“最嚴監(jiān)管”能否根除房地產(chǎn)中介亂象

　　8月的北京，炎熱尚未散去，地鐵口附近的燒烤攤已經(jīng)出街，各種奇怪的肉被烤得“嗞嗞”作響，吸引著那些剛鉆出地鐵的上班族，還有總在附近逡巡、穿白襯衫、黑制服的房地產(chǎn)中介。

　　在北京市豐臺區(qū)馬家堡西路南盡頭，不足200米的距離內(nèi)，聚集了5家房地產(chǎn)中介門店，這還不包括那些沒有招牌的房地產(chǎn)中介小作坊。

　　這是北京市的南四環(huán)，兩條地鐵線路在此產(chǎn)生交集，周邊房價一直穩(wěn)步抬升。附近的小區(qū)里，每天都會有房地產(chǎn)中介的身影。然而，隨便拉住一位市民采訪，他們對房地產(chǎn)中介有好感的卻寥寥無幾。

　　在主管部門眼中，“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步。今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部確定，在年內(nèi)開展一次專門針對房地產(chǎn)中介機構的大規(guī)模專項整頓治理行動。3個月后，住建部、國家發(fā)改委、央行等七部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》。

　　“‘意見’的出臺，有很重要的意義，將對房地產(chǎn)中介行業(yè)以及房地產(chǎn)交易產(chǎn)生積極的影響?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副研究員、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說。

　　清除“黑中介”還需提高準入門檻

　　此次七部門印發(fā)的《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，被稱為我國史上最嚴房地產(chǎn)中介管理新規(guī)的政策?！耙庖姟睆姆吭葱畔?、交易過程、中介服務收費等角度全面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務標準、范圍等，將集中“圍剿”市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息、收費不透明等問題。

　　趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說，“意見”分為三大方面16項措施，針對當前房地產(chǎn)中介服務行業(yè)存在諸多頑疾“對癥下藥”，發(fā)文部門之多、涉及范圍之廣、采取措施之全、實施監(jiān)管之嚴都是空前的。在缺少行業(yè)準入和行業(yè)立法的前提下，為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場、加強中介管理，這個“意見”可以說已經(jīng)使出了“洪荒之力”。

　　記者注意到，此次“意見”中明確要求，各市、縣房地產(chǎn)主管部門會同價格、金融、稅務、工商行政等主管部門，建立多部門聯(lián)動機制，加快建設房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業(yè)人員，聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。

　　此舉也被認為徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的一記重拳，加強經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管能夠起到威懾作用。不過，作為實務界人士的鏈家研究院的研究人員也建議，要使房產(chǎn)中介行業(yè)徹底擺脫“黑中介”的帽子，就要從制度根源下功夫。對比國外經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，我國經(jīng)紀人職業(yè)化水平之所以低，其根源在于行業(yè)準入制度真空、信息專有權保護缺失以及缺乏經(jīng)紀人間合作機制。

　　“因此，要從根源上治理‘黑中介’，還需要建立起行業(yè)準入門檻，實行考試執(zhí)照制度，要建立起獨家委托機制下的信息專屬保護機制，使經(jīng)紀人從過度競爭轉(zhuǎn)向合作，不斷提高職業(yè)化水平，才能真正走向‘白中介’?！鄙鲜鲅芯繂T建議說。

　　“在房地產(chǎn)中介行業(yè)管理上，‘意見’創(chuàng)造了很多個第一，可以看出以住房和城鄉(xiāng)建設部門為首的行業(yè)管理部門加強中介管理、規(guī)范中介服務市場的決心。目前有關部門正在起草房地產(chǎn)交易管理條例，根治‘黑中介’，期盼這個條例早日出臺?！壁w慶祥說。

　　根治“假房源”需核驗機制保障

　　登錄房地產(chǎn)中介公司的網(wǎng)站，隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房，有的中介表示“房子剛剛賣掉”，建議看看“價格和位置、布局差不多的另一套房”；有的中介表示“賣家臨時提高了售價”……這些招數(shù)，用房地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)的行話叫“轉(zhuǎn)盤”，把客戶騙進來再說。

　　“已成交的房源信息在網(wǎng)上和門店仍然掛著的很多，出現(xiàn)這個現(xiàn)象有兩種情況，一是經(jīng)紀人員不知道房源已經(jīng)成交，二是知道已成交，仍然作為幌子‘吸引客戶’。所以，治理假房源，必須規(guī)定已成交房源應當撤下。”趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說。

　　針對于此，“意見”首次明確規(guī)定，對于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。

　　在趙慶祥看來，目前假房源現(xiàn)象非常突出，非常普遍，特別是在一些公共的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上面?！耙庖姟背雠_具體措施向假房源開戰(zhàn)，具有劃時代意義。

　　“‘意見’首次明確將通過互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)中介服務的機構納入備案管理，第三方網(wǎng)站對假房源問題要承擔相應責任，如果對房源信息不審核，比如發(fā)布沒有核驗二維碼的房源信息，這些網(wǎng)站應當受到工信部的處罰，甚至取消網(wǎng)站備案資格?！壁w慶祥說。

