深圳擬出臺租金指導(dǎo)價 長租市場洗牌加劇

　　深圳擬出臺租金指導(dǎo)價 長租市場洗牌加劇

　　導(dǎo)讀：宋丁認(rèn)為，租金上漲是市場趨勢，將來幾年內(nèi)租金價格都會呈現(xiàn)出上揚(yáng)格局。

　　在經(jīng)歷了多方政策鼓勵、租金上漲風(fēng)波后，長租公寓市場進(jìn)入了發(fā)展瓶頸期，租賃政策也在相應(yīng)調(diào)整。

　　12月26日，深圳出臺租賃新政，擬對租金價格進(jìn)行調(diào)控，這也是今年8月“一房一價”的租賃項(xiàng)目試點(diǎn)后，深圳正式出臺“穩(wěn)租金”政策。

　　根據(jù)文件，在加大租賃住房供應(yīng)量的同時，深圳還將編制房租指導(dǎo)價格，加快推進(jìn)“控漲幅、穩(wěn)租期”為特征的穩(wěn)租金商品房試點(diǎn)工作。

　　除此之外，城中村租房狀況成為報告焦點(diǎn)。為保障低收入人群利益，深圳將對城中村綜合治理發(fā)放適當(dāng)補(bǔ)貼，以降低企業(yè)改造和運(yùn)營成本。

　　租金上漲成為今年的熱門話題，“長租公寓搶占房源推高房租”被推上了風(fēng)口浪尖。但房租上漲的原因不僅于此，一線城市緊張的供需關(guān)系、消費(fèi)升級、較低的租售比都在推動著租金高漲。

　　深圳多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租金上漲已成趨勢，不可避免。關(guān)乎民生，租賃政策亦在不斷調(diào)整中，政府與市場之間相互作用，形成博弈，不斷尋找平衡。

　　穩(wěn)租金政策升級

　　深圳在“穩(wěn)租金”政策方面率先打出一拳。

　　12月26日，深圳市人大常委會第二十九次會議審議了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房市場工作情況的報告》(以下簡稱報告)，其中關(guān)于租金價格指導(dǎo)的舉措引人注目。

　　報告顯示，深圳將編制全市的租金指導(dǎo)價格，定期向社會發(fā)布，引導(dǎo)骨干企業(yè)出租房租金不高于所在區(qū)域的租金指導(dǎo)價格。

　　之前，深圳已開始針對租金管制進(jìn)行試點(diǎn)。8月30日，深圳規(guī)土委有關(guān)人士曾透露，深圳首批“穩(wěn)租金商品房”試點(diǎn)項(xiàng)目——塘朗城精品公寓，預(yù)計2019年推出。該項(xiàng)目由朗通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)經(jīng)營，朗通則由深圳地鐵集團(tuán)與深業(yè)集團(tuán)共同成立。

　　試點(diǎn)將實(shí)行“一房一價”的租金管控，通過市場評估起定租金，采取“一年一調(diào)”的方式進(jìn)行房租調(diào)整，并在合同中進(jìn)行年租金增長率不超過正負(fù)5%的漲幅約束。

　　試點(diǎn)項(xiàng)目還未入市，此次深圳租金調(diào)控新政則擴(kuò)展至了全市。

　　值得注意的是，指導(dǎo)價格不等同于限價。指導(dǎo)價格最終的價格走向還是取決于市場，但限價是政府通過行政強(qiáng)制限定了價格。

　　“目前政策還沒有走到限價這一步?！鄙钲诰C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，指導(dǎo)價格對租金上漲遏制作用有限。

　　在編制租金指導(dǎo)價格的同時，深圳還將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，要在2022年新增建設(shè)籌集各類租賃住房不少于30萬套，占新增建設(shè)籌集住房總量的50%以上。這亦表明了深圳加強(qiáng)供應(yīng)端以緩解租賃價格上漲的意圖。

　　此外，報告還聚焦在了城中村專業(yè)化租賃對低收入人群形成的擠出效應(yīng)，而這也是深圳對租金進(jìn)行升級管控的原因之一。

　　隨著深圳城市發(fā)展，人口結(jié)構(gòu)變化帶來了消費(fèi)升級，城市更新又帶來了租賃房源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，這都促進(jìn)了房租的進(jìn)一步上漲。

