北上深領銜高房租 廈門收租63年才能回本

　　[5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。]

　　[相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三個城市也僅略高于20元。倒數第五的合肥盡管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯后效應，預計未來該市房租上漲仍有較大空間。]

　　[杭州平均租金達到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達到了5.62%。]

　　房價節(jié)節(jié)上漲，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂，這些城市的年輕人絕大多數買不起房，可是三四線城市就業(yè)機會又不多，要想繼續(xù)待在核心大城市，只能選擇租房。

　　這兩年，隨著房價持續(xù)上漲，房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個大問題，大到引起國務院重點關注。

　　國務院辦公廳日前印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，要求到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系?！兑庖姟愤€提出各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。

　　那么各地的租金水平又是怎么樣，哪些城市租房壓力更大呢？

　　大城市租房也不易

　　《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發(fā)布的中國城市租金排行榜，對42個主要城市(省會、計劃單列市和部分經濟大市)的房屋租金統(tǒng)計對比發(fā)現(xiàn)，北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領先，廣州以及杭州、廈門、三亞緊隨其后。在房屋租售比方面，廈門租金收益相對最低，要收租63年才能回本。

　　必須指出的是，這里的租金都是平均租金的概念，即在市轄區(qū)的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內部，中心區(qū)和偏遠區(qū)域的租金價格差異極大。另外，以下所說的價格，均為每平方米的價格。

　　數據顯示，北京的平均租金達到71.24元，也就是說在北京租一套100平方米的房子，價格要超過7000元，當然在中心區(qū)域，則遠遠不止這一價格。緊隨其后的是上海和深圳，這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。

　　在北上深之后，第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個一線城市相差了22元，差距相當之大。不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因為，過去一年，北上深房價上漲較快，而廣州一直保持理性平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　排第五的是近年來經濟發(fā)展勢頭十分不錯，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達到了5.62%。這也說明，隨著這兩年杭州信息經濟的快速發(fā)展，進入杭州的年輕白領越來越多，房屋租金也水漲船高。

　　在杭州之后，廈門和三亞兩座旅游城市分列六、七位，這兩座城市目前的房價水平比較高，尤其是廈門，房價遠遠超過廣州，排在北上深之后，位居全國第四，因此房租高企也屬正常。

　　從第八位的南京開始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州租金為30.21元?？傮w上看，沿海發(fā)達地區(qū)的城市房價高，房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中，除了哈爾濱，其他城市均位于沿海地區(qū)。

　　相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三個城市也僅略高于20元。倒數第五的合肥盡管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯后效應，預計未來該市房租上漲仍有較大空間。

　　廈深收租回報期最長

　　不過，租金漲幅雖然快，但是還無法追上房價上漲的步伐。這其中，房屋租售比可以反映一個城市的收租回報周期。

　　按照國際慣例，租售比是衡量一個地區(qū)房地產運行良好的重要指標，指每平方米月租金與房價之間的比值，國際標準通常為1∶100到1∶200。不過由于國情等方面的差異，例如發(fā)達國家在房屋持有環(huán)節(jié)的成本更高，因此房租也會更貴。

　　再比如，中國的消費觀念與發(fā)達國家不一樣。中原地產首席市場分析師張大偉說，中國購房者資金來源與西方不同，不僅來自夫妻雙方，他們的父母也會出錢付首付；其次，發(fā)達國家的房產自有率比較低，對房產的熱衷程度不高，購買后用于自住的用途高，投資價值不高。而在中國，房產在整個社會財富里面作為儲蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入，中國的房價水平更高。

　　因此，綜合各種原因，中國的房屋租金回報周期也遠遠比國際標準更長。《第一財經日報》記者統(tǒng)計20個房屋的租金回報周期最長的一二線城市數據顯示，這些城市的房屋租金周期大多超過400個月以上(即使第20名的武漢也接近這一數字)。

　　其中，房屋租賃回報周期最長的是二線城市廈門，房屋租售比高達1∶756，也就是說，需要出租房屋756個月(約63年)才能收回購房的本錢。

　　廈門的回報期之所以這么長，與其近年來快速上漲的房價有關。自2009年以來，廈門房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續(xù)上漲，尤其是在今年以來一二線房價的上升過程中，廈門作為二線“四小龍”的一員，漲幅相當驚人。

　　50多歲的陳先生來自福建泉州，目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多平方米的房子，每個月要還1.2萬元左右，去年年中由于資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最后還是支撐下來?！靶液弥瘟讼聛恚F(xiàn)在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊?！?

　　“廈門房價基本就是喊上去的。”去年8月以后一直在廈門各個區(qū)域看房的肖先生說，相比去年8、9月，現(xiàn)在廈門城區(qū)的大部分房價已上漲三四成?！艾F(xiàn)在許多上班族靠自己已經不大可能買得起這邊的房子。”

　　根據中國房價行情平臺的數據，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。不過房價在高漲，房租上漲相對較慢，目前廈門的租金水平位居全國第六，僅相當于北上深的五成多，相當于廣州的86%。這也說明，相比高漲的房價，廈門的實體經濟所能支撐的租金水平要滯后很多。

　　另一個經濟特區(qū)深圳位居第二，其租售比為1∶740，相當于要收租62年才能回本。盡管深圳的房租也漲了不少，但畢竟房價上漲的速度更快。2015年以來，深圳大部分區(qū)域的房價都漲了一倍以上。

　　在廈深之后，是去年下半年以來房價高速增長的二線城市南京，其租售比達到1∶631，相當于要收租53年才能回本。北京排名第四，租售比與南京相近。上海位居第五，其租售比也達到了1∶616。這五個城市的租售比都超過了1∶600。

　　值得注意的是，相比房價，租售比排名靠前的城市，不再是一線城市“專屬”，多個二線城市均漲幅靠前，例如除了租售比周期最長的廈門外，南京也高居第三，珠海、溫州、蘇州、天津和合肥分列第6到第10位。

　　這其中，廈門、南京、珠海、蘇州和合肥都屬于去年下半年以來房價高漲的二線城市。但是由于房租遠遠沒有房價上漲的步伐快，因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長。

　　租賃回報周期過長，也影響了住房租賃市場的培育。張大偉認為，租售比過低是影響建立住房租賃市場的關鍵因素，要想達到《意見》想要的效果，需要后續(xù)配套措施的出臺，使房價不再大幅上漲，整體價格平穩(wěn)，租售比提高，這樣才能建立完善的住房租賃市場。