北京二手房市場(chǎng)上半年沖高觸頂 下半年逐步降溫

　　雖然7月北京二手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)了“技術(shù)性”補(bǔ)漲，但降溫仍是樓市的大勢(shì)所趨。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2016年下半年，北京二手房的議價(jià)空間加大、新增掛牌量減少，房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升，二手房交易的積極性在降低，買賣雙方觀望態(tài)度十分明顯。

　　在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后，很多人對(duì)下半年市場(chǎng)并不樂(lè)觀。在年初持續(xù)高溫消耗大量有效市場(chǎng)需求、信貸未繼續(xù)寬松的市場(chǎng)大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè)，下半年北京二手房市場(chǎng)還將繼續(xù)降溫，但價(jià)格會(huì)依舊堅(jiān)挺。

　　□數(shù)據(jù)

　　技術(shù)性補(bǔ)漲難掩下行大勢(shì)

　　繼6月成交量創(chuàng)今年來(lái)新低之后，7月北京二手房成交量有所回升。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年7月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為22340套，環(huán)比6月上漲62.6%。

　　不過(guò)，6、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量的大起大落，并沒(méi)有反映真實(shí)的市場(chǎng)情況。由于6月初“房源核驗(yàn)”政策在全市全面落地實(shí)施，技術(shù)磨合層面的原因?qū)е铝?月網(wǎng)簽量銳減，經(jīng)過(guò)6月的技術(shù)磨合后，隨著網(wǎng)簽效率的提升，6月積壓下來(lái)的網(wǎng)簽需求在7月得以釋放，導(dǎo)致了7月二手房網(wǎng)簽量的上漲。

　　“除去技術(shù)層面的原因，6-7月北京二手房市場(chǎng)的整體趨勢(shì)仍然是‘降溫’?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，從6、7月的整體交易量來(lái)看，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為36079套，與4、5月的網(wǎng)簽總量相比下跌了28.3%，跌幅近三成。6、7月的月均網(wǎng)簽量?jī)H有1.8萬(wàn)套，也明顯低于3月以來(lái)的月度網(wǎng)簽量。逐步降溫仍是北京二手房市場(chǎng)交易量在3月觸頂后的大趨勢(shì)。

　　在7月補(bǔ)漲之后，8月市場(chǎng)再現(xiàn)下行。偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，8月首周二手住宅共成交4397套，低于7月首周4611套的交易量。環(huán)比出現(xiàn)了24周以來(lái)的第二次下降，同時(shí)26.5%的降幅也大大超過(guò)了今年第28周的9.5%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，總體看，最近3個(gè)月二手房住宅成交相比3、4月的天量都有兩至三成的回落。

　　云房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市二手住宅成交13.6萬(wàn)套，創(chuàng)近6年新高，截至6月底，二手住宅均價(jià)47235元/平方米，比2015年底上漲16.6%，與2010年相比，6年間價(jià)格上漲90.5%。但自今年3月市場(chǎng)成交達(dá)到頂峰后，二季度成交量連續(xù)三個(gè)月下滑，且價(jià)格漲幅出現(xiàn)明顯收窄。

　　房天下的統(tǒng)計(jì)顯示，從今年4、5月開(kāi)始，北京二手房及二手住宅的網(wǎng)簽量一直在回落，但6月因全市納入房源核驗(yàn)造成了斷崖式下跌，7月適應(yīng)后便基本恢復(fù)了5月的成交量。在經(jīng)歷了去年的連番降息刺激后，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入下行通道，6、7月網(wǎng)簽量的反復(fù)僅是突發(fā)房源核驗(yàn)政策帶來(lái)的短期效應(yīng)。

　　□探訪

　　中介

　　供需都被大量透支

　　“跟今年3、4月相比，現(xiàn)在市場(chǎng)肯定是降溫了”，位于東四環(huán)的鏈家某門店店長(zhǎng)告訴記者，供應(yīng)和需求在前段時(shí)間大量透支之后的雙雙大幅回落，是近期市場(chǎng)降溫的主要表現(xiàn)。

