全國在建3500多個新城 規(guī)劃“泡沫”或加重樓市庫存

　　國務院日前印發(fā)了《關于實施支持農業(yè)轉移人口市民化若干財政政策的通知》，明確建立健全支持農業(yè)轉移人口市民化的財政政策體系。記者近日在多地采訪發(fā)現(xiàn)，除了進城農村轉移人口，一些城市還把人口引進目標聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上，展開渾身解數(shù)“搶人”。專家指出，規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系，規(guī)劃新區(qū)“畫大餅”，規(guī)劃人口盲目求大，直接的影響就是房地產過度開發(fā)，去庫存艱難。

　　 各地新城紛紛“搶人”

　　近日，國務院印發(fā)了《關于實施支持農業(yè)轉移人口市民化若干財政政策的通知》，明確建立健全支持農業(yè)轉移人口市民化的財政政策體系，對一些中小城鎮(zhèn)來說，這個消息成為極大利好。

　　國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調查顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城新區(qū)數(shù)量3500多個。研究顯示，我國的新城新區(qū)發(fā)展，普遍面臨著規(guī)劃上過度超前、定位上同質化、過度依賴房地產拉動等突出問題。

　　“城鎮(zhèn)化不僅僅是土地的城鎮(zhèn)化，盲目求大的新城規(guī)劃嚴重脫離實際?！眹倚姓W院教授汪玉凱表示，中國人口的生育高峰已經過去，即便全面放開二胎，人口增速不會出現(xiàn)大幅上漲，城鎮(zhèn)化的主要增量來源于進城農村轉移人口。考慮進城意愿、落戶能力等多方面因素，預期到2020年城鎮(zhèn)落戶的農業(yè)轉移人口占進城農村人口的1／3左右，“規(guī)劃3500多個新城新區(qū)，誰來??？人從哪里來？”

　　除了進城農村轉移人口，一些城市也把人口引進目標聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規(guī)劃部門負責人在接受記者采訪時表示，其工作一項重要的任務就是搶人。

　　中國區(qū)域科學研究會理事長、南開大學教授郝壽義等受訪專家指出，城市人口規(guī)模差別化調控的信號已經明確，特大城市嚴控人口規(guī)模，中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口“溢出”，對于數(shù)量眾多的小城鎮(zhèn)、小城市，可能會迎來承接一部分大城市轉移人口的利好。

　　然而，現(xiàn)實中擔當集聚人口重任的中小城市卻處于難以承受之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮(zhèn)化報告2015》顯示，中國農民工流向地市級以上的占70%以上，而流向小城鎮(zhèn)的不到10%。

　　廣西北海市中心城區(qū)常住人口估算在70萬以上，根據(jù)規(guī)劃到2030年中心城區(qū)要達到145萬人?！白畲蟮睦щy是人從哪里來”。北海市建設部門有關負責人說，北海2015年人口增長率超過1.5%，盡管當?shù)胤艑捔寺鋺粝拗?，加快農業(yè)轉移人口市民化，但去年落戶人數(shù)僅為6749人。

　　事實上，一些地方不僅面臨引進人口難，還處于人口凈流出的“失血”狀態(tài)。福建省沙縣建設局相關負責人介紹，按照規(guī)劃到2030年沙縣城關人口要達到29萬人。“現(xiàn)在四分之一的人口都外出從事小吃行業(yè)，人口不凈流出就不錯了?！?/p>

　　在中山大學城市與區(qū)域研究中心教授許學強看來，隨著特大城市控制人口規(guī)模以及經濟發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉型升級，人口出現(xiàn)由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人，需要硬實力：很多中小城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化和產業(yè)化脫節(jié)，沒有產業(yè)就沒就業(yè)，再加之公共服務供給不足，致使中小城鎮(zhèn)難以發(fā)展起來。

　　 直接影響樓市去庫存

　　一些受訪專家指出，規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系，規(guī)劃新區(qū)“畫大餅”，規(guī)劃人口盲目求大，直接的影響就是房地產過度開發(fā)，去庫存艱難。

　　記者發(fā)現(xiàn)，西南某省會城市一個新區(qū)，通過劃撥方式取得土地的項目占總用地比例高達52.33%；而通過招拍掛出讓方式的土地僅占47.67%，招拍掛土地中，住宅又高達74.63%，商業(yè)服務業(yè)設施項目只占15.53%，工業(yè)項目只有5.24%。

　　專家指出，這類行政造城的結果就是，功能單一，很難形成持續(xù)擴大和升級的消費需求和服務需求，不能提供穩(wěn)定的就業(yè)崗位來促進吸引人口的聚集。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所助理研究員蔡翼飛等指出，以規(guī)定地、以供定需的拍腦袋規(guī)劃，不按照市場和現(xiàn)實需求，將導致土地利用粗放低效。

