燕郊新房供應(yīng)“斷頓” 二手房成交單價破2.7萬元

　　《證券日報》記者在燕郊、大廠等地實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來，燕郊70年產(chǎn)權(quán)一手房供應(yīng)不足，二手市場流動性加強，至少10多個小區(qū)都出現(xiàn)成交價超過2.5萬元/平方米的房源

　　“有一套房掛出來一個多小時，購房者就趕過來了，房子也沒看，直接簽約”，燕郊鏈家門店一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者透露，燕郊靠近北京位置的二手房成交價基本都超過2.3萬元/平方米，極個別房源成交單價則超過了3萬元/平方米。

　　燕郊，過去是承接北京外溢的居住需求，而今，經(jīng)歷房價多輪連續(xù)上漲甚至翻番的暴漲后，燕郊房產(chǎn)的投資需求在快速攀升。在新房供應(yīng)斷頓的情況下，原本流動性很差的二手房市場開始活躍起來。

　　2015年8月份，《證券日報》記者去燕郊實地調(diào)查時，燕郊的“售房一條街”僅有興達(dá)二手房交易中心是比較大的二手房交易中心。一年后的現(xiàn)在，《證券日報》記者再度探訪燕郊時，遍地都是二手房交易中介門店，甚至將一手房的銷售中心直接改成該項目的二手交易門店。

　　新房供應(yīng)斷頓

　　事實上，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原本活躍在“售房一條街”推銷新房的大媽們比去年少了很多。

　　“除了黃金藍(lán)灣，還有港中旅開發(fā)的新項目可以排號，馬上將開盤”，一位拿著各種房產(chǎn)小廣告的大媽告訴記者，還有幾個項目是40年或者50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓了。

　　“在燕郊，70年產(chǎn)權(quán)的新房現(xiàn)在只有黃金藍(lán)灣可以銷售，推出房源的時間也不確定，真心想買要準(zhǔn)備好現(xiàn)金和身份信息，去銷售中心守著”，一位了解當(dāng)?shù)厥袌龅南嚓P(guān)人士向本報記者透露，此外還有個別項目的尾房銷售，但數(shù)量極少。

　　《證券日報》記者在實地探訪中也注意到，天洋城4代的銷售中心已經(jīng)關(guān)門。另有一些去年原本銷售新房的銷售中心也變成了銷售該項目二手房的門店。

　　上述鏈家門店經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步向本報記者表示，燕郊現(xiàn)在新房供應(yīng)量很少，這個月市場在售的70年產(chǎn)權(quán)新房項目可能都不到3個，或者在排號未開盤，即使有在售新項目，推出的套數(shù)也不多，可能僅有10多套。

　　鑒于今年以來，新房供應(yīng)量與去年同期相比嚴(yán)重下滑，燕郊的二手市場流動性開始轉(zhuǎn)好，尤其這兩個月成交量和成交價都明顯提升。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，最近90天內(nèi)成交1131套，平均每個月成交約377套，這僅是在鏈家平臺上交易量。

　　成交單價直逼3萬元

　　“整個燕郊，每個月成交的二手房可以使中介獲得2000萬元的傭金額度，而鏈家一個門店每個月可獲得60萬元傭金額度”，有消息人士向《證券日報》記者透露，上周，“我們門店成交了好幾套”。

　　至于成交價格，與年初相比，每平方米上漲5000元/平方米已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

　　“天洋城現(xiàn)在成交價在2.4萬元-2.5萬元/平方米，也有少量房源超過2.6萬元/平方米”，上述鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，極個別小區(qū)房源成交價有超過3萬元/平方米的，但這種房子數(shù)量并不多，是燕郊目前最貴的二手房社區(qū)才能出現(xiàn)的成交價。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來，燕郊至少10多個樓盤成交價都突破了2.5萬元/平方米這一水平線。記者能夠查到的最高成交記錄，是東方夏威夷一套271平方米的高端盤，于今年7月23日成交，成交總價271平方米，單價47932元/平方米。當(dāng)然，這是極個別房源，對整個市場趨勢來說不具代表性。

　　不過，東方夏威夷南岸一期、星河185等多個小區(qū)均出現(xiàn)成交單價超過2.7萬元/平方米的成交記錄。此外，燕郊普羅旺斯也有成交價超過3萬元/平方米的房源簽約記錄。

