一二線(xiàn)城市6月樓市成交量急劇萎縮 樓市拐點(diǎn)到了嗎？

　　按照業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，6月往往是上半年樓市成交熱點(diǎn)月，但今年進(jìn)入6月以來(lái)，熱門(mén)一、二線(xiàn)城市樓市成交量環(huán)比均下滑。日前，國(guó)土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》，京津滬三地的耕地保有量指標(biāo)被大幅度降低，被稱(chēng)為是利空一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的重磅消息。一線(xiàn)樓市真的迎來(lái)拐點(diǎn)了嗎？下半年樓市怎么走？

　　6月樓市顯疲態(tài) 成交量環(huán)比下跌

　　近日，有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究公司發(fā)布信息稱(chēng)，6月，在其監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，一線(xiàn)城市只有深圳的樓市成交量環(huán)比上漲，一線(xiàn)城市總體成交量環(huán)比下滑8%。二線(xiàn)城市中，蘇州、南京、廈門(mén)等近期房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比繼續(xù)回落，跌幅均在20%以上，二線(xiàn)城市總體成交量環(huán)比下滑6%。各線(xiàn)城市合計(jì)環(huán)比下滑5%，這是各線(xiàn)城市成交總量連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌。

　　北京二手房成交量呈斷崖式下跌 高端化住宅趨勢(shì)明顯

　　據(jù)房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯示，截至26日，北京6月的二手房成交量?jī)H有9500套，而在5月份同期，該數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了兩萬(wàn)套，環(huán)比跌幅超五成。實(shí)際上，北京自今年三月份二手房成交量超過(guò)3萬(wàn)套以來(lái)，整個(gè)二季度的成交數(shù)字都在不斷下跌。

　　與此同時(shí)，在二手房成交價(jià)方面，漲幅相比前期也繼續(xù)收窄。6月中上旬，北京二手房均價(jià)為4.14萬(wàn)元，整體來(lái)看，相比5月同期的4.12萬(wàn)元，環(huán)比只上漲了0.5%。

　　一方面房?jī)r(jià)漲幅不大，而另一方面，地價(jià)卻在迅速抬高。按照目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，地價(jià)已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)。土地成本的迅猛增長(zhǎng)，壓力直接傳導(dǎo)至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　對(duì)于北京有限的住宅土地來(lái)說(shuō)，未來(lái)“高單價(jià)、大面積”的高端化趨勢(shì)將越來(lái)越明顯，“低總價(jià)、小面積”的剛需住宅后續(xù)乏力，這點(diǎn)從成交結(jié)構(gòu)就可以窺見(jiàn)一二。兩居室的成交占比已開(kāi)始明顯萎縮，從過(guò)去兩年的占比接近40%加速降低到當(dāng)下的28.48%。地王頻繁出現(xiàn)，頂級(jí)豪宅占比上漲。對(duì)于一、二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)非常大。一線(xiàn)城市地價(jià)飛漲的下一階段，即是市場(chǎng)開(kāi)始全面豪宅化。

　　新政出臺(tái) 京津滬大量增加建筑用地

　　6月23日，國(guó)土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》，顯示京津滬三地的耕地保有量指標(biāo)被大幅度降低。這將對(duì)三個(gè)直轄市的樓市產(chǎn)生重大影響，同時(shí)也意味著中國(guó)的土地使用政策再次發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)。這是什么意思呢？我們先來(lái)看下調(diào)整方案公布前，京津滬原有計(jì)劃耕地是怎樣的？

　　在原有規(guī)劃中，北京需要在2020年保有21.47萬(wàn)公頃耕地，《調(diào)整方案》將之降低為11.07萬(wàn)公頃；天津在原有規(guī)劃中需要在2020年保有43.73萬(wàn)公頃耕地，《調(diào)整方案》將之降低為33.40萬(wàn)公頃；上海在原有規(guī)劃中需要在2020年保有24.93萬(wàn)公頃耕地，《調(diào)整方案》將之降低為18.80萬(wàn)公頃。

　　1平方公里等于100公頃，1公頃等于1萬(wàn)平方米。所以，我們可以計(jì)算出來(lái)，北京、天津各增加了大約1000平方公里的建設(shè)用地，上海增加了大約600平方公里。換句話(huà)說(shuō)，京津滬將有600—1000平方公里的耕地轉(zhuǎn)換成建筑用地，用來(lái)蓋房子了。

