樓市去庫存的成都實踐 租賃公司牽手房產商

　　“買房還是租房？這是個問題?！眲⒚鞔髮W畢業(yè)后數次跳槽，工作地點從北京轉到四川成都，曾經遙不可及的買房夢一下子近在咫尺——按成都的房價，家里湊夠首付，再咬咬牙，還月供是沒問題的。但猶豫再三，劉明還是選擇了租房：“自己年輕，不想壓力太大”。

　　與劉明有相同想法的人不在少數。在畢業(yè)不久的大學生、城市外來務工人員等群體中，“購房不如租房”正成為共識，住房租賃市場正日趨擴大。目前，成都住房租賃市場已形成相當規(guī)模，業(yè)內企業(yè)如雨后春筍般發(fā)展壯大，成為樓市去庫存的重要力量。

　　住房租賃公司為租客提供從出租到住房管理的“一站式”服務

　　從2000余間到2.6萬間，僅兩年半時間，優(yōu)客逸家就實現了房源的迅猛增長。作為一家住房租賃企業(yè)，該公司的業(yè)務已從成都本土拓展至杭州、上海等地。公司副總裁董林告訴記者：“住房租賃市場有多大？看看每年有多少應屆畢業(yè)生就知道?！?/p>

　　目前，優(yōu)客逸家的房源承租率達九成以上，住房租賃市場的紅火可見一斑?！澳梅?、裝修、出租、運營，這就是新型住房租賃企業(yè)的成長方式?！彼拇ü羁萍脊句N售負責人陳澤浩雖長期從事房產中介行業(yè)，但仍為目前的市場消化速度感到驚訝：該公司今年初拿到120多套集中式房源，首批裝修的30套剛投入市場，僅兩周便出租一空。

　　與傳統(tǒng)房產經紀公司不同，優(yōu)客逸家、果果生活等住房租賃企業(yè)尋求與互聯網結合，為租客提供從出租到住房管理“一站式”服務。“我國流動人口數以億計，租房市場需求強烈?！盓客公寓創(chuàng)始人程賓表示，住房租賃從傳統(tǒng)中介式服務轉向精耕細作式的“互聯網+”服務是市場發(fā)展的必然，這反過來刺激住房租賃市場進一步發(fā)展。

　　“業(yè)內預計住房租賃將在數年內發(fā)展成數萬億元的市場?！标悵珊平榻B，以成都為例，該市二環(huán)內可供出租的分散型住房便達20萬套。如此規(guī)模的“蛋糕”不難解釋為何近年來投資界持續(xù)關注住房租賃行業(yè)：小米科技1億元入股長租公寓品牌YOU+，平安集團以6億元補貼在線租房APP“安安租”，如家聯手紅杉資本推出“逗號公寓”……

　　“住房租賃正在成為投資‘風口’?！比缑坠?chuàng)始人劉寄表示，現在的住房租賃企業(yè)拿到一套房源后就能長期出租運營，以長租公寓為題材的投資對象越來越受追捧。

　　成都市房管局相關部門負責人表示，除專業(yè)化住房租賃企業(yè)外，一些傳統(tǒng)房產經紀機構也開始介入長租公寓業(yè)務，目前全市長租市場中的住房租賃企業(yè)和房產經紀機構形成規(guī)模的已有十余家。此外，據陳澤浩介紹，在成都，以住房租賃和“互聯網+”為題材進行創(chuàng)業(yè)的團隊起碼已有二三十個。

　　租賃公司與房產公司合作，成樓市去庫存重要手段

　　如果把6層商業(yè)公寓按傳統(tǒng)方式出租，其周期和難度都可想而知，而住房租賃企業(yè)的興起解決了這一難題。今年初，果果生活科技和成都金科房產公司簽約，后者將持有的一棟商業(yè)公寓的6層樓整體打包給前者，由前者負責出租、運營。

　　“這樣一來，房產公司的庫存被迅速消化?！标悵珊票硎荆羁萍紝凑罩黝}生活社區(qū)的模式將這6層樓打造成長租公寓。這不僅有利于出租，也有利于吸引投資者，促進其他房源的銷售。