　　“在燕郊，多數(shù)項目的業(yè)主多來自北京，甚至一半以上都是基于投資需求而購買的房產(chǎn)”，大廠的一位21世紀(jì)不動產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人向本報記者表示，但今年新房供量銳減，開發(fā)商想高價賣房，卻無法取得預(yù)售許可證，因為相關(guān)部門正限價，所以新房入市量少，許多本地人的換房需求和來自北京購房者的投資需求，使二手房流動性迅速上升，這也是房價輕松暴漲的原因之一。

　　業(yè)主報價單價超3.7萬元

　　除了上述新房供應(yīng)斷頓的因素外，燕郊二手房快速暴漲的背后，其實是來自通州副中心規(guī)劃的帶動。

　　現(xiàn)在燕郊市場有這樣一種言論，以后“北三縣”的土地統(tǒng)一歸通州副中心規(guī)劃調(diào)配，這樣模式下，開發(fā)商拿地成本將被推高，因此現(xiàn)在即使高樓已起，甚至已經(jīng)是現(xiàn)房，開發(fā)商也不愿意現(xiàn)在就銷售，不乏捂盤惜售的意愿。

　　鑒于此，二手房成交價越發(fā)高企。

　　“現(xiàn)在很多人都不賣，都在觀望，報價都很高，基本都超過2萬元/平方米，高的甚至直逼4萬元/平方米”，上述中介人士向本報記者表示，遠(yuǎn)遠(yuǎn)想不到，一年前，二手房成交均價還不足1.5萬元/平方米，說房價翻番，也不為過了。

　　根據(jù)《證券日報》記者在燕郊走訪的多個二手房中介和二手房小區(qū)發(fā)現(xiàn)，有的中介確實有2組-3組客戶在咨詢房源信息，遠(yuǎn)不是去年門可羅雀的局面。

　　此外，《證券日報》記者也注意到，業(yè)主坐地起價的現(xiàn)象較為普遍。以星河185為例，多數(shù)房源報價超過3.7萬元/平方米，還言稱“誠心賣房”。換言之，現(xiàn)在想在靠近北京的燕郊買一套100平方米左右的剛改性住宅，沒有300萬元總價可能難以拿下。這是2015年底，北京通州六環(huán)果園商圈學(xué)區(qū)房的價格。

　　值得注意的是，東方夏威夷的別墅產(chǎn)品，業(yè)主報價有高達(dá)5.1萬元/平方米的房產(chǎn)，聯(lián)排別墅甚至報價高達(dá)6.7萬元/平方米。

　　房價虛高？

　　“現(xiàn)在購買很多二手樓盤是有風(fēng)險的”，有消息人士向本報記者透露，燕郊的很多在售二手房是剛剛交房的，房本還沒有下來，二手交易實際上不能完成二手房正常的過戶手續(xù)，或者通過開發(fā)商改底單，或者等待房本下來再完成過戶。

　　更為值得注意的是，在燕郊，不少二手房首付款是不能以房款總價的三成交付的，除了稅費外，銀行也在衡量風(fēng)險。多數(shù)銀行對房產(chǎn)的評估價遠(yuǎn)低于市場上的實際成交價，因此銀行會提前要求，把按照房款總價的一定百分比的資金打在首付款里支付，這樣即可以以這種變相增加首付款的方式攤薄風(fēng)險。

　　一般來說，銀行變相增加首付款是燕郊房地產(chǎn)市場最近的普遍現(xiàn)象。據(jù)上述人士透露，燕郊今年以來房價的暴漲速度是創(chuàng)下歷史新高的，過去，燕郊充斥著大量新房，當(dāng)時，買房的幾乎都買新房，甚至有些想要在燕郊投資的投資客擔(dān)心二手市場流動性差，進(jìn)而不敢下手。

　　“市場早已變化了”，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，現(xiàn)在，在北京買一套房平均總價需500多萬元，首付至少150多萬元。此前的價格洼地通州頒布副中心規(guī)劃后，即使限購，房價也一直上漲，有些需求轉(zhuǎn)移至大興，有些則轉(zhuǎn)入“北三縣”，而燕郊是承接北京外溢的居住和投資需求的首選之地，剛需被擠出北京后，燕郊幾乎是最佳落腳點。

　　現(xiàn)實則是，睡城燕郊難以改變睡城的局面，畢竟，多個小區(qū)入依然住率不足30%。

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