首套房利率下半年將穩(wěn)中微降 城市間利率分化明顯

　　近日，融360金融搜索平臺(tái)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，6月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房平均利率為4.48%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。環(huán)比上月4.49%，下降0.01%；同比去年6月的5.43%大幅下降0.95個(gè)百分點(diǎn)。二套房方面，二套房平均利率為5.39%，與上月持平，同比降低0.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前樓市處于短周期微幅調(diào)整、高位盤整的階段，中周期內(nèi)市場(chǎng)整體交投景氣的局面并未改變。但當(dāng)前首套房的優(yōu)惠利率占比已創(chuàng)歷史新高，雖然未來(lái)仍有擴(kuò)大優(yōu)惠利率的空間，但空間較小，首套房利率將維持穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)。二套房方面若無(wú)新刺激政策出臺(tái)，則將繼續(xù)維持上浮10%利率。

　　首套房貸利率優(yōu)惠幅度繼續(xù)擴(kuò)大

　　融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)房貸優(yōu)惠利率占比連續(xù)數(shù)月增長(zhǎng)，環(huán)比上漲1.54%，占比高達(dá)85.31%。而2015年同期，全國(guó)優(yōu)惠利率占比僅為49.14%。具體來(lái)看，在全國(guó)35個(gè)城市531家銀行中，6月有10家銀行首套房利率折扣上升，占比1.88%；折扣利率下降的有32家銀行，占比6.03%；與上月持平的有486家銀行，占比91.53%，同時(shí)，有8家銀行停貸。

　　融360金融搜索平臺(tái)分析師尹江寧表示，利率的確在持續(xù)降低。6月全國(guó)531家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有153家，比上月增加1家，占比28.81%，利率最低的為位處天津的天津銀行，執(zhí)行8折優(yōu)惠利率，其中122家銀行提供8.5折優(yōu)惠利率，3家銀行提供8.3折優(yōu)惠利率，7家銀行提供8.2折優(yōu)惠利率，1家銀行提供8.1折優(yōu)惠利率。此外，211家銀行提供9折優(yōu)惠利率。

　　具體來(lái)看，全國(guó)首套房平均利率最低的城市為天津、北京、佛山、珠海、成都、廣州、青島、寧波、無(wú)錫和重慶。其中，首套房平均利率天津最低為4.14%，北京4.17%，佛山4.17%，珠海4.18%，成都4.20%，廣州4.21%，青島4.25%，寧波4.30%，無(wú)錫4.31%，重慶4.36%。

　　二套房方面，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的531家銀行中，除8家停貸銀行外，共有516家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，比5月增加5家，是當(dāng)前二套房貸款的絕對(duì)主流利率。執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行有2家，較5月持平，為二套房最低利率，其中大連、長(zhǎng)春各1家；執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有2家，另有深圳的廣州銀行上浮40%。

　　其中，二套房利率出現(xiàn)松動(dòng)的銀行有3家，分別是長(zhǎng)春的中國(guó)銀行從5月的上浮基準(zhǔn)利率的10%下降至6月的基準(zhǔn)利率，烏魯木齊的工商銀行和郵儲(chǔ)銀行從5月的上浮基準(zhǔn)利率的20%下降至6月的上浮基準(zhǔn)利率的10%。

　　利率下降的同時(shí)，首付比例也在下降。數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，共有306家銀行將首套房首付比例調(diào)至20%，較5月增加13家，占比達(dá)57.63%；首付比例為25%的有89家銀行，首付30%的有128家銀行。二套房方面，明確執(zhí)行二套房首付40%及以下的銀行共有391家，較5月增加5家，占比73.63%，其中，執(zhí)行二套房首付30%的銀行有273家，比5月增加20家，占比達(dá)51.41%。執(zhí)行45%、50%、60%(含65%)及70%的銀行數(shù)分別為19家、56家、12家和46家。

　　城市分化明顯

　　值得一提的是，城市間分化依然存在。例如6月一線城市首套房平均利率為4.3%，其中北京為4.17%，廣州為4.21%，上海、深圳利率為4.41%。而二線城市首套房平均利率為4.38%，其中，天津最低4.14%，成都4.2%，而長(zhǎng)沙利率則為4.54%，武漢也達(dá)到4.67%。

　　城市優(yōu)惠占比方面，數(shù)據(jù)顯示，一線城市首套房貸優(yōu)惠占比北京、上海優(yōu)惠率高達(dá)100%，廣州方面95.65%，深圳則為92.31%。二套房方面，杭州、南京等5個(gè)城市優(yōu)惠率達(dá)100%，但重慶、青島為93.75%，長(zhǎng)沙優(yōu)惠占比更是僅為86.67%。

　　對(duì)此，尹江寧表示，從一二線城市的全國(guó)首套房平均利率對(duì)比來(lái)看，一線城市的優(yōu)惠力度依然具有優(yōu)勢(shì)。二線城市中，杭州、南京、武漢、成都和天津的優(yōu)惠幅度較大。三線城市的平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。可見(jiàn)，城市分化現(xiàn)象依然存在，樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，各銀行針對(duì)房貸客戶推出的各種優(yōu)惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，利率則相對(duì)較高。

　　事實(shí)上，出現(xiàn)分化的主要原因，和現(xiàn)階段市場(chǎng)熱度分化有較大關(guān)聯(lián)。CRIC研究中心研究員楊科偉表示，5月商品房銷售金額增速明顯高于銷售面積增速，預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度主要集中在熱門一二線城市，三四線城市囿于市場(chǎng)需求有限，在前期集中釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求難以為繼，成交量難以再上一個(gè)新的臺(tái)階。

　　利率持續(xù)下調(diào)難度大

　　尹江寧預(yù)計(jì)，樓市短周期見(jiàn)頂，未來(lái)樓市銷售有望維持高位平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前樓市處于短周期微幅調(diào)整、高位盤整的階段，中周期內(nèi)市場(chǎng)整體交投景氣的局面并未改變。今年以來(lái)，二線城市及三大都市圈樓市體量已占全國(guó)樓市60%至70%的份額。政策整體偏寬松，特別利率創(chuàng)新低、“補(bǔ)庫(kù)存”在路上，加上國(guó)家希望壯大都市圈以穩(wěn)定投資，這部分樓市將繼續(xù)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。由此，未來(lái)不僅樓市整體銷售有望維持高位平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且“補(bǔ)庫(kù)存”將繼續(xù)保持土地市場(chǎng)的熱度，這將對(duì)新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資形成穩(wěn)定支撐。

　　因此，對(duì)于下半年的房貸利率將呈何走勢(shì)，尹江寧認(rèn)為，在國(guó)家政策的影響下，未來(lái)首套房首付比例20%的銀行數(shù)將會(huì)持續(xù)增多。二套房方面，首付主流30%的城市將會(huì)繼續(xù)增多。但是，當(dāng)前首套房貸優(yōu)惠利率占比創(chuàng)歷史新高，雖然未來(lái)仍有擴(kuò)大優(yōu)惠利率的空間，但空間較小，首套房利率將維持穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)。