全國(guó)政協(xié)委員：房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的觀(guān)念要扭轉(zhuǎn)了

全國(guó)政協(xié)委員、申萬(wàn)宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)。新京報(bào)記者 陶冉 攝

　　怎么看2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)？2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題在哪里？如何看待政府出臺(tái)的相關(guān)政策？新京報(bào)就這些問(wèn)題專(zhuān)訪(fǎng)了全國(guó)政協(xié)委員、申萬(wàn)宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)。

　　在楊成長(zhǎng)看來(lái)，只要政策不出現(xiàn)大的變化，未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落式的波動(dòng)。此外，在他看來(lái)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度已經(jīng)發(fā)生變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了拐點(diǎn)。投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過(guò)去了，認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的觀(guān)念要扭轉(zhuǎn)了。

　　談房?jī)r(jià)：“未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)”

　　新京報(bào)：如何看待“房?jī)r(jià)過(guò)高”的說(shuō)法？

　　楊成長(zhǎng)：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年開(kāi)始市場(chǎng)化的進(jìn)程，加上城市土地資源的稀缺，兩者的接軌導(dǎo)致房?jī)r(jià)走高。

　　在2017年房?jī)r(jià)的上漲中，鄭州、合肥等城市房?jī)r(jià)的飆升引人注目。隨著這些城市交通的改善、人口和產(chǎn)業(yè)的集聚、城市規(guī)模的擴(kuò)大，加上此前這些地區(qū)房?jī)r(jià)壓抑著沒(méi)上漲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲并不是沒(méi)有理由。但總體看，這些城市房?jī)r(jià)的上漲是良性的，標(biāo)志著城市綜合服務(wù)功能、城市地位的提高，不能認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲就會(huì)形成泡沫。

　　房?jī)r(jià)太高不好，房?jī)r(jià)太低也不好，價(jià)格應(yīng)該在市場(chǎng)中起著指揮棒的作用。目前我們國(guó)家人均占地、特別是人均占據(jù)住房的用地面積很少，靠什么來(lái)保持合適的居住面積？就是要靠市場(chǎng)機(jī)制下的價(jià)格因素。北上廣深這些地方房?jī)r(jià)高了，人口自然流到其他城市，可以說(shuō)房?jī)r(jià)是人口導(dǎo)出的閥門(mén)。

　　新京報(bào)：短期看，2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

　　楊成長(zhǎng)：總體看，一線(xiàn)城市穩(wěn)中有降、二三線(xiàn)城市保持穩(wěn)定的格局。只要政策不發(fā)生太大的變化，短期看，未來(lái)兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落式的大幅波動(dòng)。不過(guò)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，一些城市連成一片成為城市群，會(huì)有部分小城鎮(zhèn)出現(xiàn)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。

　　談市場(chǎng)：“投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過(guò)去了”

　　新京報(bào)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題是什么？

　　楊成長(zhǎng)：可以說(shuō)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一些問(wèn)題，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的短期困難?？梢詮娜齻€(gè)方面來(lái)理解：

　　首先，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的早期階段，人口涌向京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角這三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶的中心城市，但這些城市的土地、房地產(chǎn)供應(yīng)等容量有限，導(dǎo)致這些區(qū)域房?jī)r(jià)上升過(guò)快。但從全國(guó)整體來(lái)看，房?jī)r(jià)并不是很高。

　　第二，從租售體系看，很多人不愿意長(zhǎng)期租房，加上租賃市場(chǎng)相關(guān)規(guī)章制度不健全也導(dǎo)致給人一種不穩(wěn)定感，房地產(chǎn)需求特別旺;此外，房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期不受重視，機(jī)構(gòu)只賣(mài)房、造房，這就導(dǎo)致租賃市場(chǎng)房源不足;

　　第三，在現(xiàn)有的土地制度下，地方政府是唯一的土地供應(yīng)者、開(kāi)發(fā)商是唯一的房屋供應(yīng)渠道，這導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房子供應(yīng)主體和渠道單一。

　　楊成長(zhǎng)：以上三方面的基礎(chǔ)制度都在發(fā)生變化，這也導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生重大變化?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到了，過(guò)去北上廣深這些大城市房?jī)r(jià)拼命上漲的制度性障礙正在逐漸清零。

　　從城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡角度來(lái)看，一線(xiàn)城市的人口導(dǎo)入速度開(kāi)始放慢，而相鄰的其他城市圈的城市加速興起，房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始均衡化;其次，隨著年輕人思想觀(guān)念的改變以及中央提出租賃并舉的舉措，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃不平衡的癥結(jié)正在被解決;第三，中央提出多渠道供應(yīng)，會(huì)改變房源單一的局面。

　　此前多通過(guò)行政手段進(jìn)行短期的調(diào)控，房?jī)r(jià)一時(shí)被壓住，但政策一放松，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)反彈。但隨著城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展、租賃市場(chǎng)的發(fā)展與多渠道供應(yīng)三者相結(jié)合，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的效應(yīng)。

　　新京報(bào)：長(zhǎng)期效應(yīng)將帶來(lái)怎樣的影響？

　　楊成長(zhǎng)：可以說(shuō)，投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過(guò)去了。很多人認(rèn)為，股市有跌有漲，但房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌，這種觀(guān)念要扭轉(zhuǎn)了。從全球看，房地產(chǎn)的投資平均回報(bào)率在5%左右，并非高收益的投資產(chǎn)品，而且房地產(chǎn)不像其他金融產(chǎn)品容易變現(xiàn)。北上廣深這些城市二手房成交活躍，其他區(qū)域則不同了，再加上稅收的調(diào)整，這些區(qū)域的房子變現(xiàn)將更難。

