北京商住房調(diào)查：無學(xué)區(qū)、稅費高 限購傳言炒熱市場

　　進入6月以來，北京商住房項目的調(diào)控傳言讓該類型樓房成交暴增。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，截至6月19日，北京商品住宅本月共實現(xiàn)成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，6月被“炒熱”的北京商住房市場，吸引了眾多購房者，其中不泛剛需購房者的“跟風(fēng)”購買。但商住房與普通住宅產(chǎn)權(quán)有何不同？價格為何低于周邊普宅？稅費如何征收？轉(zhuǎn)手成本是否更高？中新網(wǎng)記者為此進行一一梳理。

資料圖。孟幻 攝

　　【政策】

　　普宅：全市范圍內(nèi)限購

　　商住房：除通州外 均無限購政策

　　記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站了解到，根據(jù)現(xiàn)行北京地區(qū)對自住型商品房的限購規(guī)定，在全市范圍內(nèi)實行限購舉措，并且，對在通州購房人群提出了附加條件。

　　除通州地區(qū)外，已婚京籍家庭無房的可在北京地區(qū)購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套；單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)在京無房的，可購買1套住房；在京無房且已連續(xù)五年在京繳納社?；騻€稅的非京籍家庭，可購買1套住房。

　　通州地區(qū)則另有規(guī)定，2015年8月14日發(fā)布的《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》規(guī)定，符合現(xiàn)行政策有關(guān)規(guī)定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區(qū)商品住房：已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭；已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€稅的京籍家庭；京籍無房家庭；在本市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

　　相比而言，商住兩用項目在全市(通州除外)范圍內(nèi)并無限購政策。通州地區(qū)于今年5月5日發(fā)布了《關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》，規(guī)定僅三類人群可在通州購買商住房。

　　限購政策的存在，將購買商住房和普通住宅的群體劃分開來?！百徺I商住房的人群，一是部分受制于限購政策不能再購買普通住宅的投資者，無奈轉(zhuǎn)移投資方向；二是部分剛需購房人因沒有普通住宅購房資格，通過商住房來過渡?！币晃粡氖卤本┦袌龅禺a(chǎn)咨詢的業(yè)內(nèi)人士告訴中新網(wǎng)記者。

資料圖。

　　【產(chǎn)權(quán)】

　　普宅：70年產(chǎn)權(quán) 可自動續(xù)期

　　商住房：50年產(chǎn)權(quán) 未明確續(xù)期方式

　　另一方面，普通住宅和商住房在產(chǎn)權(quán)期限、續(xù)期方式上也存在著明顯差異。

　　按照國家現(xiàn)行規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)用地性質(zhì)不同在40、50年或70年不等。

　　根據(jù)2007年國家出臺的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動續(xù)期。

　　而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，并無“自動續(xù)期”的規(guī)定。商業(yè)項目土地正是屬于這一類型，一般使用期限是50年，卻在續(xù)期問題上存在政策風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)到期后能否續(xù)期、如何續(xù)期等問題都尚未明確。

中新社記者 張云 攝

　　【配套】

　　普宅：能落戶、帶學(xué)區(qū)

　　商住房：無法落戶、水電煤氣價格貴

　　所謂商業(yè)住宅，是指在土地性質(zhì)為商業(yè)用地上建設(shè)的住宅用房，即酒店式公寓、商鋪、寫字樓等。

　　由于用地性質(zhì)的不同，商住兩用項目樓房的水、電、燃氣、供暖、物業(yè)費用都是按商業(yè)標(biāo)準征收。

　　一位安居客經(jīng)紀人告訴記者，“一般來講，商住項目樓房水電費基本上是民用的兩倍，且沒有燃氣，維護成本較高。商業(yè)項目普遍是開放式的，配套、綠化均無法與普通住宅項目相比”。

　　“落戶、學(xué)區(qū)等資源是購房者最為看重的要素。”上述經(jīng)紀人表示，普通住宅一般帶有學(xué)區(qū)，這一點對于很多有特殊需要(如購買解決子女的上學(xué)問題)的人群非常關(guān)鍵；同時，購買新建普宅的非京籍人士滿足相關(guān)條件還可把戶口遷入。

　　商住房可注冊辦公，卻不可以遷入戶口，也沒有配套學(xué)區(qū)。“商住房確實沒法落戶，而周邊普通住宅的總價又太高，根本買不起，買商住也算是個退而求其次的選擇?！痹诒本R家堡購買了一套二手商住房的李女士對記者道出了自己的無奈。

北京一商住樓盤售樓中心。中新網(wǎng)種卿 攝

　　【戶型】

　　普宅：戶型較大，適宜居家生活　

　　商住房：戶型偏小、居住密度大

　　普通住宅和商業(yè)住宅在戶型設(shè)計上也存在頗多差異。

　　記者此前探訪位于西南五環(huán)外的一處商住樓盤時發(fā)現(xiàn)，其主打39、45、69平的兩到三居精裝LOFT戶型，從樣板房來看，衛(wèi)生間設(shè)計非常狹小、單層層高也比普通住宅要低，且每層都有十多戶。

