樓市火爆頻出地王118個 二線反超一線成香餑餑

　　2016，誰在制造地王

　　[摘要] 2016年起至今，僅5個多月光景，伴隨品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等城市土地市場亦隨之升溫，地王頻出。

　　118個。

　　這是短短數(shù)月間，一二線城市土地市場所制造的地王數(shù)目。

　　2016年起至今，僅5個多月光景，伴隨品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等城市土地市場亦隨之升溫，地王頻出。其中南京更是創(chuàng)下“一日三地王”的瘋狂場景，加之其余四幅地塊，僅一天時間，南京在土地市場上便吸金248.56億元。

　　土地價格的快速增長，讓部分房企直呼“買不起”。 泰禾集團 董事長黃其森表示，很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，只在適合的城市拿適合的地塊”。

　　“開發(fā)商特別是新進蘇州的開發(fā)商，純粹看庫存量，瘋狂進入，拍出天價地王。驗證了‘房價尚正常，但地價風(fēng)險很大’?！碧K州當(dāng)?shù)匾徊辉妇呙拈_發(fā)商對時代周報記者表示。

　　受“地王”頻出帶動，國內(nèi)土地市場整體均價和出讓總額隨之提升。2016年1-3月，全國300個城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。2016年一季度，全國成交樓面均價為1450元/平方米，同比上漲18%。其中住宅類用地成交樓面均價為2424元/平方米，同比上漲36%。

　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月20日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內(nèi)，共計22個重點城市，今年以來已產(chǎn)生總價、單價或溢價率地王數(shù)量達118幅，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60幅地王。

　　2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而當(dāng)“地王潮”洶涌而來，眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。值得注意的是，日前國土資源部下發(fā)《關(guān)于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，明確要求對建設(shè)用地的總量和強度進行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號，可能會對未來地價造成一定影響。在這種大背景下，房企買什么，怎么買，將成為下半年土地市場的一大看點。

　　二線反超一線成“香餑餑”

　　5月13日，南京土拍“一日三地王”成為地產(chǎn)界熱議話題。在世茂、電建金茂聯(lián)合體相繼拍出地王后，前3輪拍賣一直未能得手的 葛洲壩 終將建鄴區(qū)一塊宅地收入囊中，成交價32.8億元，樓面價45213元/平方米，晉升南京新地王。當(dāng)天，南京七塊土地連拍，最終誕生了一宗總價地王、一宗單價地王以及一宗區(qū)域地王，共收金248.56億元。

　　火熱的場景并不止出現(xiàn)在南京。5月11日， 格力地產(chǎn) 、融創(chuàng)中國分別以19.65億元、30.05億元奪得上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，成交樓板價分別為3.77萬元/平方米和3.83萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域單價新高。

　　5月12日，萬科經(jīng)過28輪競價，最終以25.95億元、溢價114%奪得杭州三墩北單元宅地，樓面價達14902元/平方米，創(chuàng)下所在板塊新高。

　　5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價格擊敗另外36家參與競拍的房企，成功競得上海浦東新區(qū)周浦一地塊，以43607元/平方米的樓板價刷新上海外環(huán)外地王紀(jì)錄。

　　同一天， 招商蛇口 下屬子公司上海招商置業(yè)有限公司以40.88億元的總價，11676元/平方米的樓面價競得寧波東部新城核心地塊，溢價率46.57%，成為寧波新總價地王。

　　分析上述數(shù)據(jù)不難看出，二線城市異軍突起，成為土地市場的增長一極。截至5月20日，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，“三高”（總價地王、單價地王及溢價率超100%）地塊在二線城市的分布占比高達73.7%，一線及三線分別為17.8%和8.5%。

　　時代周報記者從全國及各地土地儲備管理中心處了解到，4月份，全國、二線城市的土地成交溢價率分別升至 37.5%、61.5%。一線、三四線城市的土地成交溢價率分別降至 1.78%、14.0%。

　　對此，克而瑞研究員楊科偉指出，一方面，二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩(wěn)居市場前列；另一方面，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多粥少”直接造成了二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

　　在一二線城市火爆的同時，部分三四線城市土地市場卻陷入冰點。其中安徽蕪湖更是由于其住宅供應(yīng)過剩，多個樓盤入住率不到30%，導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟啻伪鲩_發(fā)商退地的情況。在江蘇常州，由于樓市去化周期過長拖累，當(dāng)?shù)匾殉^1年沒有土地供應(yīng)。

