房地產(chǎn)去庫(kù)存，限購(gòu)城市九成已名存實(shí)亡 一線城市為何堅(jiān)守限購(gòu)令?

　　“沒(méi)有接到具體文件。但我們已經(jīng)不再限購(gòu)。”1月26日下午《華夏時(shí)報(bào)》記者向成都市房管局電話詢問(wèn)該地是否取消了限購(gòu)時(shí)，得到了上述答案。

　　大約此前一周，1月20日從四川省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上傳出了“全面取消限購(gòu)、限價(jià)”，取消“9070”等行政干預(yù)政策的消息。雖然還沒(méi)有接到具體的文件，但是在實(shí)際操作中樓市限購(gòu)政策已經(jīng)“消失”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)”政策并非只在四川“消失”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月22日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩5個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)。

　　去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述為“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。“文字很少但很直接，明確了新一輪房改的基本方向?！痹鴧⑴c中國(guó)“二次房改”的一名退休房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴記者，能滿足農(nóng)民工變成新市民進(jìn)城居住的住房制度改革已經(jīng)拉開(kāi)了，這與1998年城鎮(zhèn)房改相比意義更深遠(yuǎn)。這位專家認(rèn)為，很快國(guó)家會(huì)出臺(tái)一些有利于消化庫(kù)存的政策，新政估計(jì)今年兩會(huì)后出臺(tái)。

　　“一線城市對(duì)取消限購(gòu)依然堅(jiān)如磐石，這涉及到經(jīng)濟(jì)體制改革的大問(wèn)題，行政干預(yù)房市十多年了要徹底退出肯定需要一些時(shí)間的?！鄙鲜鰧＜艺f(shuō)，從中央關(guān)于取消過(guò)時(shí)的限制性措施的表述來(lái)看，側(cè)重點(diǎn)和目前國(guó)家層面積極刺激投資一脈相承。

　　限購(gòu)靜悄悄

　　繼1月20日四川省傳出全面取消住房限購(gòu)限價(jià)政策后，一周后同樣的消息也從廣東省傳來(lái)。27日廣東省透露，將取消限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，但并非強(qiáng)制性的，尤其對(duì)于廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地根據(jù)市場(chǎng)作出判斷。自2015年5月佛山全面放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)之后，廣東還剩下廣州、深圳、珠海仍繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。與此相仿，北京限價(jià)、限貸政策已放開(kāi)，但不考慮取消限購(gòu)。

　　“取不取消限購(gòu)，各地可以根據(jù)自身的實(shí)際情況作出判斷?！眹?guó)家住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊于去年6月4日就地方政府松綁限購(gòu)首度公開(kāi)表態(tài)。當(dāng)“放松限購(gòu)”的基調(diào)公布之后，各地限購(gòu)的“多米諾骨牌”一個(gè)個(gè)便轟然倒下，姿勢(shì)各有不同。

　　“只做不說(shuō)”。自去年7月10日起濟(jì)南率先取消商品房限購(gòu)政策，便打響了這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的戰(zhàn)斗。緊隨其后南昌同樣以“口頭傳達(dá)”的方式放開(kāi)限購(gòu)，而借用樓盤低調(diào)松綁的地方政府中還有廣州、杭州等地，同樣采取了對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”的方式。

　　記者進(jìn)一步了解到，在這場(chǎng)取消限購(gòu)的戰(zhàn)斗中，還有一些地方以“放寬戶籍”等方式變相“救市”，但沒(méi)有脫離松綁限購(gòu)的范疇。比如去年7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺(tái)新政，居民可以在南寧市購(gòu)房，并落戶南寧。記者查到的城市中，出臺(tái)上述類似政策的地方遍及中國(guó)的大江南北，北有呼和浩特、南有?？凇⒅胁縿t有武漢等城市。

　　隨著時(shí)間的推移，一些地方取消限購(gòu)態(tài)度更為明朗。2015年11月19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了重大調(diào)整。其規(guī)定，取消商品房購(gòu)房限制，包括取消購(gòu)買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制;取消商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度;取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買商品住房的限制。

　　截至2016年1月22日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩5個(gè)城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒(méi)有取消限購(gòu)，足夠說(shuō)明取消限購(gòu)是大趨勢(shì)。