　　新京報(bào)快訊怎么看2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)？2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題在哪里？如何看待政府出臺(tái)的相關(guān)政策？新京報(bào)就這些問(wèn)題專(zhuān)訪(fǎng)了全國(guó)政協(xié)委員、申萬(wàn)宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)。

　　在楊成長(zhǎng)看來(lái)，只要政策不出現(xiàn)大的變化，未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落式的波動(dòng)。此外，在他看來(lái)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度已經(jīng)發(fā)生變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了拐點(diǎn)。投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過(guò)去了，認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的觀(guān)念要扭轉(zhuǎn)了。

　　談房?jī)r(jià)：“未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)”

　　新京報(bào)：如何看待“房?jī)r(jià)過(guò)高”的說(shuō)法？

　　楊成長(zhǎng)：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年開(kāi)始市場(chǎng)化的進(jìn)程，加上城市土地資源的稀缺，兩者的接軌導(dǎo)致房?jī)r(jià)走高。

　　在2017年房?jī)r(jià)的上漲中，鄭州、合肥等城市房?jī)r(jià)的飆升引人注目。隨著這些城市交通的改善、人口和產(chǎn)業(yè)的集聚、城市規(guī)模的擴(kuò)大，加上此前這些地區(qū)房?jī)r(jià)壓抑著沒(méi)上漲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲并不是沒(méi)有理由。但總體看，這些城市房?jī)r(jià)的上漲是良性的，標(biāo)志著城市綜合服務(wù)功能、城市地位的提高，不能認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲就會(huì)形成泡沫。

　　房?jī)r(jià)太高不好，房?jī)r(jià)太低也不好，價(jià)格應(yīng)該在市場(chǎng)中起著指揮棒的作用。目前我們國(guó)家人均占地、特別是人均占據(jù)住房的用地面積很少，靠什么來(lái)保持合適的居住面積？就是要靠市場(chǎng)機(jī)制下的價(jià)格因素。北上廣深這些地方房?jī)r(jià)高了，人口自然流到其他城市，可以說(shuō)房?jī)r(jià)是人口導(dǎo)出的閥門(mén)。

　　新京報(bào)：短期看，2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

　　楊成長(zhǎng)：總體看，一線(xiàn)城市穩(wěn)中有降、二三線(xiàn)城市保持穩(wěn)定的格局。只要政策不發(fā)生太大的變化，短期看，未來(lái)兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落式的大幅波動(dòng)。不過(guò)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，一些城市連成一片成為城市群，會(huì)有部分小城鎮(zhèn)出現(xiàn)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。

　　談市場(chǎng)：“投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過(guò)去了”

　　新京報(bào)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題是什么？

　　楊成長(zhǎng)：可以說(shuō)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一些問(wèn)題，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的短期困難?？梢詮娜齻€(gè)方面來(lái)理解：

　　首先，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的早期階段，人口涌向京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角這三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶的中心城市，但這些城市的土地、房地產(chǎn)供應(yīng)等容量有限，導(dǎo)致這些區(qū)域房?jī)r(jià)上升過(guò)快。但從全國(guó)整體來(lái)看，房?jī)r(jià)并不是很高。

　　第二，從租售體系看，很多人不愿意長(zhǎng)期租房，加上租賃市場(chǎng)相關(guān)規(guī)章制度不健全也導(dǎo)致給人一種不穩(wěn)定感，房地產(chǎn)需求特別旺;此外，房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期不受重視，機(jī)構(gòu)只賣(mài)房、造房，這就導(dǎo)致租賃市場(chǎng)房源不足;

　　第三，在現(xiàn)有的土地制度下，地方政府是唯一的土地供應(yīng)者、開(kāi)發(fā)商是唯一的房屋供應(yīng)渠道，這導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房子供應(yīng)主體和渠道單一。

　　新京報(bào)：現(xiàn)在看，以上這三個(gè)方面有所變化嗎？

　　楊成長(zhǎng)：以上三方面的基礎(chǔ)制度都在發(fā)生變化，這也導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生重大變化?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到了，過(guò)去北上廣深這些大城市房?jī)r(jià)拼命上漲的制度性障礙正在逐漸清零。

　　從城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡角度來(lái)看，一線(xiàn)城市的人口導(dǎo)入速度開(kāi)始放慢，而相鄰的其他城市圈的城市加速興起，房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始均衡化;其次，隨著年輕人思想觀(guān)念的改變以及中央提出租賃并舉的舉措，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃不平衡的癥結(jié)正在被解決;第三，中央提出多渠道供應(yīng)，會(huì)改變房源單一的局面。

　　此前多通過(guò)行政手段進(jìn)行短期的調(diào)控，房?jī)r(jià)一時(shí)被壓住，但政策一放松，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)反彈。但隨著城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展、租賃市場(chǎng)的發(fā)展與多渠道供應(yīng)三者相結(jié)合，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的效應(yīng)。

　　新京報(bào)：長(zhǎng)期效應(yīng)將帶來(lái)怎樣的影響？

　　楊成長(zhǎng)：可以說(shuō)，投資房地產(chǎn)獲得暴利的階段已經(jīng)過(guò)去了。很多人認(rèn)為，股市有跌有漲，但房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌，這種觀(guān)念要扭轉(zhuǎn)了。從全球看，房地產(chǎn)的投資平均回報(bào)率在5%左右，并非高收益的投資產(chǎn)品，而且房地產(chǎn)不像其他金融產(chǎn)品容易變現(xiàn)。北上廣深這些城市二手房成交活躍，其他區(qū)域則不同了，再加上稅收的調(diào)整，這些區(qū)域的房子變現(xiàn)將更難。