鼓勵“以房養(yǎng)老”的改革探索

估計很多人都聽說過“以房養(yǎng)老”，并且聽了很多年，可事實上，以前只是紙上談兵，壓根沒有搬到現(xiàn)實中。6月23日，保監(jiān)會發(fā)布文件，正式宣布從今年7月1日開始，北京、上海、廣州、武漢四個城市開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，標(biāo)志著“以房養(yǎng)老”真正落地。

“以房養(yǎng)老”就是一種創(chuàng)新型養(yǎng)老保障制度設(shè)計——擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人統(tǒng)一的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

當(dāng)前，我國銀發(fā)浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億；養(yǎng)老保障水平還比較低，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老金人均每月只有81元。推進以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，無疑有助于完善養(yǎng)老保障體系，豐富養(yǎng)老保障方式。

按照保監(jiān)會的說法，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險業(yè)務(wù)進一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。

此外，市場人士預(yù)期，此辦法實施將為壽險公司發(fā)展主業(yè)，提供巨大市場空間。

《長江商報》評論稱，作為走向市場經(jīng)濟的國家，中國不應(yīng)該拒絕以房養(yǎng)老。以房養(yǎng)老是一項十分靈活且便利的補充性養(yǎng)老制度，在不考慮其他情況的條件下，十分有利于提高老人的生活質(zhì)量。

雖然“以房養(yǎng)老”看似合理有效，但其反向抵押貸款的模式若想在中國推廣仍面臨很多障礙。以房養(yǎng)老在西方不是個什么時髦話題，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。可是在中國，以房養(yǎng)老作為一個新生事物，還不被絕大多數(shù)人所接受，這其中的原因也很復(fù)雜。

　當(dāng)然，最主要的原因是觀念問題。在中國，雖然大多數(shù)老人已經(jīng)對“養(yǎng)兒防老”的觀念有了一定的改變，不再將養(yǎng)老的寄托放在兒女身上，而是依靠社會保險，但是對于家產(chǎn)傳后的觀念，卻并不是那么輕易的就能改變得了的，尤其是自己辛苦一輩子留下來的固定資產(chǎn)，基本上所有的老人都是將這些具體的資產(chǎn)在自己百年之后留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險公司，因為這在很多社會輿論看來，要么這家老人的子女極度的不孝順，要么父母對兒女沒有多少感情，只顧自己享受。很多老人雖然有改善自己晚年生活質(zhì)量的需求，但是囿于這些傳統(tǒng)觀念，老人很少能夠有如此“魄力”。

即使突破現(xiàn)實的觀念壁壘，還有一些“技術(shù)”壁壘需要突破，最大的壁壘是中國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都是70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟模型，所以一些保險公司對此也都很慎重，在房產(chǎn)的估值上一般都會大大低于目前市場價，以此來規(guī)避風(fēng)險，而這恰恰又是很多老人放棄選擇以房養(yǎng)老的主要原因，感覺很不值，所以索性不如出租或留給子女，用租金或者讓子女來養(yǎng)老。

以房養(yǎng)老在目前還有一個必須要直面的現(xiàn)實問題是，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的過山車一樣的起起伏伏，這同樣使保險公司面臨巨大保額風(fēng)險，因為國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定，而養(yǎng)老又是長期恒定的風(fēng)險投資，所以如果抵押物面臨巨大貶值風(fēng)險，保險公司同樣積極性也不會太高。

中國的“421”家庭結(jié)構(gòu)以及洶涌而來的白發(fā)浪潮，亟需找到破解養(yǎng)老的好辦法，比如社區(qū)居家養(yǎng)老，比如擴建公立養(yǎng)老院，再比如引進社會資本，加大私立養(yǎng)老院規(guī)模和國家投入，但是以房養(yǎng)老在目前房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只有70年、人們觀念難以改變以及房地產(chǎn)市場不健康發(fā)展的態(tài)勢下，只能是任重道遠。

“以房養(yǎng)老”國外啥情況？

“以房養(yǎng)老”模式是“舶來品”，在我們憧憬中國式“以房養(yǎng)老”模式的同時，不妨來看看它在歐美發(fā)達國家是如何操作的？

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處分，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。

美國：雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

日本：以房養(yǎng)老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。