王健林或拋4000萬方物業(yè)繡球 花樣年雀屏中選

　　首富王健林的一個(gè)決定，正攪得內(nèi)地物業(yè)圈天翻地覆。

　　在萬達(dá)“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下，王健林選擇將非核心的萬達(dá)物業(yè)管理業(yè)務(wù)剝離出去。這個(gè)或涉及高達(dá)4000萬平方米管理面積，年收入10億元的物業(yè)大繡球拋出去，便引來了萬科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容來打擂對決。

　　這是一筆“前無古人，后無來者”的物業(yè)大生意。誰吃下萬達(dá)物業(yè)，都是一次具有里程碑意義的超級合作。

　　萬達(dá)標(biāo)的的物業(yè)管理面積和年收入，分別達(dá)4000萬平方米和10個(gè)億。按照目前大型物業(yè)公司的盈利能力9%計(jì)算，萬達(dá)物業(yè)凈利在9000萬元左右，而按照動(dòng)態(tài)市盈率28-30倍估算，萬達(dá)物業(yè)估值在20-30億元之間。

　　誰笑到最后？

　　多個(gè)信源向時(shí)代周報(bào)記者證實(shí)，花樣年已經(jīng)搞定王健林。雙方已經(jīng)簽訂意向收購協(xié)議，正在敲定最終細(xì)節(jié)。截至目前，具體收購對價(jià)、標(biāo)的資產(chǎn)狀況等，還未有明確說法。

　　萬達(dá)物業(yè)方面還未就這筆交易對外確認(rèn)或置評，花樣年方面則回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，根據(jù)上市公司披露規(guī)定，目前還不能提供進(jìn)一步的信息。

　　在交易塵埃落定之后，與萬達(dá)會有怎么樣的磨合期，如果消化不良出現(xiàn)排斥怎么辦，這些都對花樣年的管理能力提出高訴求。同樣，并購萬達(dá)物業(yè)之后，花樣年如何實(shí)現(xiàn)資本化，其盈利如何持續(xù)，仍然是它所必須面對的問題。

　　王首富“叫賣”萬達(dá)物管

　　漫漫30年房地產(chǎn)開發(fā)長河，見證了“50后”王健林的奮斗史。歷經(jīng)三次轉(zhuǎn)型，萬達(dá)從偏居一隅的小房企轉(zhuǎn)身為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泰斗，掌舵者王健林也帶著他的萬達(dá)財(cái)富故事走向全球。

　　王健林在產(chǎn)業(yè)鏈上的野心，無法掩藏。他想向全球輸出“王式”價(jià)值觀—在他退休前，要把萬達(dá)帶進(jìn)世界十強(qiáng)企業(yè)。路徑是嶄新的，金融與文化是王健林圈下的兩個(gè)重點(diǎn)。

　　他開始撕去萬達(dá)身上的“地產(chǎn)”標(biāo)簽，這場“自我革命”兩年前就已在萬達(dá)內(nèi)部發(fā)酵。2015年初，萬達(dá)正式啟動(dòng)第四次轉(zhuǎn)型，王健林要求萬達(dá)不再把地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和收入、利潤增長的主要來源。

　　王健林為萬達(dá)開出的新藥方是“輕資產(chǎn)”和“多元化”，今年年初，西雙版納會場洋洋灑灑萬字報(bào)告已詳細(xì)傳遞出這層信號。關(guān)鍵步驟之一，萬達(dá)先將優(yōu)勢兵力轉(zhuǎn)移到新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，這才有了文章一開始“比武招親”的故事。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，物業(yè)管理并非萬達(dá)這輪轉(zhuǎn)型的核心方向，萬達(dá)內(nèi)部對剝離此項(xiàng)業(yè)務(wù)也早有討論，他們力求輕裝上陣，集中精力向文化、影視、金融等領(lǐng)域快速轉(zhuǎn)型。

　　此刻，王健林怎么想，似乎更關(guān)鍵。今年是萬達(dá)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵年，他設(shè)定了轉(zhuǎn)型指標(biāo)—服務(wù)業(yè)收入、凈利占比過半。

