二線城市紛紛出手調(diào)控 樓市“金九銀十”如何演繹？

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，這兩天，網(wǎng)上流傳部分二線城市即將重啟限購(gòu)的消息，甚至有段子說，合肥限貸升級(jí)、蘇州限購(gòu)已上膛，南京也已在路上。

　　隨后有網(wǎng)友貼出合肥各個(gè)銀行的貸款新細(xì)則。細(xì)則要求，在合肥市如有2套住房，征信有一筆住房貸款沒有結(jié)清的，將拒絕貸款。目前，這一消息已經(jīng)得到了銀行業(yè)內(nèi)人士的確認(rèn)。

　　除此以外，也有消息說蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政有可能將在近期出臺(tái)，蘇州也很可能成為第一個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。屆時(shí)，非戶籍居民申請(qǐng)第二套住房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅記錄或社保證明，已有1套及以上住房者，停止貸款。

　　去年下半年開始，合肥房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)瘋漲的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅多次排名全國(guó)第一，地價(jià)也一路飆升，地王頻現(xiàn)。而由于今年房?jī)r(jià)上漲迅猛，蘇州、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)過熱的趨勢(shì)。

　　有分析認(rèn)為，蘇州、合肥政策收緊是符合預(yù)期的。特別是目前這些城市的樓市投資占比非常高，甚至一些其他省市的投資客都涌入了這一市場(chǎng)。如果政策出臺(tái)，對(duì)投資熱度會(huì)有很大打擊，能夠有效抑制炒房行為。

　　房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，政策性的調(diào)控只能暫時(shí)抑制市場(chǎng)過熱，但最終還需要通過市場(chǎng)機(jī)制來進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　韓世同：合肥、蘇州、南京還有廈門這四個(gè)城市在二季度被業(yè)界稱為“四小龍”，因?yàn)樗鼈兊姆績(jī)r(jià)、地價(jià)上漲的非?？?，顯然是承接了一季度一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　如果現(xiàn)在合肥、蘇州這些二三線城市重新使用限購(gòu)的方式或者行政手段，就好像有點(diǎn)重蹈覆轍了，其實(shí)我們最好還是讓市場(chǎng)發(fā)揮它的作用和功能。之前上海和深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲乏力了，漲到一定的程度以后，市場(chǎng)自然就會(huì)產(chǎn)生一定的約制能力。現(xiàn)在地價(jià)這么高，連開發(fā)商們都不可能按照市場(chǎng)的行為去化解市場(chǎng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的狀況下，政府其實(shí)沒有必要過多的采用行政的手段。用限購(gòu)或者限貸等方式去進(jìn)行干預(yù)雖然能夠產(chǎn)生預(yù)期的效果，但是它也可能導(dǎo)致成交量的減小和價(jià)格的下行。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛則分析，此次合肥、蘇州采取的限購(gòu)限貸政策比較溫和。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重分化則值得高度關(guān)注。

　　丁建剛：蘇州和合肥所謂的限購(gòu)限貸的消息雖然還沒有得到官方的證實(shí)，但是流傳很廣，這實(shí)際上還是一個(gè)比較溫和的限購(gòu)和限貸措施。首先，這一政策已經(jīng)比五年前的限購(gòu)限貸政策進(jìn)步了很多，它的合法性和合理性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于當(dāng)年，也就是說它不是“一刀切”的禁購(gòu)，而是限購(gòu)。第二，歸根結(jié)底，這些措施都還是行政性的措施，限貸的問題不大，因?yàn)橄拶J屬于經(jīng)濟(jì)的措施，而限購(gòu)是屬于行政性的措施，這些措施到底有沒有用？對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，它一定會(huì)對(duì)心理預(yù)期產(chǎn)生一些影響，因?yàn)樽詈笞笥胰藗冃袨榈闹匾蛩鼐褪穷A(yù)期。

　　但是北上廣深這四個(gè)城市實(shí)際上一直沒有限購(gòu)，但是在過去的一年多房?jī)r(jià)、地價(jià)仍舊出現(xiàn)了大幅上漲，所以這些行政措施也未必能夠起到非常有效的作用，我們還是要分析深層次的原因是什么。首先，我們今年上半年的信貸額增加了7.53萬億，超過了2009年全球金融危機(jī)最強(qiáng)力救市的金額，同時(shí)公眾的對(duì)保衛(wèi)自己未來資產(chǎn)的心態(tài)愈發(fā)強(qiáng)烈，也就是說對(duì)貨幣貶值的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，在這種情況下，由于沒有更好的投資渠道，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)就變成了一個(gè)避險(xiǎn)的重要選項(xiàng)。

　　有一個(gè)問題就隨之出現(xiàn)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然得到了大家的青睞，為什么會(huì)出現(xiàn)這么嚴(yán)重的分化呢？今年上半年一線城市暴漲，蘇州、合肥、南京、杭州等優(yōu)質(zhì)二線城市的供求關(guān)系是比較健康的，蘇州甚至是供不應(yīng)求的，資金一定有自己敏感的嗅覺，它會(huì)去尋找這些優(yōu)質(zhì)的，甚至是供不應(yīng)求的城市去投資，所以大量三四線城市的去庫(kù)存任務(wù)仍然是任重而道遠(yuǎn)的。

　　面對(duì)這樣一個(gè)事實(shí)，我們可能要思考：第一，一線城市和部分二線城市為什么會(huì)有如此強(qiáng)烈的投資熱情？第二，我們要思考的是土地的供應(yīng)政策。第三，在我們的城市化進(jìn)程中，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣嚴(yán)重的分化，實(shí)際上是因?yàn)槌鞘匈Y源分布的不均衡。如果三四線城市有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化、體育及商業(yè)資源，很多三線城市的宜居性可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市和二線城市，一線城市和二線城市也不可能出現(xiàn)這樣的暴漲情況。

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