　　不少受訪的市民向記者表示，在房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡平臺上，各個實體中介掛上來的房源實在太多太雜了。業(yè)主本身就會多處掛牌，而由于第三方平臺審核機制的不完善，許多假圖片、假價格乃至根本不存在的房源都出現(xiàn)了。即使平臺方建立舉報機制，但虛假房源還是不斷滋生。

　　對此，“意見”規(guī)定我國要實行房源信息核驗制度，而且中介機構發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標明房源信息核驗情況、房屋產(chǎn)權狀況等信息；中介機構不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

　　不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，產(chǎn)權核驗效率仍然不高?！拔覈课莓a(chǎn)權信息一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核驗上未形成統(tǒng)一標準、難易各異，有些地市已實現(xiàn)網(wǎng)上付費查詢，有些地市需攜帶房主的身份證明在當?shù)毓芾聿块T窗口查詢。所需時間也有較大差異，在部分交易活躍地區(qū)，查驗過程長達10天，延緩了交易周期。”鏈家研究院研究人員介紹，更重要的是，一些地區(qū)產(chǎn)權核驗內(nèi)容不全面、不及時的問題在多數(shù)地區(qū)都尚未得到解決，在交易過程中出現(xiàn)查封、抵押等情況無法得到及時反饋，由此造成的買方財產(chǎn)損失也時有發(fā)生。此外產(chǎn)權問題造成的賠付責任劃分不清，產(chǎn)權糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程。交易完成后因房屋所有權、使用權造成的糾紛更難以有效解決。

　　“北京等城市先行先試，房源核驗已經(jīng)實現(xiàn)了全市覆蓋。核驗時限比較長主要是房屋交易和不動產(chǎn)登記分離造成的，房源核驗受理是住房和城鄉(xiāng)建設部門，信息核實和確權又在不動產(chǎn)登記部門，部門之間的工作銜接和登記信息的不共享，是造成核驗時間長的主要原因。完善房源核驗制度，應當對備案的中介機構和有職業(yè)資格經(jīng)紀人員提供房屋權屬登記信息的查詢服務?！壁w慶祥說，如果能夠做到發(fā)布的房源信息有房源核驗的二維碼和書面委托書，肯定能遏制假房源。假房源存在有一個制度性的根本原因，就是沒有獨家代理，沒有對房源發(fā)布方合法權益的保護機制，根治假房源確實需要全面推行獨家代理和強制合作。

　　新規(guī)未禁止房地產(chǎn)中介金融服務

　　今年年初，鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務引發(fā)爭議。至今，包括鏈家在內(nèi)各式崛起的金融業(yè)務正在成為風暴眼，遭受的非議和質(zhì)疑最多。

　　因此，“意見”明確規(guī)定，中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，而且中介機構不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

　　“房地產(chǎn)金融服務是房地產(chǎn)交易服務不可或缺的一個環(huán)節(jié)。特別是在改善型需求為主的市場中，買一賣一形成的連環(huán)單，在抵押貸款無法交易的情況下，金融服務是房地產(chǎn)交易服務中特別重要的一環(huán)?！壁w慶祥說，房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務有著天然的強聯(lián)系，“意見”中關于房地產(chǎn)金融服務的要求，目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務聯(lián)系，強調(diào)的是中介機構不得提供違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務?！耙庖姟睂ⅰ笆赘顿J”明確為違法違規(guī)的金融服務，房地產(chǎn)中介機構不能再碰這條“紅線”。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，許多中介在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，會主動提出“我們能夠辦理短期借款”，也就是所謂的“首付貸”。這種問題常常出現(xiàn)在買主是置換房屋的情況。中介會暗示買家:“錢不夠沒有關系，我們可以想辦法繞過限購，想辦法辦理短期借款，利率可能比銀行高一點，給你解燃眉之急。反正是短期借款，你把房子賣掉之后可以還上就行?！敝劣诰唧w的資金來源，中介工作人員語焉不詳。

　　實際上，“首付貸”的來源之一是“高評房價”。許多房地產(chǎn)中介在被詢問時，均表示可協(xié)助以“高評房價”的方式套取購房“首付款”。一名中介業(yè)務員坦承，鼓動并協(xié)助購房者高評房價，既為促成交易也為賺取不菲的“墊資費”。據(jù)介紹，“墊資費”一般按照墊資金額的1.6%至3%收取。

　　有的中介為實現(xiàn)“高評套貸”，甚至向銀行員工行賄。2014年6月到2015年3月，蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬元，抬高客戶信用等級，被依法判處有期徒刑4年3個月。

　　“中介機構與金融機構合作提供金融服務，雖屬‘你情我愿’的市場行為，但‘意見’首次要求金融機構不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機構合作，這一點特別重要?！壁w慶祥說。

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