交涉后，目前全部房源已解鎖。24小時虛驚一場，但其他房企卻沒有那么幸運。

1月15日，花樣年在深圳花鄉(xiāng)家園項目四個單位被當局鎖定。

1月16日，中海地產(chǎn)在深圳的閱景花園項目有超過2800個單位被管理局鎖定。

1月16日，中糧地產(chǎn)位于寶安項目部分房源處于管理局鎖定及自動鎖定狀態(tài)。

1月16日，招商地產(chǎn)在深圳的招商錦繡觀園2000多個單位被鎖。

1月22日，港豐地產(chǎn)在深圳的幾處房源被鎖。

鎖盤運動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)也卷入風波。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經(jīng)超過30家，涉及房源有2萬多套，并沒有明顯的解鎖跡象。

遭到鎖盤的地產(chǎn)上市公司，股價紛紛受到不同程度的影響。從1月中旬至1月23日期間，中海地產(chǎn)跌幅0.6%，花樣年股票跌了5.8%，佳兆業(yè)在去年12月份更是暴跌47%。

由于佳兆業(yè)“房源被鎖”原因不明，且深圳規(guī)土委曾對媒體稱是“配合有關部門所為”，中海、中糧、花樣年等房地產(chǎn)企業(yè)在“房源被鎖”后，引來了諸多猜疑。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹向記者表示，現(xiàn)在深圳哪家房企的房源如果被顯示“管理局鎖定”，同這個公司有資金往來的企業(yè)都會心有余悸。

1月15日，花樣年發(fā)公告稱，被鎖的4套房源逾2012年及2013年向獨立第三方買家出售及轉(zhuǎn)讓4個公寓單位的房屋所有權；鎖定事項與公司無關，不會對公司業(yè)務產(chǎn)生任何影響。

1月16日，招商地產(chǎn)表示，招商錦繡觀園項目是安居型商品房，2013年6月獲得預售許可證，因該房源面向市住建局合資格輪候申請家庭銷售，在取得預售許可證后即將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)市住建局銷售平臺，進行配售必須鎖定，是安居型商品房正常預售的業(yè)務程序。

1月16日，中海地產(chǎn)公告稱，被鎖房源位于深圳龍崗區(qū)的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。這些房產(chǎn)被臨時鎖定是因為深圳有關國土機關規(guī)管該類房產(chǎn)采納的一般管理措施所致，并非因集團不遵守任何法規(guī)。

中糧相關人士向記者表示，被鎖樓盤已經(jīng)全部出售，鎖定不會影響到公司運營。

深圳地產(chǎn)圈危情：傳18家房企警告名單

深圳房地產(chǎn)圈被“鎖房風波”一事搞得雞犬不寧，直到相關部門的一紙聲明得到了暫時的安寧。深圳市規(guī)土委1月16日通過其官方微博發(fā)布《關于暫停房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用相關情況的說明》稱，房源鎖定或限制產(chǎn)權可能存在多種原因，建議不應過度解讀。

該文件解釋，深圳房源被“鎖定”主要有五種情況：一是因關聯(lián)業(yè)務辦理要求，需要暫時停止銷售；二是預售合同簽訂，上傳數(shù)據(jù)后未即時備案，系統(tǒng)也會自動鎖定；三是因涉嫌違法違紀，正在進行調(diào)查處理或其他調(diào)查案件；四是因司法或其他調(diào)查案件的問題；五是法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

然而，不久之后又傳出了別的聲音。一位上市房地產(chǎn)公司前董事長在網(wǎng)上公開發(fā)文為深圳房地產(chǎn)商佳兆業(yè)打抱不平。他在文中寫到，如果佳兆業(yè)被逼破產(chǎn)，損失的是股民的錢，是國家財富。并稱，“今后還有哪個企業(yè)家敢拼命創(chuàng)業(yè)？中國企業(yè)就一點安全感都沒有！”

深圳本土一家民營房企副總經(jīng)理對記者分析稱，“如果只是涉及一個官員，不至于把全部房源都鎖了，這或許是政府要對整個公司清盤，要求公司交代出所有受賄官員，一網(wǎng)打盡?！?/p>

一位接近規(guī)土委人士也透露稱，這次整改也會查國企，但跟民企不同的是，國企有政府背景，頂多是查處一些涉案人員，不至于影響整個企業(yè)的運作，但民企一旦出事，因為沒有誰來兜底，整個企業(yè)很快會陷入業(yè)務停滯，乃至癱瘓狀態(tài)。

近日，一則媒體報道再次引起深圳地產(chǎn)圈恐慌。報道稱，深圳地產(chǎn)圈流傳著一份由信托公司流出的預警名單稱，深圳多家房地產(chǎn)企業(yè)被卷入“接受組織調(diào)查”的風波，包括佳兆業(yè)、卓越地產(chǎn)、華南城、京基等17家深圳當?shù)胤科?。這份名單要求，信托公司在與這些公司合作時要“注意風險控制”。

對此，在被“接受組織調(diào)查”名單上的卓越地產(chǎn)相關人士向記者表示，“目前沒有任何機構、單位找我們，這個傳言也僅僅是謠言，公司及老板一切正?！?。

華南城在1月16日上午也發(fā)出公告稱，有關公司聯(lián)系主席兼執(zhí)行董事鄭松興的報道完全失實，并未留意到上述名單的存在，“亦沒有理由相信他將會接受任何有關調(diào)查”。

“鎖房風波”背后的深層原因仍未揭曉，何時解盤也仍無日期。然而，在此次“鎖房風波”中，國內(nèi)房企普遍較高的負債率卻被暴露出來。

香港華富嘉洛的孫潔儀分析師表示，中國的房地產(chǎn)在國家GDP的比重較多，國家打貪反腐，這一板塊會受到牽連。而另一方面，她認為更需要關注各個房企的財務狀況，“客觀來講，的確國內(nèi)房行業(yè)里面負債水平史無前例地高?！?/p>

根據(jù)2014年年中報，花樣年、佳兆業(yè)、雅居樂等多家公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為負數(shù)。其中佳兆業(yè)為-121.42億港元，中海地產(chǎn)為-111.24億港幣，招商地產(chǎn)則為-73.32億港幣。

“中國房地產(chǎn)最近這幾年的確發(fā)展的步伐太快了，他們積極擴張，看一下現(xiàn)金流，看到經(jīng)營現(xiàn)金流很多企業(yè)都是負數(shù)，不是靠每天做生意賺錢來給自己公司融資，是靠不斷地發(fā)債，或者是說靠股票市場上面的融資來為自己公司提供現(xiàn)金流。”孫潔儀分析。

在此次鎖盤中，萬達和恒大等地產(chǎn)商并未受到影響，萬達深諳商業(yè)地產(chǎn)，日前萬達院線上市；恒大在發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)之外，投資足球，涉足水、牛奶以及農(nóng)產(chǎn)品。地產(chǎn)商的業(yè)務面鋪得更廣，而轉(zhuǎn)型不應為無奈之舉。

上述分析師表示，“可以看見這種轉(zhuǎn)型有點像是行業(yè)趨勢，就像萬科失去了銷售老大的地位，綠地公布說今年上半年就會上市，他們管理層公布的策略的轉(zhuǎn)型也是說以轉(zhuǎn)型為一個核心的戰(zhàn)略?！?/p>

地產(chǎn)界，或許風雨欲來，將步入調(diào)整期。