住宅房產(chǎn)股權(quán)全賣光 寧波富達(dá)不做主業(yè)了?

　　近日，寧波富達(dá)公告稱，公司正在籌劃出售其所擁有的寧波城投置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“寧波城投”）、寧波房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“寧波房地產(chǎn)”）等全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的股權(quán)，由于此事構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，公司股票自5月3日起停牌，停牌時間不超過一個月。

　　在2017年年報中，寧波富達(dá)將自己定位為：國有絕對控股、地方城投背景的區(qū)域性住宅房產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運營商。其中，住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比接近50%，是寧波富達(dá)的最重要的主營業(yè)務(wù)。

　　那么，以住宅開發(fā)為主業(yè)的寧波富達(dá)為何突然要出售其全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的股權(quán)？

　　住宅房產(chǎn)連續(xù)虧損

　　2017年年報顯示，寧波富達(dá)2017年實現(xiàn)營業(yè)收入41.57億元，同比減少25.22%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤為-8.91億元，同比減少1390.69%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，住宅業(yè)務(wù)發(fā)展不利是寧波富達(dá)經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)大幅虧損的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2017年，寧波富達(dá)的住宅房產(chǎn)完成銷售19.94億元，占公司全年營收的47.97%，共虧損12.69億元。

　　值得注意的是，寧波富達(dá)的住宅房產(chǎn)在2015年、2016年均虧損14.1億元。換言之，寧波富達(dá)的住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，盈利受困。

　　具體來看，寧波房地產(chǎn)在2015年、2016年和2017年度分別實現(xiàn)凈利潤1.38億元、4.64億元、-3.13億元；而寧波城投在這三年分別虧損14.84億元、5.17億元、9.25億元。

　　計提減值影響利潤

　　針對利潤總額虧損的原因，寧波富達(dá)在2017年年報中給出的解釋是，主要由子公司計提大額存貨跌價準(zhǔn)備導(dǎo)致。寧波富達(dá)表示，計提是出于風(fēng)險考慮，即待售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中大面積套型偏多，且多處位于限售范圍，去化緩慢。

　　2017年年報顯示，寧波富達(dá)2017年計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目和金額分別為：“寧海桃源路項目”3.51億元、“江灣城項目”10.72億元、“維拉項目”0.39億元、“余姚東城名苑項目”0.06億元，合計計提存貨跌價準(zhǔn)備14.68億元，扣除轉(zhuǎn)回后影響當(dāng)期歸屬于上市公司股東的凈利潤13.2億元。

　　上述被計提的4個項目中，“維拉項目”和“江灣城項目”由寧波城投開發(fā)，“寧波桃園路項目”由寧波房地產(chǎn)開發(fā)，“余姚東城名苑項目”由寧波富達(dá)子公司余姚市賽格特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司開發(fā)。雖然余姚市賽格特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司在5月3日的公告中未被提及，但是記者查閱寧波富達(dá)年報發(fā)現(xiàn)，該公司主要從事商品房住宅開發(fā)，且在2017年虧損0.29億元。

　　這不是寧波富達(dá)第一次因計提減值準(zhǔn)備而導(dǎo)致當(dāng)期利潤下滑。早在2015年，寧波富達(dá)就稱，由于對寧波城投置業(yè)有限公司和寧波房地產(chǎn)股份有限公司旗下的房地產(chǎn)項目計提跌價13.17億元，2015年歸屬母公司股東的凈利潤虧損11.58億元。

　　但是，大額計提減值準(zhǔn)備并不是影響寧波富達(dá)利潤的惟一因素。

　　商品房難賣

　　2017年年報顯示，寧波富達(dá)住宅房產(chǎn)的營業(yè)收入同比減少45.83%，即住宅業(yè)務(wù)的經(jīng)營業(yè)績大幅下滑。

　　寧波富達(dá)在2017年共有15個可供出售的住宅樓盤，面積總計為628095.43平方米，已預(yù)售面積為249678.78平方米，去化約39.8%。與2016年相比，寧波富達(dá)在2017年新增3個住宅銷售項目。值得注意的是，如除去這3個新增的住宅項目，2017年其余12個樓盤售出面積為134631平方米，整年去化率僅達(dá)35.4%，銷售速度較為緩慢。