　　城中村也加入到城市更新和消費(fèi)升級大軍中。報告顯示，目前住房租賃企業(yè)“進(jìn)村”數(shù)量約200個，改造住房(含洽談)約10萬套，占城中村租賃房的2%；已改造出租約1萬套。

　　這與租住在城中村中的低收入群體的利益產(chǎn)生了矛盾，低收入群體對房租上漲非常敏感，對此，深圳加強(qiáng)了對城中村規(guī)?；脑斓闹笇?dǎo)，合理設(shè)置租賃企業(yè)準(zhǔn)入門檻，通過規(guī)劃統(tǒng)籌、價格指導(dǎo)等手段有序推進(jìn)城中村改造。

　　深圳擬對城中村綜合整治給予適當(dāng)財政補(bǔ)貼，降低企業(yè)改造和運(yùn)營成本，引導(dǎo)租賃企業(yè)按照租戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)和支付能力，供應(yīng)適宜的租賃住房。

　　“這都是為了緩解租賃市場價格的波動”，宋丁認(rèn)為，這些政策起到了一個平衡和對沖的作用，但這并不意味著住房租金就能停止上漲。

　　政策與市場的博弈

　　深圳的租金指導(dǎo)新政背后，一定程度上是近兩年租賃市場發(fā)展過快所致。

　　過去兩年，租賃市場、機(jī)構(gòu)化租賃得到前所未有的鼓勵，機(jī)構(gòu)房東如雨后春筍般成立，資本也爭先恐后涌入，帶動了大量存量房源被改造為長租公寓，從而在部分區(qū)域帶動了租金的上漲。

　　2017年，住建部頒布有關(guān)鼓勵專業(yè)化住房租賃的一系列舉措，其中包括開展租賃住房試點(diǎn)、加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度、租購并舉等等。

　　“去年，租賃市場得到很大發(fā)展。”宋丁告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，無論是供給側(cè)還是需求側(cè)都對租金有很大推動。

　　今年8月，北京房租短時間內(nèi)明顯上漲，自如等長租公寓推高房租的觀點(diǎn)也充斥于市場。一時之間，長租公寓成為眾矢之的，各方指責(zé)其搶占房源，推高了租金。

　　但房租上漲背后的原因，遠(yuǎn)沒有如此簡單。

　　中國社科院、58同城安居客聯(lián)合發(fā)布的《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報告(2018)》顯示，2018年部分城市住房租金快速上漲，并于7月達(dá)到漲幅峰值。7月，29個重點(diǎn)監(jiān)測城市住房租金平均環(huán)比上漲0.98%。

　　而受到各地政府對租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響，重點(diǎn)城市住房租金水平在8月至10月有所回落。

　　該報告顯示，大城市存量住房總量不足，是2018年上半年房租快速上漲的重要原因。

　　東北證券報告也表示，長租公寓市場滲透率和溢價空間有限，租金上漲的核心問題在于供需失衡。一線城市強(qiáng)大的人口吸附能力與人均收入快速增長，導(dǎo)致了我國租賃市場長期處于供小于求的狀態(tài)。

　　宋丁認(rèn)為，租金上漲是市場趨勢，將來幾年內(nèi)租金價格都會呈現(xiàn)出上揚(yáng)格局。

　　易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對租金進(jìn)行調(diào)控并非根本的解決之策；租賃的核心仍然是供應(yīng)，未來，政策與市場仍將在動態(tài)博弈，使得租金保持在一個穩(wěn)定的水平。

　　今年整體來看，增加租賃供應(yīng)被放到了更重要的位置。

　　5月，住建部在《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)研工作有關(guān)問題的通知》中表示，力爭在3—5年時間，公租房、租賃住房、公有產(chǎn)權(quán)房用地，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%，在供應(yīng)端支持租賃市場。

　　北京在今年也多措并舉，加大保障性住房建設(shè)力度，并加快了公租房供應(yīng)分配。8月27日，北京住建部公布，近5000套公租房房源進(jìn)行了意向登記。

　　而近年來多方資本主導(dǎo)下的長租公寓市場，則正在面臨一輪大洗牌。規(guī)模和經(jīng)營水平皆弱的機(jī)構(gòu)和平臺，將被淘汰。今年以來，已有多家長租公寓品牌破產(chǎn)。