“庫存”壓頂 去化成“十三五”主基調(diào)

　　2015年歲末，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”成為高頻詞，多次出現(xiàn)在高規(guī)格中央會(huì)議中。在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫存用了322個(gè)字加以強(qiáng)調(diào)，足見中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重視程度，另一方面也反映了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存壓力之大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，我國(guó)商品房待售面積69637萬平方米，相比10月底增加了1004萬平方米。來自社科院的統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)商品房期房庫存約35.7億平方米，這一“天量”庫存大概需要4.5年來消化。如果再加上新增開發(fā)量，這一期限可能會(huì)更長(zhǎng)。由此可見，幾乎整個(gè)“十三五”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以去庫存為主基調(diào)。

　　不過，根據(jù)目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分析，各個(gè)類別的城市庫存差異較大。一線城市如北京、上海等庫存較小;去庫存的手段主要施以二、三、四線城市，特別是三、四線城市將成為去庫存的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

　　高庫存數(shù)年累積而成

　　高企的庫存并非短期形成，而是多年的各種因素所疊加之果。

　　1998年房改的開啟，激活了中國(guó)沉睡多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，之后一路突飛猛進(jìn)，直到2008年受全球金融危機(jī)影響，出現(xiàn)短暫低迷。2009年，在政策強(qiáng)刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度火熱直至2010年。期間，大量的投機(jī)客四處出擊，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用，房地產(chǎn)泡沫迅速放大。

　　在此背景之下，國(guó)家層面拉開了宏觀調(diào)控的序幕。

　　2011年，“十二五”開局之年，被稱為史上“最嚴(yán)調(diào)控政年”，有關(guān)房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011年全年幾乎每月均有相關(guān)政策出籠，從“限購”“限貸”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、金融工具的應(yīng)用到保障性住房的建設(shè)以及土地的嚴(yán)控等等，這一記“組合拳”擊中了房地產(chǎn)市場(chǎng)的痛點(diǎn)。

　　在嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下，此前高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到遏制，由野蠻生長(zhǎng)逐漸趨向理性發(fā)展。

　　2011年12月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)作用下，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)維持回落的趨勢(shì)，并且出現(xiàn)下跌的城市范圍不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降的拐點(diǎn)由此確立。

　　這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的結(jié)束。

　　由于一、二線城市的“限購”，從2011年開始，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始紛紛布局三、四線城市，當(dāng)時(shí)，“土地財(cái)政”被各地政府所倚重，土地成交大量釋放，新區(qū)、新城不斷涌現(xiàn)，房企囤下了大量而待開發(fā)的土地，這為日后的高庫存埋下伏筆。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2011年的下跌之勢(shì)進(jìn)入2012年，在這個(gè)特殊的年份，中共十八大成功召開，中央提出“新型城鎮(zhèn)化”和“收入倍增計(jì)劃”，這被市場(chǎng)解讀為重大“利好”，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的刺激作用。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部撰文指出:“全國(guó)來看，在經(jīng)歷了2011年10月份至2012年2月份的斷崖式下跌后，成交量從3月開始恢復(fù)，其后持續(xù)上揚(yáng)，市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的態(tài)勢(shì)。從城市來看，一、二線城市的成交表現(xiàn)跑贏全國(guó)，三、四線城市表現(xiàn)疲軟。從土地市場(chǎng)來看，全年整體表現(xiàn)冷清，但下半年主流開發(fā)商開始補(bǔ)庫存，土地成交溢價(jià)率也在下半年逐步上升?！?

　　隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化。2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長(zhǎng)，“泡沫論”“供需論”等觀點(diǎn)再次引起多方爭(zhēng)論。

　　對(duì)此，時(shí)任國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智指出，投資性需求是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。“投資性需求過于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求覺得供不應(yīng)求，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求?！?

　　即使在2013年6月由于金融機(jī)構(gòu)期限錯(cuò)配問題而引發(fā)的“錢荒”與信貸收緊，也并未實(shí)質(zhì)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響，反而是“搶地潮、地王頻現(xiàn)”不絕于耳，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍漲聲一片。對(duì)此，國(guó)土部出面要求“切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng)，嚴(yán)防高地價(jià)，抑制地王出現(xiàn)”。

　　不過，這一趨勢(shì)在2014年初便得到遏制。

　　克而瑞研究中心在總結(jié)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告中提到，新一屆政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比之前有明顯區(qū)別，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向在各個(gè)領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。2013年以來歷次政府重要會(huì)議中，均未提及“調(diào)控”二字，類似“高房?jī)r(jià)問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場(chǎng)合，與上一屆政府形成極其鮮明的對(duì)比，釋放的信號(hào)即是以更加市場(chǎng)化的手段來解決房地產(chǎn)的問題，這符合本屆政府強(qiáng)調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。

　　回顧2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化可以看到。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，提質(zhì)增效成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了新常態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善，差異化的調(diào)控替代了之前“一刀切”的調(diào)控方式，樓市預(yù)期發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)中有降的階段。

　　這一趨勢(shì)一直延續(xù)到2015年。2015年底，仲量聯(lián)行發(fā)布《2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)深度分化的趨勢(shì)，一線及熱點(diǎn)二線城市樓市熱力不減，而三、四線城市依然面臨較大的庫存壓力。

　　“去庫存”成“國(guó)家任務(wù)”

　　由此可見，三、四線城市的庫存積壓始終未能釋放。

　　2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次工作會(huì)議上，中共中央總書記習(xí)近平明確提出:“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”12月14日，中央政治局召開會(huì)議，提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”幾天后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，再次提及“去庫存”。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”被高規(guī)格會(huì)議多次提及，反映出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力之大。

　　2015年12月25日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文指出，去庫存已成為“國(guó)家任務(wù)”。社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛向媒體表示，截至2015年底，我國(guó)商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月;期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

　　“十三五”開局之年，“去庫存”成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的首要問題，而這一趨勢(shì)或?qū)⒇灤┱麄€(gè)“十三五”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在接受媒體采訪時(shí)表示，“十三五”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)保持總量大的特征，整個(gè)行業(yè)將從擴(kuò)張式、粗放式發(fā)展步入專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從以增量為主向存量與增量并重方向發(fā)展。

　　近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告也指出，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分化依舊，行業(yè)集中度也會(huì)穩(wěn)步提升。預(yù)計(jì)2015年7家千億元房企格局不改，而500億～1000億元企業(yè)將達(dá)9家，到2020年將有7家兩千億元級(jí)企業(yè)、7家1000億～2000億元企業(yè)、16家500億～1000億元企業(yè)，而排名前十的企業(yè)，市場(chǎng)占有率將超過20%。

　　秦虹認(rèn)為，從需求方面來看，也將從以剛需為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿纳茷橹?，“更加注重功能、環(huán)境和服務(wù)的提升，更加注重宜居性”是房地產(chǎn)開發(fā)投資的“指揮棒”。

　　高企的“庫存”，對(duì)于大型房企來說，壓力與機(jī)遇并存，前期轉(zhuǎn)型升級(jí)較快的房企如綠地、恒大、 華夏幸福 等更注重品質(zhì)與服務(wù)的企業(yè)或許更具優(yōu)勢(shì)，通過圍繞以人為本的不斷的創(chuàng)新，將更好地完成“去庫存”這項(xiàng)“國(guó)家任務(wù)”。