　　三四線城市土地的無人問津拖累全國土地出讓總面積和宗數(shù)減少。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%；推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。

　　時代周報記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，按照庫存壓力劃分，今年4月份，四個一線城市去化周期為8.1 個月，較上月增加 0.7 個月；9個二線城市為 7.0 個月，較上月減少1.4 個月；而三四線 5 城 則為12.9 個月，較上月13.7 個月減少0.8個月。

　　中型房企拿地最激進

　　“大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿?！闭劶?016年房企對于獲取土地態(tài)度新變化，克而瑞研究員柏品慧如是稱。

　　根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月，泰禾豪擲85億在北京、蘇州等市摘得多宗熱門地塊，以0.85的拿地銷售比高居榜首。華潤置地拿地金額為251億元，拿地銷售比為0.72，與碧桂園持平。融創(chuàng)和綠城拿地金額分別為116億元和90億元，拿地銷售比分別為0.37和0.33。拿地銷售比前十房企中，4家為千億房企，其余均為中型房企。

　　柏品慧表示，大型房企城市布局更為廣泛，不會為了單方面的業(yè)績指標(biāo)犧牲企業(yè)的利潤率水平；小型房企資金實力有限，單項目周轉(zhuǎn)不暢便可能決定企業(yè)的生死，控制土地成本、拿地王成小型企業(yè)回避投資風(fēng)險的不二法門。

　　“在當(dāng)前行業(yè)集中度超過50%的情況下，要在激烈競爭環(huán)境中求存，中型房企沖業(yè)績、拼規(guī)模的動力最強勁，往往會不惜投入重金也要布局重點一二線城市，并且愿意犧牲一部分利潤，以求業(yè)績規(guī)模能夠更上一個新的臺階，以品牌和規(guī)模擴張應(yīng)對愈演愈烈的行業(yè)兼并重組，在集中度提升的大潮中尋得發(fā)展空間。”

　　在此大背景下，土地價格不斷被刷新。對比全國土地市場數(shù)據(jù)，2015年的多幅地王中，總價地王門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長了31%；單價TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。

　　時代周報記者不完全統(tǒng)計，截至2016年5月18日，2016年以來至今的單價地王TOP10門檻為37027元/平方米，其中綠地集團2月23日以樓板價4.7萬元/平方米競得北京大興一地塊，位居單價地王榜首?？們r地王TOP10門檻為48億元，其中世茂房地產(chǎn)以88億元競得南京一地塊，系總價地王榜首。

　　土地成本持續(xù)高企，為規(guī)避風(fēng)險實現(xiàn)優(yōu)勢互補，越來越多的房地產(chǎn)商選擇成立聯(lián)合體拿地及開發(fā)。

　　雅居樂品牌部王海（化名）曾告訴時代周報記者，房企聯(lián)合可以共擔(dān)資金風(fēng)險共享開發(fā)收益，早前公司便與多家地產(chǎn)公司進行聯(lián)合開發(fā)，收效甚佳。

　　合景泰富戰(zhàn)略品牌部李霞（化名）則對時代周報記者稱，聯(lián)合的好處在于可以各自分工，開發(fā)自己擅長的領(lǐng)域，同時可減緩三方的資金壓力?！肮疚磥砣韵Ｍ诟嗟捻椖可弦牒献骰锇?。”

　　時代周報記者不完全統(tǒng)計，2016年單價地王TOP10中，有兩幅地塊均為聯(lián)合體拿地。其中綠城、九龍倉、中交聯(lián)合體于2月3日競得北京一地王。電建、金茂聯(lián)合體于5月13日競得南京一地王。

　　總價地王TOP10中，亦有兩幅地塊為聯(lián)合體拿地。3月24日，華僑城聯(lián)合華潤以69億元競得上海一地王。2月3日，綠城、九龍倉、中交聯(lián)合體以51億元競得北京一地王。

　　有業(yè)內(nèi)分析指出，房企聯(lián)合拿地有多種考慮。一種情況是大家預(yù)期目標(biāo)地塊成交價高的話，成立聯(lián)合體會減輕資金壓力，同時能共擔(dān)項目風(fēng)險。另一種情況是目標(biāo)地塊產(chǎn)品類型比較多樣，比如有住宅有商業(yè)寫字樓或者其他，聯(lián)合體可以利用各家地產(chǎn)商開發(fā)優(yōu)勢，將產(chǎn)品做到最好。