存貨占流動資產比例、存貨占資產總額比例均大大高于行業(yè)平均水平

　　政策大好，發(fā)債潮蜂擁而起，尤其房企發(fā)債更是此起彼伏。10月中旬， 北京城建 投資發(fā)展股份有限公司（北京城建）發(fā)布公告稱公司發(fā)行 58 億元債券已于14日上市。

　　央行數(shù)次降息降準，國內融資渠道審批趨向寬松，企業(yè)融資成本降低，在一片利好聲中房企發(fā)債占據(jù)發(fā)債總額的半壁江山近5成。

　　業(yè)內人士認為，利好下，在接下來年末幾個月里將會有更多房企加入此陣營，但應警惕風險。

　　北京城建披露，公司負債率、經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額、存貨變現(xiàn)等財務波動可能會對本期債券償付造成不利影響。

　　最新財報顯示， 北京城建公司負債率、庫存顯現(xiàn)走高，經營現(xiàn)金凈額繼續(xù)走負，還債增壓。

　　58億加入發(fā)債大軍

　　10月中旬，北京城建沖入發(fā)債大軍。北京城建發(fā)公告稱，本期債券發(fā)行總規(guī)模58億元，其中基礎發(fā)行規(guī)模38億元，超額配售20億元。債券期限為7年，票面利率為4.40%。并稱本次債券募集資金擬用于償還公司債務、補充公司流動資金，優(yōu)化公司債務結構，滿足公司中長期資金需求。其中，28.15億元用于償還公司債務，29.85億元用于補充流動資金。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，2015年以來地產債發(fā)行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地產公司債（含私募債）發(fā)行量為2500多億元，占公司債總量的49%，較去年大增。

　　中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅10月份就有12家上市房企發(fā)布內地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達到了470億元，其中包括 榮盛發(fā)展 、北京城建、 華夏幸福 、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家房企。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，政策的適度寬松，使得債券市場資金量充沛，才使得債市融資前所未有的火熱。房企過去主要是通過銀行信貸獲得融資，其資金成本和發(fā)債相差甚遠。另外，房地產企業(yè)發(fā)債用途主要是借新還舊，不一定是為了擴大再生產，而是把過去的高成本資金還掉。

　　在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，在今年市場復蘇的背景下，企業(yè)在這個階段調整市場布局，聚焦核心城市積極拿地，需要大量資金支持企業(yè)的這些行為，而在此時成本較低階段，不借錢就會錯過低融資、成本擴張的時機。尤其是有的企業(yè)在進行擴張，并且持續(xù)多元化擴張，這個時候確實有比較大的資金缺口，需要大規(guī)模發(fā)債解決自身擴張資金缺口問題。

　　往年財報顯示，北京城建經營現(xiàn)金凈額已連續(xù)兩年為負。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，發(fā)債噴井背后的一個隱含意思是，政府部門或對房地產市場的發(fā)展持鼓勵態(tài)度，所以能夠讓目前相對資金緊張的房企舒緩一口氣。更重要的是，對于目前房企來說，能夠利用此類資金加快導入到目前未竣工的項目中來。

　　據(jù)了解，截至2015年6月份，從2012年以來北京城建共運營了29個房地產二級開發(fā)項目，其中，完工9個、在建16個、擬建4個。

　　存貨占流動資產比例遠高于行業(yè)平均水平

　　受訪業(yè)內人士指出，利好下，在接下來的年末幾個月里將會有更多房企加入此陣營，但在既得利益的同時更應該警惕風險。對于企業(yè)而言，風險主要來自市場和宏觀政策的波動帶來的不利影響。

　　《中國經營報》記者從上述公告獲悉，對于北京城建而言，除宏觀調控外，發(fā)債率較高、經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額波動、存貨變現(xiàn)跌價等財務情況的波動可能會給償還債務帶來不利影響。

　　財報顯示，今年上半年北京城建實現(xiàn)營業(yè)收入32.75 億元，同比減少7.05%，負債率為65.13%，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-6602.08萬元。

