急于出手卻屢遭不順 三亞半山半島前途未卜

　　三亞的標(biāo)桿項(xiàng)目半山半島曾數(shù)度被傳“易主”，但每次均無果而終。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者在實(shí)地走訪調(diào)查中了解到，由于項(xiàng)目整體抵押給了銀行，該項(xiàng)目目前或處于凍結(jié)狀態(tài)，無法簽署購房合同，也無法辦理房權(quán)證。

　　作為中國濱海度假標(biāo)桿地產(chǎn)項(xiàng)目，半山半島為什么急于出手?又緣何落到當(dāng)前局面?

　　就上述具體問題，《中國經(jīng)營報(bào)》記者致電并致函半山半島項(xiàng)目品牌部，但截至發(fā)稿，對(duì)方?jīng)]有做出回復(fù)。

　　項(xiàng)目被凍結(jié)?

　　半山半島是三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大復(fù)合型濱海旅游地產(chǎn)，業(yè)態(tài)類型包括臨海別墅、觀海住宅、酒店式公寓等多種類型。

　　公開資料顯示，半山半島項(xiàng)目占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米，一度在當(dāng)?shù)乇环Q為“三亞乃至整個(gè)海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

　　本報(bào)記者在半山半島項(xiàng)目售樓處看到，售樓大廳頗顯冷清，銷售人員有的趴在桌子上，有的則低頭玩手機(jī)，偶有購房者進(jìn)入，銷售人員并不是主動(dòng)起身迎接，而是當(dāng)購房者詢問時(shí)才懶洋洋地起身講解。

　　一位銷售人員告訴記者，如要購房必須一次性付清全款，而且不能簽署合同，原因是合同模板在更改。該銷售人員向記者透露，目前公司正在談收購，還沒敲定。當(dāng)記者提出了解一下樓盤時(shí)，該銷售人員不耐煩地將幾張宣傳圖遞過來讓記者自己回去看，并建議記者兩個(gè)月以后再去。

　　據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，由于?xiàng)目已經(jīng)整體抵押給了銀行，該項(xiàng)目目前處于凍結(jié)狀態(tài)，所以無法簽署合同，也無法辦理房產(chǎn)證。

　　對(duì)此，受訪的業(yè)內(nèi)專家提示購房者，無法簽署合同、辦理房產(chǎn)證的房子千萬不能買，沒有法律保障。而且一房兩賣、一房三賣的現(xiàn)象很多。如果項(xiàng)目被抵押給銀行，可能還會(huì)被銀行強(qiáng)制收走。

　　有知情人士向記者透露，2015年初，半山半島曾想向一民間借貸公司貸款，但該民間借貸公司顧忌項(xiàng)目盤子太大而予以拒絕?！耙染途然?，救不活會(huì)被拖死，這是借貸公司的原則，盤子太大很難救活。”該知情人士表示。

　　事實(shí)上，半山半島項(xiàng)目在過去很長一段時(shí)間經(jīng)歷過資金鏈斷裂、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、拆遷以及土地閑置等問題。

　　記者查閱資料了解到，半山半島曾是海南省上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)泡沫破滅后的知名爛尾項(xiàng)目，直到2004年在中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)介入下才以處置不良資產(chǎn)的名義，引入中國愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司、上海明申企業(yè)集團(tuán)等公司進(jìn)駐，讓其重新煥發(fā)生機(jī)。此后幾經(jīng)周折，直到2008年，山西富商閆琦成了三亞鹿回頭背后的真正大老板。

　　經(jīng)過近10年的開發(fā)建設(shè)，半山半島已經(jīng)從當(dāng)年的鹿回頭半島變身成為擁有百億成熟配套的中國濱海度假地產(chǎn)的標(biāo)桿性項(xiàng)目，其營造的高端居住生活氛圍是半山半島被最終認(rèn)可的原因。

　　如此項(xiàng)目為何要急于售賣?從此前與半山半島洽談收購的 中弘股份 公告中可以看出一些端倪。

　　2015年9月中旬，中弘股份發(fā)布公告稱，將以支付現(xiàn)金、發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金的形式，對(duì)價(jià)58億元收購系列重組后的三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司(以下簡稱“三亞鹿回頭”)100%股權(quán)。然而2015年10月14日晚中弘股份發(fā)布公告，稱由于標(biāo)的資產(chǎn)部分股權(quán)過戶事項(xiàng)及后續(xù)資產(chǎn)收購整合等無法在短期內(nèi)完成，中弘股份暫時(shí)終止本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。

　　值得注意的是，中弘股份9月中旬的交易預(yù)案中稱，中弘股份要面對(duì)三亞鹿回頭近200億元的負(fù)債及項(xiàng)目后期資金投入等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)審計(jì)結(jié)果，標(biāo)的公司的土地、在建工程和房產(chǎn)等資產(chǎn)已基本被全部抵押，鹿回頭繼續(xù)借款融資空間較小，未來3年償還銀行借款本金和利息的壓力較大。標(biāo)的公司目前資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到89.83%，如果鹿回頭公司未來不能繼續(xù)獲得資金支持且房地產(chǎn)銷售無法回籠足夠資金并獲得足夠利潤，將導(dǎo)致較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)。