　　與房產商合作，成為住房租賃企業(yè)的主流經營模式，而這類合作方式正日趨多樣化。董林告訴記者，優(yōu)客逸家和房產商目前有三種合作模式：第一，房產商銷售房屋時，向業(yè)主推薦優(yōu)客逸家，進行房屋托管，讓業(yè)主獲得穩(wěn)定的房租收益；第二，前期介入房產商的住房設計規(guī)劃，使住房更符合租住需求；第三，與房產公司成立合資企業(yè)，在拿房、資產運營托管、物業(yè)服務等方面互相滲透，取長補短。

　　“越來越多的房產商在與我們接洽?！倍终f，目前公司的租賃合作伙伴中，不乏保利、綠城這樣的知名企業(yè)。“他們看到了住房租賃企業(yè)在去庫存方面的價值，長期穩(wěn)定的運營伙伴對房產商很重要?！?

　　“成都的房產銷售周期在10個月左右，小區(qū)住宅還好，商業(yè)住宅的庫存壓力已經很明顯。”一名房產從業(yè)人員告訴記者，成都目前每年新銷售住宅中相當部分屬于投資購房，住房租賃對去庫存的意義不言而喻。

　　以優(yōu)客逸家為例，在近期與房產商的合作中，該公司能一個月內在成都拿下1000套房源?！耙粋€住宅項目就能拿兩三百套?！倍直硎?，今年上半年，成都整體住宅市場供銷量在持續(xù)下滑。雖然公司在小區(qū)住宅和商業(yè)住宅均有集中拿房，但以后會更多關注去庫存難度較大的商業(yè)住宅。

　　發(fā)展住房租賃市場，仍需細化稅收和金融支持政策

　　去年底召開的中央經濟工作會議明確提出，“要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)”。

　　日前，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確表示鼓勵發(fā)展住房租賃企業(yè)，更是為住房租賃企業(yè)帶來諸多直接利好?！案鶕庖姡瑖覍μ峁┳》孔赓U的公司和個人提供稅收優(yōu)惠。”西南財經大學經濟學院博士生導師劉璐表示，稅收優(yōu)惠將對住房租賃企業(yè)產生直接的扶持作用?！霸谧》孔赓U市場比較成熟的國家，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比大概是30%，我國的這個占比只有10%。只要有政策支持，住房租賃企業(yè)就能拓寬發(fā)展空間。”

　　業(yè)內人士透露，目前住房租賃企業(yè)的壓力主要來自行業(yè)內的非標準化管理?！澳壳罢畬ψ》孔赓U企業(yè)沒有專門的管理辦法，有的是比照酒店及房產中介來管理?！倍纸ㄗh，相關部門應推動房屋租賃備案登記平臺建設，實行租賃企業(yè)認證和租賃房產備案，從而規(guī)范行業(yè)繳稅和出租改造等行為。只有同時從建筑質量、改造方案等方面實現標準化，才能讓住房租賃企業(yè)具備同中小房產中介競爭的能力。

　　同時，住房租賃是相對重資產的業(yè)務，企業(yè)資金壓力大也限制了發(fā)展?！半m然整個行業(yè)已經站上了投資風口，但一些小微型住房租賃公司要融資還是很困難?！标悵珊平榻B，住房租賃公司拿到一間房進行裝修后出租，要連續(xù)承租3年才能收回裝修成本，這使得銀行貸款等傳統(tǒng)金融方式的支持力度有限。

　　此外，住房租賃企業(yè)多以商業(yè)住宅為拿房重點，進一步加大了租賃運營成本。陳澤浩告訴記者，商業(yè)住宅的水電費都比小區(qū)住宅貴多了，“每度電一塊五，是小區(qū)住宅電費的3倍，每噸水4塊多，是小區(qū)住宅水費的4倍?！标悵珊票硎?，較高的生活成本將直接影響商業(yè)公寓的承租率，希望能比照小區(qū)住宅，對商業(yè)長租公寓實行水電優(yōu)惠收費。

　　“國家相關政策將來在各地細化后，才能更好地促進住房租賃企業(yè)的進一步發(fā)展?！蔽髂峡萍即髮W經濟管理學院教授蔣志強建議，不僅要細化租賃企業(yè)適用的稅收政策、對租賃企業(yè)差額征收流轉稅，還要建立行業(yè)標準，制定金融支持政策。這樣才能解決住房租賃企業(yè)發(fā)展的后顧之憂。

免責聲明：中國網財經轉載此文目的在于傳遞更多信息，不代表本網的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。