　　“一個(gè)世紀(jì)以來，全球的大型房企沒有一家轉(zhuǎn)型成功，萬達(dá)可能就要改寫世界經(jīng)濟(jì)歷史，要成為全球第一個(gè)大型房企成功轉(zhuǎn)型的樣板，”王健林說，萬達(dá)轉(zhuǎn)型絕不是口頭說說，做做樣子，而是說到做到。

　　如此一來，這筆買賣，勢在必行。

　　可查資料顯示，成立于1994年的萬達(dá)物業(yè)擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，旗下分、子公司50余家，業(yè)務(wù)遍及全國60個(gè)大中城市，承接物業(yè)管理項(xiàng)目超過130個(gè)，管理業(yè)態(tài)涵蓋高中檔住宅小區(qū)、大型文旅社區(qū)、高端寫字樓、高級SOHO公寓、別墅、商鋪、室外步行街等，管理面積超6000萬平方米。

　　市場吹風(fēng)，稱萬達(dá)此次打包的物業(yè)管理資產(chǎn)，是除城市綜合體和大型文旅項(xiàng)目之外的其他所有業(yè)態(tài)，保守估計(jì)，這筆交易涉及的物業(yè)管理面積也會超過4000萬平方米，物業(yè)年收入將超過10億元，堪稱史上之最。

　　無論誰吃下萬達(dá)物業(yè)，都是一筆里程碑式的收購樣本。這也就不難理解，萬達(dá)物業(yè)這顆繡球之外的擂臺上，站著的是萬科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容。

　　四方打擂

　　這是一場綜合實(shí)力的PK對決。

　　萬科物業(yè)有過硬的品牌優(yōu)勢，是目前營收最大的物業(yè)公司，其去年?duì)I收達(dá)29.7億元。2015年8月，萬科宣布擬拆分物業(yè)上市，并順勢啟動(dòng)萬科物業(yè)市場化擴(kuò)張，要做國內(nèi)第一個(gè)百億級別的物業(yè)公司。

　　綠城物業(yè)同樣以高質(zhì)量服務(wù)的美譽(yù)度著稱，去年底，綠城物業(yè)在港交所發(fā)布上市招股書，將自己的物業(yè)“新故事”包裝上園區(qū)O2O概念。

　　花樣年則擁有多元化的子品牌布局，在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已達(dá)到約3.3億平方米。花樣年是國內(nèi)最擅長資本化運(yùn)作的物業(yè)管理方，其旗下物業(yè)品牌“彩生活”和“美易家”先后掛牌港股和新三板，分別定位服務(wù)普通住宅和寫字樓、高端公寓。另一物業(yè)品牌開元國際則立足于高端住宅。

　　中民物業(yè)屬于后起之秀，業(yè)界知名度低于競爭對手。公開資料顯示，中民物業(yè)為中國 民生投資 股份有限公司下屬八大板塊之一。按照中民物業(yè)董事長王暉的意思，其將主要通過投資收購的方式獲取物業(yè)資源。

　　歷經(jīng)數(shù)月，多輪報(bào)價(jià)和方案調(diào)整之后，花樣年在四方對決中勝出。時(shí)代周報(bào)記者從消息人士處了解到，在“廝殺”過程中，中民物業(yè)早已出局，而在一年多“萬萬”合作磨合與嘗試之后，萬科、萬達(dá)仍沒有在戰(zhàn)略合作之余跨越更深的一步。

　　綠城和花樣年是最有希望的兩家，各有考量：

　　綠城物業(yè)品質(zhì)在業(yè)界有公論，正規(guī)且專業(yè)，萬達(dá)也希望有這么個(gè)單位來接盤，但綠城物業(yè)缺乏寫字樓等商用物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。而花樣年的出價(jià)，領(lǐng)先其他人很多身位，它主打美易家和開元國際這兩張牌去對接萬達(dá)物業(yè)，其中開元國際與萬達(dá)此前有過多個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理合作基礎(chǔ)。