　　李女士購買的商住房也存在類似情況，她說，當(dāng)時考慮給父母居住就買了30多平米的單層小戶型，一梯十幾戶，感覺就是住公寓。

　　“商住房每層的套房數(shù)量普遍要比普通住宅多，現(xiàn)在新建普通住宅商品房一般都是一梯兩戶或者四戶，高端住宅甚至?xí)峁┮惶菀粦舻脑O(shè)計”，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，相比之下，密度大、轉(zhuǎn)租出售頻繁、人口流動快是商住房居住體驗的普遍特征。

資料圖。中新網(wǎng)記者 李泊靜 攝

　　【價格】　

　　普宅：每平米房價高

　　商住房：同地段均價較低

　　正是由于配套和戶型方面的不同，與同一區(qū)域內(nèi)普通住宅相比，商住房在售價上更具優(yōu)勢。

　　以北京房山區(qū)長陽地鐵站附近樓盤為例，身處五環(huán)至六環(huán)之間，首開熙悅雙子座的商住樓盤均價只有每平米21000元左右；而相同與區(qū)域內(nèi)，中糧萬科長陽半島的普通住宅項目均價已經(jīng)飆升至每平米38000元以上。

　　李女士稱，2013年購入的七克拉三期商住項目，趕上房價高點，每平米均價達到38000元，盡管如此，還是比周邊普通住宅價格低了近萬元。

　　“同一區(qū)域內(nèi)，商住項目價格會比普通住宅便宜60%左右?！鄙鲜霭簿涌徒?jīng)紀人直言。

　　【房貸首付】　

　　普宅：公積金、商貸均可 最低首付20%

　　商住房：只能商貸 一般最低首付50%

　　從現(xiàn)行規(guī)定來看，在北京購買首套商品房(普通住宅)且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；商業(yè)貸款的最低首付比例為30%。

　　記者撥打北京公積金管理中心客服電話12329咨詢得知，目前，在北京購買首套房且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；借款人還清首套房公積金貸款后，再購買二套房的公積金貸款最低首付比例依然為20%。從貸款額度方面，借款申請人購買首套和第二套住房，貸款最高額度分別為120萬元、80萬元，貸款年限最長30年。

　　不同于普通住宅固定的最低首付額度，商住房首付額度較為“靈活”。近期，北京商住房市場火爆，有不少開發(fā)商還打出了“10%”超低首付的噱頭來引客。

　　“開發(fā)商有時會搞類似簽約優(yōu)惠的活動，先交10%-20%的首付款，完成網(wǎng)簽后，剩下的30%-40%首付在3個月內(nèi)補齊，這種情況在大興、順義最為明顯。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，目前，購買商住房不可使用公積金貸款，新房的首付比例一般為總房價的50%，商業(yè)貸款年限不超過10年。

　　購買二手商住房則沒有最低首付要求，一般會考慮貸款審批額度、房主意愿等因素，最終與中介協(xié)商而定?！爱?dāng)時購買二手商住房的首付是30%，不想月供壓力太大，就盡力多付了些?！崩钆糠Q。

資料圖。李林 攝

　　【轉(zhuǎn)手費用】

　　普宅：享有契稅、增值稅征收優(yōu)惠

　　商住房：多交印花稅、土地增值稅

　　鑒于購買商住房的群體很多都是以投資為目的，“轉(zhuǎn)手成本”也成為他們關(guān)注的焦點。

　　“契稅費用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準繳納契稅，其轉(zhuǎn)讓契稅稅率為3%?！辨溂业禺a(chǎn)一位兼有新房和二手房銷售經(jīng)驗的中介人員告訴記者。

　　不僅如此，上述中介人員稱，商住房交易除了要和普通住宅一樣繳納個稅、契稅、增值稅以外，還要多征收土地增值稅和印花稅，且不享受滿2年后的稅費優(yōu)惠政策。

　　記者從某地產(chǎn)公司咨詢得知，目前，北京對商住房征收土地增值稅，稅率為30%-60%不等，計算公式為：增值額(申報價-扣除項目金)*稅率；二手交易的中介費用也比普宅高，所收中介費為房屋總價的8%。

　　相比而言，普通住宅在交易環(huán)節(jié)則享有契稅、增值稅等多方面的稅收優(yōu)惠。

　　根據(jù)2月22日施行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠新政，北京居民個人購買家庭唯一住房，建筑面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　在增值稅方面，根據(jù)北京地區(qū)的現(xiàn)行規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　所謂非普通住房，即建筑面積大于等于144㎡、住宅小區(qū)容積率小于1或者實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價的住房，如別墅等。(完)