　　近日公布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》顯示，“十二五”時期全國城鎮(zhèn)建設用地增長約20%，遠高于同期城鎮(zhèn)人口11%的增幅，城鎮(zhèn)建設用地增長速度約為同期城鎮(zhèn)人口增加幅度的180%，地均GDP僅相當于歐美兩成多一點，粗放利用形勢嚴峻。

　　而部分地區(qū)“空城”“睡城”現(xiàn)象加劇，也讓去庫存難上加難。中原地產首席市場分析師張大偉分析，目前一些三四線城市的新城發(fā)展過多偏重于住宅這一單一模塊，過度的新城規(guī)劃也意味著房地產市場又要大發(fā)展，無疑將進一步增加難以消化的商品房庫存。

　　據(jù)記者不完全梳理，為鼓勵農民工進城購房，已經有超過50個城市發(fā)布了專門針對農民工進城購房的補貼優(yōu)惠政策，其中主要為三四線城市。

　　記者近日在沙縣縣城看到，在城區(qū)新區(qū)，數(shù)十個樓盤正在促銷，映入眼簾的是各種地產廣告。即使一些售出的房子，居住率也并不高?！盀榱巳齑妫晨h從2014年就停止住宅用地的供應”。據(jù)該縣建設局羅積清總工程師介紹，目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元，相對于高峰期房價已接近“腰斬”，房地產商多是保本甚至虧本甩賣。

　　在廣西北部灣區(qū)域的防城港市，截至2016年5月，該市新建住宅存量276.95萬平方米，按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算，去化周期約22個月；再如三區(qū)一縣的北海市，城區(qū)常住人口不到60萬，但目前房地產總庫存量超400萬平方米，遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

　　此外，中小城市既要去庫存，又要保證房地產固定投資不減，陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹，廣西今年給防城港房地產行業(yè)下達的投資任務是75億元，預計全市將新增300萬平方米，處于“舊賬還不上，又要添新賬”的境地。

　　“新城新區(qū)規(guī)劃的激進，背后是地方政府對土地指標的狂熱追求。”華南城市規(guī)劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示，每多一個人進入城鎮(zhèn)化序列，與此對應的人均建設用地指標就多一些。例如，按照目前人均城市建設用地100平方米計算，20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大，后者潛在的土地出讓收益就更多，根由還是土地財政在作怪。

    規(guī)劃泡沫需降溫

　　受訪專家表示，過度超前的新城新區(qū)規(guī)劃會給土地供應、城市發(fā)展帶來一系列負面影響。

　　北京交通大學中國城鎮(zhèn)化研究中心主任趙堅認為，新型城鎮(zhèn)化的新突破應主要靠市場機制而不是政府主導?？空男姓侄卧黾又行〕鞘袛?shù)量會造成嚴重的資源“空間錯配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚，是因為那里沒有多少工作機會；要為那些城市創(chuàng)造工作機會就要進行新的投資，而這有可能造成新的產能過剩；而在那些中小城市進行過大規(guī)模的城市基礎設施建設，由于人口流出或零增長會造成基礎設施服務能力的空置。

　　蔡翼飛等專家建議，從人的角度出發(fā)合理制定規(guī)劃，確定城市開發(fā)邊界。胡剛等人指出，國家可以在城市規(guī)劃的上一層次，在區(qū)域和省一級對發(fā)展方向、人口規(guī)劃給予控制，為下面提供參考，探索由上而下和由下而上相結合，而不是完全從下到上越做越大。

　　一些受訪基層干部表示，在規(guī)劃修訂方面，也要及時根據(jù)實際情況適時對規(guī)劃進行適度調整，統(tǒng)籌好“一張藍圖干到底”和城市實際發(fā)展需要，注重規(guī)劃的延續(xù)性和科學性?！拔覀?008年曾制定了一個發(fā)展規(guī)劃，經過幾年發(fā)展以后，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中城市居住用地的比例太高，隨后就調整規(guī)劃，優(yōu)化城市發(fā)展結構?！北焙Ｊ幸?guī)劃局相關負責人說。

　　遼寧社會科學院副院長梁啟東說，要解決中國城鎮(zhèn)化的泡沫問題，克制大規(guī)模造城運動，必須樹立理性的政績導向，明確科學的城鎮(zhèn)化方向，創(chuàng)新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

　　“提高城鎮(zhèn)化率，并不是簡單的要人進城購房，滿足了人的生活、工作需求，人自然會留下來。”許學強表示，對于中小城市來說，既要不斷完善教育、醫(yī)療等公共服務，也要提高產業(yè)支撐能力，提高就業(yè)水平和城市宜居環(huán)境，讓人愿意留、留得下。（

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