國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布了1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。70個(gè)大中城市住宅均價(jià)環(huán)同比繼續(xù)改善，一線城市繼續(xù)領(lǐng)跑。交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，一線城市仍為供不應(yīng)求所困的狀況可見(jiàn)一斑。但受凈流入人口數(shù)量遞減和政策透支需求的影響，今年房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能較去年趨緩。

　　夏丹指出，春節(jié)前后三道政策相繼出臺(tái)，這是一攬子盛宴的開(kāi)端，接下來(lái)將進(jìn)入政策蜜月期，更多促進(jìn)措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續(xù)推出。

　　大中城市房?jī)r(jià)環(huán)同比繼續(xù)改善

　　數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比算術(shù)平均漲幅分別為0.28%和1.08%，較上月繼續(xù)提高。其中一線城市環(huán)比上漲2.15%，均價(jià)較去年同期則大漲了23.85%；二線城市環(huán)同比溫和提升0.40%和1.39%；僅三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，但跌幅收窄，環(huán)同比分別為-0.04%和-1.79%。

　　夏丹指出，在非限購(gòu)城市普遍拉開(kāi)去庫(kù)存帷幕、鼓勵(lì)大戶型和多套房的同時(shí)，上海卻出臺(tái)了增加中小戶型供應(yīng)的政策，一線城市仍為供不應(yīng)求所困的狀況可見(jiàn)一斑。然而在近兩年內(nèi)，一線城市在經(jīng)濟(jì)、資源、就業(yè)機(jī)會(huì)方面的相對(duì)吸引力不會(huì)褪色，房?jī)r(jià)在這個(gè)階段依然維持升勢(shì)；但受凈流入人口數(shù)量遞減和政策透支需求的影響，今年房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能較去年趨緩。

　　房地產(chǎn)政策進(jìn)入“蜜月期”

　　春節(jié)前后是樓市銷售的淡季，政策面卻很熱鬧。2月2日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，降低非限購(gòu)城市首套房和二套房商貸最低首付比例；2月17日央行、住建部、財(cái)政部印發(fā)通知，將職工住房公積金賬戶存款利率上調(diào)至統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；2月19日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房屋交易契稅和營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。除此以外，各地也緊鑼密鼓地出臺(tái)了落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)或更大尺度的措施。

　　夏丹認(rèn)為，這只是一攬子盛宴的開(kāi)端，接下來(lái)將進(jìn)入政策蜜月期，在去庫(kù)存任務(wù)下，更多促進(jìn)措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續(xù)推出。在需求端，可供選擇的政策儲(chǔ)備主要有五個(gè)：降成本、加杠桿、調(diào)公積、輕稅負(fù)和增人口。可以將其分為三類。第一類是降成本和加杠桿，這兩者的可操作空間不大。第二類是調(diào)公積和輕稅負(fù)，屬于在需求端政策組合中效果或許更為明顯的措施。第三類是增人口，無(wú)論是推動(dòng)全面二孩還是鼓勵(lì)農(nóng)民工買房，相對(duì)前兩類實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng)，效果并不立竿見(jiàn)影。

　　不過(guò)夏丹也指出，單個(gè)刺激需求的政策效力越來(lái)越有限，尤其是去年非限購(gòu)城市的需求已經(jīng)過(guò)了一輪比較集中的放量。要達(dá)到去庫(kù)存的目的，單靠促需求還不夠，供給端也需要相應(yīng)調(diào)整，最主要的是土地資源和存量住房的配置和管理。

　　去庫(kù)存展開(kāi)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”

　　夏丹指出，一系列政策紛至沓來(lái)，其目的都旨在打好去庫(kù)存這一攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　事實(shí)上，庫(kù)存問(wèn)題并非近兩年才有，而在現(xiàn)階段把化解房地產(chǎn)庫(kù)存列為“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”任務(wù)之一。夏丹認(rèn)為，這意在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)投資低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累。要啟動(dòng)房地產(chǎn)投資，提升拿地和開(kāi)工熱情，一個(gè)重要的先決條件就是要清理歷史遺留的巨量庫(kù)存。

　　針對(duì)真實(shí)庫(kù)存有多少的問(wèn)題，夏丹表示，由于統(tǒng)計(jì)資源的匱乏，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的商品房“待售面積”通常被用來(lái)作為庫(kù)存變化的觀測(cè)指標(biāo)。而這一指標(biāo)僅反映了“竣工”的庫(kù)存，未包含未來(lái)將形成庫(kù)存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預(yù)售”的部分，商品房總體庫(kù)存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開(kāi)工”的部分，這一數(shù)值則達(dá)上百億平方米。但其中有些庫(kù)存可能為永久性無(wú)效庫(kù)存，無(wú)法去化，三四線城市中的部分庫(kù)存即是如此。

　　夏丹預(yù)計(jì)，“十二五”期間年均銷售量為12億平方米，假設(shè)“十三五”期間年均銷售速度下降至10億平方米，則完成“竣工”和“在建”兩部分庫(kù)存的去化需要5-6年，而考慮所有可能的隱性庫(kù)存，即便完成50%的去化率也需要5年以上的時(shí)間。加之庫(kù)存總量還將慣性地增加，實(shí)際去化周期或比預(yù)計(jì)更長(zhǎng)。