　　從買方來(lái)說(shuō)，今年春節(jié)之后開(kāi)始的這輪成交熱提前集中釋放了大量市場(chǎng)需求，以至于到了5月傳統(tǒng)的成交旺季時(shí)，市場(chǎng)卻已經(jīng)開(kāi)始“走下坡路”；從賣方來(lái)看，3月以來(lái)的集中成交消化了大量房源之后，在售房源急劇減少，新一波房源還沒(méi)有開(kāi)始掛牌，市場(chǎng)一度出現(xiàn)“青黃不接”的局面。

　　“不少前期消化較快的小區(qū)，現(xiàn)在在售房源非常有限，有些戶型和樓層甚至是無(wú)房可售”，這位王姓店長(zhǎng)告訴記者，這也是6、7月以來(lái)，雖然成交量出現(xiàn)下滑，但價(jià)格仍然居高不下的主要原因。

　　與上半年頻繁出現(xiàn)的搶房、業(yè)主坐地起價(jià)等相比，目前市場(chǎng)已經(jīng)明顯恢復(fù)理性。上述王姓店長(zhǎng)說(shuō)，坐地起價(jià)的現(xiàn)象現(xiàn)在基本不復(fù)出現(xiàn)，買家的猶豫期普遍拉長(zhǎng)，成交周期也明顯延長(zhǎng)?！昂茈y再出現(xiàn)今年年初那種‘看完房馬上交定金’的現(xiàn)象了，我的一個(gè)客戶看了3個(gè)多月剛剛才定下來(lái)一套。”

　　我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人小何近期也感受到了市場(chǎng)的降溫?！案衲晟习肽昴菐讉€(gè)月相比，最近兩個(gè)月的看房量少了很多，成交的周期也明顯拉長(zhǎng)了”。

　　小何告訴記者，從上個(gè)月開(kāi)始，不管是報(bào)價(jià)還是成交價(jià)，整體漲幅都開(kāi)始放緩。不過(guò)，“客戶的購(gòu)買意愿仍然是存在的，只是對(duì)價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境更挑剔”，小何說(shuō)，因此一些優(yōu)質(zhì)房源仍然受到積極追捧，成交很快，價(jià)格也是一枝獨(dú)秀。

　　買家

　　下半年會(huì)有更好機(jī)會(huì)

　　因?yàn)榉N種原因在今年3月錯(cuò)失一套房之后，文小姐并不急于再次出手。

　　“3月份時(shí)的市場(chǎng)確實(shí)是太瘋狂了，當(dāng)時(shí)我就覺(jué)得瘋狂之后市場(chǎng)肯定會(huì)有降溫，為什么非要搶在巔峰的時(shí)候出手呢？最近幾個(gè)月來(lái)看，雖然價(jià)格仍在上漲，但是漲幅已經(jīng)降了下來(lái)”，在文小姐看來(lái)，由于想買的房子是滿足自住需求，因此她并不愿意倉(cāng)促做出決定，要在價(jià)格、地段、戶型、樓層、學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境等多種要素的綜合權(quán)衡下做出選擇。

　　文小姐近期一直在看房，只是眼下在售的房源并不多，但她認(rèn)為，與上半年相比，下半年會(huì)有更好的出手時(shí)機(jī)。

　　賣家

　　先掛著慢慢賣

　　“既然價(jià)格已經(jīng)漲上來(lái)了，就很難再出現(xiàn)整體性下調(diào)?！闭f(shuō)這話時(shí)，張先生位于東四環(huán)外的房子已經(jīng)掛牌三個(gè)多月了。

　　張先生告訴記者，最近買家看房的時(shí)間基本都集中在周末，工作日幾乎沒(méi)有人看房。今年3月時(shí)絡(luò)繹不絕的看房人群已經(jīng)不復(fù)存在。據(jù)記者了解，張先生的房源報(bào)價(jià)在整個(gè)小區(qū)里并不算高，甚至是偏低水平，不過(guò)由于房子是在5層，沒(méi)有電梯，且戶型不是方正，再加上窗外有地鐵經(jīng)過(guò)的聲音，因此房源遲遲沒(méi)有成交。