　　2017年，寧波富達(dá)在售的15個樓盤中，翰林園、江灣城二期、蓮橋府和東城名苑去化均在30%以下。其中，江灣城二期和蓮橋府同處寧波海曙中心輻射區(qū)，開盤時間分別為2016年9月28日和2015月9月26日，但兩個樓盤在2017年僅分別去化9.6%和22%，銷售疲軟。

　　寧波當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介向記者表示，“銷售不理想或有兩方面原因：第一，兩個樓盤的戶型都較大，而目前很多購房者更青睞于小戶型；第二，自2017年10月1日，寧波市限購政策升級，比如非寧波戶籍居民，如果已在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)內(nèi)已有一套房子，就不能在這三個區(qū)域買第二套房了。這就減少了一些外來投資者來寧波買房的機(jī)會，進(jìn)一步影響了寧波市整體房產(chǎn)的銷售水平?！?

　　事實上，即使是住宅房產(chǎn)營收同比增加275.23%的2016年，其14個樓盤的去化率也不過為28.1%。

　　而樓盤銷售不理想的結(jié)果就是企業(yè)會加大資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。比如，截至2017年12月31日，鄞奉路啟動區(qū)地塊項目因成交價格和實際情況低于公司原本預(yù)期，已累計計提資產(chǎn)跌價準(zhǔn)備14.12億元。

　　此外，寧波富達(dá)在2016年就曾以“為減少虧損”為由，向?qū)幉ㄈf科轉(zhuǎn)讓寧波城投置業(yè)有限公司旗下子公司寧波市鄞州城投置業(yè)有限公司51%的股權(quán)。而在轉(zhuǎn)讓前，寧波市鄞州城投置業(yè)有限公司開發(fā)的“古林鎮(zhèn)薛家項目”已累計計提資產(chǎn)跌價準(zhǔn)備16.7億元。

　　其實，寧波富達(dá)在2016年年報中就已流露出對其住宅房產(chǎn)收益的擔(dān)憂：“能為公司凈利潤作出主要貢獻(xiàn)的高毛利項目（青林灣）已只剩尾盤。”而到了2017年，這個高毛利項目的狀態(tài)已變成“已清盤”。2016年及2017年兩份年報都強(qiáng)調(diào)：如價格和去化率無明顯提高的話，待建、在建和待售項目的效益風(fēng)險依然存在。

　　專注商業(yè)房產(chǎn)？

　　相比于住宅產(chǎn)業(yè)的利潤虧損，寧波富達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)2015年、2016年和2017年分別實現(xiàn)凈利潤1.91億元、2.45億元和2.21億元。顯然，在過去三年里，寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力更強(qiáng)。

　　寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)收入主要來自寧波天一廣場的自營、聯(lián)營和出租，以及和義大道和月湖盛園的托管。相比于住宅性房產(chǎn)的庫存壓力，天一廣場98.1%的出租率保證了其穩(wěn)定的租金收益。

　　在商品房房價宏觀調(diào)控的大背景下，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益率要高于住宅投資。如果說住宅業(yè)務(wù)發(fā)展受限制，那么商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會就會增加。

　　同時，嚴(yán)躍進(jìn)提到，當(dāng)前浙江省國企改革力度大，寧波富達(dá)作為寧波市國有資產(chǎn)管理委員會控股的企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓住宅業(yè)務(wù)的股份或也是因其積極響應(yīng)政策的號召，在資產(chǎn)處置和專業(yè)化運作方面所做的調(diào)整。

　　“寧波富達(dá)轉(zhuǎn)讓住宅業(yè)務(wù)股權(quán)有助于回籠資金，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化的發(fā)展。不過，寧波富達(dá)押寶商業(yè)地產(chǎn)亦存在風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，如果后續(xù)住宅購房政策放松，那么從資金回籠的角度看，住宅業(yè)務(wù)顯然要好于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。企業(yè)若是嘗試在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)力，那么適當(dāng)配置租售的比例很關(guān)鍵。

　　就公司為何籌劃出售其全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)的股權(quán)等問題，寧波富達(dá)董秘辦回復(fù)記者：“董秘出差了，對于是否出售住宅業(yè)務(wù)的全部股權(quán)還在商討中，具體原因還需要等確定以后的官方公告，不方便提前告知?！?/p>