　　一線城市在堅(jiān)守

　　全國(guó)取消“限購(gòu)令”的戰(zhàn)役已悄然展開(kāi)，但大多一線城市仍然堅(jiān)守。

　　北京就是這樣的范例。記者采訪獲知，北京目前仍然實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，尤其是在通州新區(qū)實(shí)行了所謂的加強(qiáng)版限購(gòu)，在購(gòu)買資質(zhì)等方面的要求比此前任何時(shí)候都更為嚴(yán)苛。

　　除北京外，記者從深圳市相關(guān)部門獲知，深圳也暫無(wú)取消限購(gòu)的政策出臺(tái)。

　　“除非深圳樓市出現(xiàn)大幅度下滑或保障房建設(shè)到位，比如‘十三五’保障房如期保質(zhì)、保量供應(yīng)，保障房總量與商品房總量實(shí)現(xiàn)對(duì)半開(kāi)?！庇蒙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉的話說(shuō)，在這種情況下，有可能退出限購(gòu)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了冰火兩重天的場(chǎng)景，一線城市房?jī)r(jià)異?；鸨?、地王頻出、房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，但更多的三四線城市則身陷庫(kù)存困擾，銷路不暢。其中，深圳樓市熱得發(fā)燙，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年11月，深圳新房?jī)r(jià)格同比上漲了44.6%。在深圳房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，“投資潮”再次泛起，去年深圳僅二手住房市場(chǎng)投資客占比就超過(guò)了30%，達(dá)到了近年來(lái)最高水平。如果退出限購(gòu)，對(duì)火熱的樓市來(lái)說(shuō)是火上澆油，房?jī)r(jià)會(huì)暴漲。

　　據(jù)此斷言，短期內(nèi)一線城市限購(gòu)松綁或是退出限購(gòu)，并不具備條件。受訪專家堅(jiān)稱，對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)還談不上“過(guò)時(shí)”，城市建設(shè)、人口控制均面臨非常大的壓力，取消限購(gòu)的話投資、投機(jī)就會(huì)滿天飛。

　　需建長(zhǎng)效機(jī)制

　　“從去年買房的情況來(lái)看，90%以上為自住，投資投機(jī)少了，限購(gòu)失去了存在的價(jià)值?！?月28日，一地方房管局副局長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，讓市場(chǎng)回歸是樓市改革的大方向。

　　這位副局長(zhǎng)認(rèn)為，限購(gòu)作為行政干預(yù)措施，在未來(lái)樓市長(zhǎng)效機(jī)制建立起來(lái)的前提下，才可以完全退出。按照官方的說(shuō)法，這些長(zhǎng)效機(jī)制主要包括，針對(duì)所有住房困難人群的住房保障體系建立起來(lái)，住房基本回歸居住屬性，不再成為一種主要的投資。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，取消過(guò)時(shí)的限制性措施，除了限購(gòu)、限貸外，還涉及其他領(lǐng)域很多相關(guān)舉措，比如涉及建筑、規(guī)劃、土地、市場(chǎng)銷售等，這些如何放松至今也未有明確說(shuō)法。

　　對(duì)此，受訪住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓回應(yīng)說(shuō)，除了限購(gòu)?fù)?，還包括限貸及個(gè)人所得稅等政策，或在今年也會(huì)出臺(tái)政策。究竟是以部委的名義出，還是各地自己出臺(tái)政策，有待商榷。

　　“新一輪房改始于去年年底中央提出滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革?！鄙鲜鲈鴧⑴c“二次房改”的退休專家說(shuō)，農(nóng)民工市民化對(duì)住房的需求是有效的。

　　取消限購(gòu)是不是救市良方?房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，松綁并不能很好地救市，但這卻是一個(gè)政策調(diào)整的契機(jī)。“取消限購(gòu)并不會(huì)起到很大的刺激作用，但只要投資性購(gòu)房不會(huì)大規(guī)模死灰復(fù)燃，可以適當(dāng)放松限購(gòu)，或撤或退?！睙o(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)取掉枷鎖，還是繼續(xù)刺激購(gòu)房者及市場(chǎng)的“去行政化”來(lái)說(shuō)，顯然都是利好。

　　但問(wèn)題還在于，各地至今仍然視房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它承載著全社會(huì)近80%的財(cái)富，而要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，需要解決的問(wèn)題恐怕不止這些。