　　從京津滬的耕地?cái)?shù)字看，北京這一次就釋放了全部耕地的一半，上海、天津釋放了四分之一。至于深圳這種沿海城市，本就沒(méi)有多少耕地可言。

　　這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將發(fā)生變化，土地供應(yīng)增加，需求不變的情況下，價(jià)格下跌是理所當(dāng)然的。因而國(guó)土資源部這一方案的推出，會(huì)在一定程度上抑制大城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。當(dāng)然，這些新增的建設(shè)用地基本上都在郊區(qū)，而土地本身是有限的，所以對(duì)房地產(chǎn)的影響程度還要視具體情況而定。

　　下半年樓市怎么走？或陷入“瘋狂”之后的調(diào)整期

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說(shuō)，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在經(jīng)歷了上半年瘋狂后，下半年將陷入調(diào)整期。

　　從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年下半年開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，去年下半年以來(lái)的“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)遇到問(wèn)題。

　　6月13日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況，也從另一個(gè)角度證明了拐點(diǎn)的出現(xiàn)：

　　上面這張圖為“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速”，可以看出1到4月的數(shù)據(jù)明顯形成了一個(gè)頂部，最新的數(shù)據(jù)已經(jīng)開(kāi)始下滑。

　　上圖為“全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速”，藍(lán)線(xiàn)為銷(xiāo)售額，黃線(xiàn)為銷(xiāo)售面積，兩個(gè)線(xiàn)的差距拉開(kāi)，意味著房?jī)r(jià)在上漲，銷(xiāo)售同樣的面積換來(lái)了更多的銷(xiāo)售額。可以看出，無(wú)論是銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，都在5月出現(xiàn)了較大下滑，頂部已經(jīng)明顯走了出來(lái)。

　　上圖為“開(kāi)發(fā)商資金到位增速”，主要由開(kāi)發(fā)商國(guó)內(nèi)貸款和購(gòu)房者的按揭款支撐，可以看出，5月跟4月是持平的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易期比較長(zhǎng)，帶有一定滯后性。估計(jì)到6月份，就會(huì)出現(xiàn)顯著下滑。

　　2016年上半年房貸新政大盤(pán)點(diǎn)

　　截至今天(30日)，2016年已經(jīng)過(guò)去一半了。今年上半年都出了哪些房貸新政策？下面和小編一起回顧一下吧。

　　非限購(gòu)城市首付比例降至20%

　　2月2日，央行發(fā)布通知，規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　解讀：這一政策實(shí)施后，加上低利率作用，對(duì)于不少首次購(gòu)房的剛需族和改善性購(gòu)房族來(lái)說(shuō)，最直接的好處就是減輕了首付壓力。

　　公積金存款利率上調(diào)

　　2月17日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率1.5%執(zhí)行。職工住房公積金賬戶(hù)存款按照歸集時(shí)間區(qū)分利率檔次，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，目前分別為0.35%和1.10%。

　　解讀：該政策的目的是減少非購(gòu)房提取公積金的情況，然而影響力甚微，因?yàn)楣e金的收益率遠(yuǎn)不及市面上理財(cái)產(chǎn)品收益可觀，很多人都想提出來(lái)用于付房租或者投資其他理財(cái)渠道。

　　營(yíng)業(yè)稅契稅雙降

　　同樣是2月17日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，自2016年2月22日起開(kāi)始實(shí)施“2016房地產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”。此前，契稅已5年多未調(diào)整，而營(yíng)業(yè)稅是在去年“330政策”不到一年后再次調(diào)整。新政前后變化情況如下：

　　解讀：該政策主要利于大戶(hù)型購(gòu)房族、改善型購(gòu)房族，以及購(gòu)買(mǎi)豪宅和商住兩用的人群。不難看出，國(guó)家政策不再只針對(duì)剛需族，而是將改善型購(gòu)房群體也納入利好范圍。

　　央行降準(zhǔn)為房貸釋放更多資金

　　2月29日，中國(guó)人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是2016年的第一次降準(zhǔn)。

　　解讀：降準(zhǔn)增加了銀行可貸資金，可被用于房貸的資本也相應(yīng)增加，個(gè)人申請(qǐng)房貸變得更加容易，從而刺激購(gòu)房人入市。

　　二手房營(yíng)改增后進(jìn)一步減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　2016年5月1日起，二手房實(shí)施營(yíng)改增，將二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。營(yíng)改增前后稅率變化情況如下：

　　解讀：營(yíng)改增之后的征稅稅率，跟之前并沒(méi)有任何變化，只是銷(xiāo)售額的計(jì)算方法有變化了。營(yíng)改增后，增值稅計(jì)稅方法如下：

　　銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+稅率)

　　應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×增值稅稅率