　　最終，花樣年雀屏中選。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前，雙方(萬達(dá)和花樣年)已經(jīng)敲定了基本交易框架，正就合同條款的細(xì)節(jié)進(jìn)行磋商。

　　據(jù)了解，這筆交易屬于股權(quán)交易的概念，收購?fù)瓿珊?，萬達(dá)物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營還是以原萬達(dá)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為主，不過在管理體系、標(biāo)準(zhǔn)上會有所變化。截至目前，雙方具體收購對價(jià)、置換條件、合作細(xì)節(jié)、管理思路等，還等待挖掘或信息披露。

　　跨界盈利是關(guān)鍵

　　硬幣有兩面。

　　這筆交易是否會有變故？花樣年會如何把這宗聯(lián)姻故事講下去？一切還需要讓時(shí)間來說話。

　　但不可否認(rèn)的是，傳統(tǒng)的物業(yè)管理利潤微薄，盈利前景不佳之下，借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，以“社區(qū)O2O”的形式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的風(fēng)口已開。

　　此前彩生活上市時(shí)捕捉的關(guān)鍵詞就是“社區(qū)O2O”，其市值迅速反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產(chǎn)商意欲效仿的典型樣本。

　　兩年來，已有多家龍頭房企宣布要將旗下物業(yè)公司分拆上市，如萬科、保利、碧桂園等都把掘金物業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略提上日程。

　　這些大牌房企也已紛紛推出社區(qū)O2O平臺，比如萬科推出“睿服務(wù)”，并配套了APP“住這兒”；綠城亦推出了“幸福綠城”APP，制定了“綠粉+”計(jì)劃；甚至萬達(dá)物業(yè)社區(qū)APP“萬達(dá)生活”也已全線運(yùn)行。

　　這里是“尚待開墾的藍(lán)海市場”， 光大證券 此前曾預(yù)測，物業(yè)管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費(fèi)，對應(yīng)798億元。按照 方正證券 互聯(lián)網(wǎng)高級分析師張常新的分析，社區(qū)O2O閉環(huán)一旦形成，可不斷添加產(chǎn)品和服務(wù)來滿足住戶的各類需求，理論上行業(yè)沒有天花板，有可能發(fā)展成一個(gè)萬億級別的行業(yè)。

　　社區(qū)O2O的原理，是想把互聯(lián)網(wǎng)的交易入口和流量攔截在家門口，它以懶人經(jīng)濟(jì)為切入口，大多致力于家門口最后一公里服務(wù)，并且希望將更多的生活需求都整合進(jìn)平臺，有很大的想象空間。

　　不過，這場家門口的戰(zhàn)爭并不好打，盈利模式還待厘清。按照券商界的分析，眼下，資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。他們最關(guān)心的問題在于商業(yè)模式，包括盈利模式、財(cái)務(wù)報(bào)表、發(fā)展前景等實(shí)際問題。但在現(xiàn)實(shí)中，大部分物管企業(yè)并未形成可持續(xù)的盈利模式。

　　歸根到底，社區(qū)O2O還是一個(gè)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的工具，它的優(yōu)勢是能明顯優(yōu)化物業(yè)服務(wù)鏈，而想在價(jià)值鏈上挖潛，現(xiàn)在看依然非常難。

　　龍湖董事長吳亞軍就對熱門的物業(yè)生意表達(dá)了冷靜態(tài)度。

　　在剛結(jié)束不久的2016年龍湖地產(chǎn)股東會上，被問及龍湖是否也會對物業(yè)進(jìn)行分拆上市擴(kuò)張的計(jì)劃時(shí)，龍湖董事長吳亞軍就直言：“按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目七八年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成。”

　　她因此判斷，物業(yè)并非一門好生意，龍湖不會做物業(yè)分拆上市。

　　眼下，花樣年拿下萬達(dá)物業(yè)只差一紙公告。待到公告日，花樣年潘軍會如何辯駁外界的質(zhì)疑？且等著看。