48家房企存貨合計1.93萬億 上市房企去庫存路漫長

　　編者按 上市公司中報業(yè)績在一定程度上反映國家的經(jīng)濟(jì)走勢和政策效果。去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿是中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的主要工作任務(wù)，這些工作進(jìn)展如何，效果如何？本報今天起推出系列報道，敬請關(guān)注。

　　“去庫存”正重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)。一、二線城市房價大漲甚至供不應(yīng)求，但三、四線城市依然處于去庫存的攻堅期。據(jù)同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報，具備可比數(shù)據(jù)的上市公司存貨合計約為3.56萬億元。48家已公布數(shù)據(jù)的上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨合計約為1.93萬億元，占據(jù)3.56萬億元的一半以上。上市房企去庫存前路漫漫。

　　目前，存貨凈額排名前十名的上市公司中，有8家是房地產(chǎn)企業(yè)。萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示，我國房地產(chǎn)市場長期以來存在的最大問題，就是結(jié)構(gòu)性供需不匹配，實際上也就是三、四線城市的庫存問題。2015年下半年以來，在國家政策的刺激下，房地產(chǎn)銷售增速快速回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在今年也由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在房地產(chǎn)市場火爆的同時，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性庫存問題并沒有明顯緩解。

　　“從總量上看，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升，2016年房地產(chǎn)總體庫存不會有明顯下降；居民住房需求三五年內(nèi)相對穩(wěn)定，目前銷售高增長意味著對未來需求的透支；由于我國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房，目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上，三、四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地產(chǎn)去庫存的壓力會更加艱難?！倍轮颈硎尽?

　　截至目前，2016年中報企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為294天，相比2015年中報的405天有較大幅度縮減。不過，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1695天，遠(yuǎn)高于整體平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（294天）。存貨高企以及周轉(zhuǎn)天數(shù)，已成為影響上市房企利潤的重要原因之一。

　　例如，中南建設(shè)上半年凈利潤33694.02萬元，同比下降24.27%；金融街上半年凈利潤75862.31萬元，同比下降11.66%?！澳壳?，這兩家公司的存貨凈額高達(dá)673.17億元和657.90億元，在已有數(shù)據(jù)的上市公司中排名第11和第12位，兩家公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)均高于1000天。高庫存會增加上市公司的財務(wù)費用，而房地產(chǎn)又是一個對資金鏈要求很高的行業(yè)，如果庫存加大，不僅財務(wù)費用會增加，管理費用也會增加，存貨跌價風(fēng)險隨之上升，對半年報業(yè)績造成不利影響。”國開證券研究部副總經(jīng)理杜征征說。

　　“在政策上，三、四線城市需要通過下調(diào)契稅、以購代建等措施去庫存；身處高庫存區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)商，也應(yīng)該主動降價銷售加速去庫存。同時，政策層面要不斷完善購租并舉的住房制度，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，以期降低房地產(chǎn)上市公司庫存數(shù)量，提高業(yè)績水平?！贝送猓敻蛔C券分析師李朝宇表示，還應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提升產(chǎn)業(yè)集中度；鼓勵以租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化房企發(fā)展，通過多種途徑解決庫存壓力。

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