　　即便如此，張先生的報(bào)價(jià)仍然保持不變，“反正現(xiàn)在也不著急用錢，先掛著，慢慢賣”。在張先生看來(lái)，房?jī)r(jià)易漲難跌，反正租金也不錯(cuò)，因此他并不著急成交。

　　□預(yù)測(cè)

　　下半年量縮價(jià)穩(wěn)

　　在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后，很多人對(duì)下半年市場(chǎng)并不樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入2016年下半年，北京二手房的議價(jià)空間加大、新增掛牌量減少，房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升，雖然客戶量、看房量有上升，但二手房交易的積極性在降低，業(yè)主觀望態(tài)度明顯，預(yù)計(jì)下半年北京二手房會(huì)降中趨穩(wěn)。

　　來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，自3月市場(chǎng)火爆時(shí)期之后，市場(chǎng)開(kāi)始趨于冷靜，業(yè)主為了能快速成交，從4月開(kāi)始議價(jià)空間逐漸增大，業(yè)主惜售的心理逐漸松動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年議價(jià)難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上半年。同時(shí)，在3月的成交高峰釋放了大量房源之后，4月以后新增掛牌量也逐步走低，業(yè)主開(kāi)始保持觀望態(tài)度。

　　市場(chǎng)雖趨于平靜，但是客戶的購(gòu)房意愿并沒(méi)有減弱。數(shù)據(jù)顯示，自4月后，客戶看房量開(kāi)始逐步回升，預(yù)計(jì)在7月之后，看房量仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，房源的成交周期從5月開(kāi)始略有回升，成交熱情略有降低，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的逐漸平穩(wěn)，成交周期會(huì)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)，購(gòu)房客戶仍會(huì)保持購(gòu)房熱情，但持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　□相關(guān)

　　高端新房量跌價(jià)挺

　　對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不管成交量上漲或下跌，都無(wú)法動(dòng)搖價(jià)格的堅(jiān)挺。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽13281套，環(huán)比6月全月減少17.2%，同比去年7月減少5.1%；但成交均價(jià)為33228元/平方米，環(huán)比6月均價(jià)上漲7.7%。

　　分類型來(lái)看，造成7月新房成交量下滑的主要因素是公寓類產(chǎn)品（普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓）交易量的回落，截至30日，6574套的交易量較6月全月下降了40.7%。

　　普通住宅小幅上漲，7月交易量為4018套，較6月全月增長(zhǎng)9.8%。

　　自住型商品房則在7月迎來(lái)供應(yīng)高峰和成交高峰，截至30日已成交1977套，環(huán)比6月全月大漲601.1%，創(chuàng)2016年以來(lái)自住房交易量新高。

　　7月別墅的成交量有所減少，共成交712套，環(huán)比6月全月減少30.1%，但仍為今年來(lái)次新高，同比去年7月也有110.7%的增長(zhǎng)；7月北京千萬(wàn)級(jí)新宅的交易量為535套，環(huán)比6月全月下降了24.3%。

　　胡景暉認(rèn)為，進(jìn)入7月后，因全面限購(gòu)傳言而攪動(dòng)的市場(chǎng)理性逐步回歸，公寓類產(chǎn)品熱度下降，但交易量較歷史而言仍處高位，尤其是順義，公寓類產(chǎn)品交易量依然火爆。而隨著昌平、門頭溝等地多個(gè)自住房項(xiàng)目的開(kāi)盤，自住房在7月熱度高漲，持續(xù)推盤之下，未來(lái)一段時(shí)間或許還會(huì)繼續(xù)升溫。

　　高端住宅在7月雖然交易量出現(xiàn)回落，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺。下半年隨著更多豪宅的入市，豪宅的銷售競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。

　　根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前7個(gè)月，北京五環(huán)內(nèi)純商普宅成交均價(jià)同比上漲30%，而套均面積也由139平方米升至152平方米，單價(jià)與面積的齊漲使得五環(huán)內(nèi)純商普宅的套均總價(jià)由去年同期的684萬(wàn)元上漲至972萬(wàn)元，而對(duì)應(yīng)周期內(nèi)別墅產(chǎn)品的套均總價(jià)則分別為1091萬(wàn)元與1079萬(wàn)元。這意味著普通住宅與別墅的價(jià)差正在急劇縮小。

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