　　匿名的業(yè)內(nèi)分析師對(duì)本報(bào)記者表示，此類項(xiàng)目是大盤運(yùn)作，以相對(duì)低廉的土地成本來進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，但實(shí)際過程中潛在的購買群體并不多。另外，當(dāng)項(xiàng)目成為燙手山芋時(shí)，接盤者缺失也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的單價(jià)繼續(xù)下滑。更重要的是，周邊同類型的項(xiàng)目很多，都會(huì)影響此類項(xiàng)目的競爭力。而一旦項(xiàng)目處于凍結(jié)狀態(tài)，那么從投資者的角度看，更加不愿意接觸此類項(xiàng)目。

　　如果遲遲無人接盤，如此僵持下去會(huì)是什么后果?上述知情人士表示，那最后可能面臨被拍賣的局面。

　　復(fù)星接手項(xiàng)目最后一期

　　值得一提的是，復(fù)星國際(00656.HK)也是此前與半山半島傳出收購“緋聞”的對(duì)象，而兩者的緋聞以復(fù)地·鹿島項(xiàng)目的面世而塵埃落定。

　　復(fù)地·鹿島的項(xiàng)目運(yùn)作者正是復(fù)興國際。復(fù)地·鹿島的前身為鹿回頭半島B7-1地塊，公開資料顯示，復(fù)興國際收購了半山半島項(xiàng)目中的B7-1地塊。

　　本報(bào)記者在復(fù)地·鹿島項(xiàng)目售樓處了解到，項(xiàng)目在售戶型從166平方米三居跨度至293平方米五居，銷售人員告訴記者目前處于認(rèn)籌階段，尚未開盤。

　　銷售人員表示，當(dāng)初是半山半島主動(dòng)找到復(fù)興國際談收購，這是半山半島項(xiàng)目的最后一期，為閉關(guān)之作。

　　事實(shí)上，早在2015年5月27日，復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司(簡稱“復(fù)地集團(tuán)”)就曾委托發(fā)布了一則關(guān)于海南三亞鹿回頭半島B7-1項(xiàng)目監(jiān)理服務(wù)招標(biāo)公告。

　　該公告的項(xiàng)目簡介顯示，三亞鹿回頭半島B7-1項(xiàng)目用地面積為8.22萬平方米，總建筑面積25.21萬平方米(共四棟建筑)，其中地上住宅29層，地下一層為車庫，建筑總高99米，開發(fā)商一欄則明確標(biāo)注為海南復(fù)地投資有限公司。

　　這些細(xì)節(jié)都與當(dāng)前復(fù)地·鹿島項(xiàng)目的簡介不謀而合。至于B7-1地塊此前隸屬于半山半島同樣有跡可循。

　　作為半山半島項(xiàng)目開發(fā)商之一的三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司曾在2013年12月9日與上市公司 龍?jiān)ㄔO(shè) 簽署《建設(shè)工程施工合同》，承建項(xiàng)目正是B7-1地塊項(xiàng)目3#4#樓工程。當(dāng)時(shí)約定的合同價(jià)款為3.17億元，開工日期計(jì)劃為2014年5月1日，合同總工期30個(gè)月。

　　至于雙方的具體收購時(shí)間、收購成本等細(xì)節(jié)仍不得而知。

　　實(shí)際上，復(fù)興國際對(duì)海南三亞旅游地產(chǎn)的投資早有意圖。

　　在2013年10月份，復(fù)星國際就宣布三年內(nèi)將投資逾百億元在海南三亞打造一座頂級(jí)的七星級(jí)酒店及海洋公園“亞特蘭蒂斯”，復(fù)星國際還進(jìn)一步提出未來將加大旅游商業(yè)領(lǐng)域的投資，投資規(guī)模將達(dá)到千億元級(jí)別。

　　復(fù)星國際旗下地產(chǎn)公司復(fù)地集團(tuán)總裁徐曉亮此前曾公開表示，復(fù)星國際地產(chǎn)平臺(tái)將會(huì)走國內(nèi)蜂巢投資和海外雙向投資的“雙輪驅(qū)動(dòng)”道路。復(fù)星國際打造的這一地產(chǎn)投資管理平臺(tái)又分為正向投資和反向投資，其中反向投資是把海外好的資源和模式引入中國，三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目就是引入迪拜亞特蘭蒂斯酒店的反向投資案例之一。

　　就上述問題，本報(bào)記者致電并致函復(fù)地集團(tuán)，復(fù)地集團(tuán)在回復(fù)記者采訪函中介紹，復(fù)地·鹿島項(xiàng)目處于海南省三亞市鹿回頭半島區(qū)域，項(xiàng)目總用地面積約7.8萬平方米，總建筑面積20余萬平方米，分為4棟高層建筑，共計(jì)950余戶。首批推出的主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)的A戶型，四房兩廳三衛(wèi)的B戶型，五房兩廳四衛(wèi)的E戶型等，產(chǎn)品線從大約169平方米到300多平方米均有。

　　至于收購細(xì)節(jié)以及半山半島現(xiàn)狀是否會(huì)對(duì)復(fù)地·鹿島項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響等其他具體問題，復(fù)地集團(tuán)未作出答復(fù)。