　　公開資料顯示，2012~2014年北京城建的資產負債率分別為71.90%、74.61%、66.86%。與之前相比，北京城建今年上半年的該負債率有所降低，但10月31日該公司發(fā)布的2015年第三季度報告顯示其資產負債率又漲至69.44%，稍高于行業(yè)平均值。據(jù)了解，2014年中國500強房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率均值為65.66%。

　　對于較高負債率，北京城建坦言，由于公司資產負債率較高，財務杠桿比率較高，如果公司流動資金緊張，則可能影響公司的財務狀況和項目的正常運轉，從而對本期債券償付造成不利影響。

　　張宏偉分析稱，負債高一些沒有問題，是為了短期內擴張的需要。但是，對于企業(yè)來講不能沒有現(xiàn)金流，或者現(xiàn)金流為負，再加上有庫存去化壓力，這個時候企業(yè)就會比較危險。

　　最新財報顯示，截止到9月份，北京城建2015年前三季度經營現(xiàn)金流凈額約為-32.24億元。值得注意的是，北京城建的經營現(xiàn)金流已經連續(xù)兩年為負。公開資料顯示，2013年至2014年北京城建的經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別約為-36.86億元、-61.06億元。

　　對此，北京城建坦承，公司進行項目儲備使得經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額在各年度之間波動較大，可能會影響公司財務結構的穩(wěn)健程度，從而對本期債券償付產生不利影響。

　　2015年年末將至，經營現(xiàn)金凈額預期是否會延續(xù)往年繼續(xù)為負，記者致電北京城建董秘詢問相關情況，未得到回復。

　　在業(yè)內人士看來，經營性現(xiàn)金流反映的是開發(fā)商的銷售情況，經營性現(xiàn)金流為負，很有可能是因為開發(fā)商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水平。

　　上述債券公告稱，北京城建存貨占流動資產比例較高，如果未來公司產品市場銷售不暢，將會直接影響公司存貨變現(xiàn)能力，進而影響到該公司對本次債務的償還能力。

　　記者統(tǒng)計、計算獲悉，2012年至2015年（1~9月份）北京城建存貨占流動資產比例分別為 70.96%、76.55%、76.39%和77.03%，占比較高。據(jù)了解，2013年行業(yè)內存貨占流動資產比平均值為54%。

　　同時，存貨占資產總額比例也遠超行業(yè)內50%的紅線，分別為59.91%、66.56%、64.00%和64.57%。就存貨周轉率而言，北京城建近三年一直徘徊在0.21~0.23之間。業(yè)內人士稱，目前行業(yè)平均值大概在0.25~0.30，低于該數(shù)值或意味著存貨周轉的速度比較慢。

　　業(yè)內分析人士指出，存貨占總資產比過高，會大量積壓公司資金額，同時，由于市場行情的變化，存貨的價格也可能發(fā)生很大的變化，一旦市場價格下跌，企業(yè)發(fā)生存貨折價準備的風險很大，影響企業(yè)盈利。

　　如上述所稱，北京城建亦認為，在房地產市場激烈競爭和宏觀調控的大環(huán)境下，存貨的市場銷售價格面臨波動的風險，公司計提的存貨跌價準備隨之變化，從而影響公司當期損益，可能對公司盈利能力產生不利影響。

　　而對于投資者來說，嚴躍進認為，注重市場的庫存壓力和結構顯得尤為重要。更重要的是，對于此類房企來說，需要關注各個城市的庫存去化走向，這個才是讓投資比較有精準度的關鍵所在。

　　在張宏偉看來，于投資者而言，要看房企擴張布局是否合理，風險是否較低，這樣可以判斷投資企業(yè)資金是否有風險；同時要注意企業(yè)現(xiàn)金流是否健康，不健康的企業(yè)運營風險較大，投資風險也較大。

　　就防范風險措施、融資資金具體分配等問題記者致函北京城建相關部門，對方以“負責新聞發(fā)言的領導出差”為由未做回應。