樓市去庫存分析：一二線城市容易 三四線較難

　　日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，漲幅有所收窄；同比上漲城市個(gè)數(shù)雖然繼續(xù)增加，但一線城市漲幅首現(xiàn)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格“雙收窄”二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴(kuò)大。專家指出，近期房價(jià)走勢反映了樓市“冷熱不均”的階段性格局依舊延續(xù)，人們應(yīng)清醒地意識到，化解庫存最終應(yīng)體現(xiàn)為城市吸引力的提升和樓市成交量的增加，而不能簡單地將熱點(diǎn)區(qū)域樓市價(jià)格快速上漲作為我國“去庫存”的特征乃至政策導(dǎo)向。

　　剛需釋放 漲勢趨緩

　　數(shù)據(jù)顯示，5月份我國房價(jià)總體漲勢放緩，熱點(diǎn)城市與普通城市的環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。從同比口徑來看，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格平均漲幅也開始收窄，而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。

　　分析人士表示，這種格局一方面反映出購買力較強(qiáng)的一部分剛需已經(jīng)得到釋放；另一方面也表明重點(diǎn)城市在去庫存過程中率先取得了較為明顯的進(jìn)展?！熬?015年以來北京市的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)而言，其房地產(chǎn)投資增速有所回落，而新建商品房和二手房的銷售面積則出現(xiàn)明顯上升，這意味著當(dāng)?shù)貥鞘腥齑娴男Ч^為明顯?！北本┦猩缈圃航?jīng)濟(jì)研究所所長楊松說。

　　武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新在接受本報(bào)記者采訪時(shí)進(jìn)一步指出，一部分投資乃至投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場也是近期樓市格局的重要成因?！爱?dāng)前市場流動性較為充裕，利率維持在低位。因此對普通家庭而言，存款、理財(cái)收益率不高，股市、匯市又難以把握，因此投資有概念的房產(chǎn)也成為了保值增值時(shí)的無奈選擇。就市場本身來看，樓市漲幅向二三線城市擴(kuò)散的背后有著政策調(diào)整和‘比價(jià)效應(yīng)’雙重因素?！倍切路治?。

　　“去庫存”戰(zhàn) 遠(yuǎn)未打完

　　除了價(jià)格，成交量對去庫存進(jìn)程的反應(yīng)其實(shí)更為直接。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市待售面積減少量也逐月增多。

　　清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)庫存的消化周期已經(jīng)從64個(gè)月迅速降到了52個(gè)月，處于一個(gè)比較正常的水平。與此同時(shí)，在中國百姓“買漲不買跌”的心理下，未來一年房地產(chǎn)的價(jià)格增幅不會像此前一樣快，交易量也會有一定的放緩。

　　值得注意的是，擁有經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、公共服務(wù)好、人口流入大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚等條件的熱點(diǎn)城市庫存問題本就較輕，所以去庫存自然相對容易。但是，房地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役還遠(yuǎn)沒有打完。事實(shí)上，去庫存最終目的在于讓房屋滿足人的居住需求，實(shí)現(xiàn)土地要素的優(yōu)化配置。因此，未來樓市去庫存過程中，還應(yīng)更重視“成交量”而非“價(jià)格”。

　　縮小差距 均衡發(fā)展

　　那么，下一階段樓市去庫存該如何進(jìn)行呢？專家指出，我國各地發(fā)展不均衡意味著去庫存時(shí)同樣面對著“一、二線容易，三、四線較難”的格局。因此，未來去庫存的重點(diǎn)應(yīng)放到縮小區(qū)域吸引力差距和均衡各地發(fā)展水平上來，讓庫存房屋真正服務(wù)于“人的城鎮(zhèn)化”。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部副部長王軍建議，三、四線城市更應(yīng)考慮通過改善基礎(chǔ)設(shè)施水平，居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，引導(dǎo)周邊農(nóng)業(yè)人口到城市居住，夯實(shí)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)力，通過租售并舉的方式來實(shí)現(xiàn)“去庫存”。

　　令人欣慰的是，如今不少地方都對我國樓市的去庫存格局有著清醒認(rèn)識，并提出了有針對性的“藥方”。例如，山西省提出了允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶、農(nóng)民進(jìn)城購房獲政府補(bǔ)貼、農(nóng)民工同等享有公積金繳存使用權(quán)利等改革措施，同時(shí)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低房價(jià)。再例如，青海省則準(zhǔn)備引導(dǎo)企業(yè)將未開發(fā)房地產(chǎn)用地調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等用途，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資，以提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)對外來人口的吸引力。

　　“未來一段時(shí)間，房價(jià)應(yīng)該呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢，不會暴漲暴跌。特別是對于庫存較大、吸引力較弱的三、四線城市來說，房價(jià)上漲的動力和空間已經(jīng)十分有限，因此去庫存更應(yīng)該回歸到練好內(nèi)功、對接居住需求上來，以便充分利用好我國新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的歷史契機(jī)?！睏钏蓪Ρ緢?bào)記者說。(記者 王俊嶺)